ТСЖ или управляющая компания: какой способ управления лучше?

Многие жители многоквартирных домов сталкиваются с проблемами со стороны управляющих лиц или организации. 

Как правило источник их недовольства - это завышенные тарифы и услуги ЖКХ низкого качества. Часто домовым управлением занимается УК. Но бывают случаи, когда жильцы должны брать инициативу в свои руки и контролировать управление домом. Что лучше: ТСЖ или управляющая компания? Давайте разберёмся.

Что собой представляет ТСЖ?

ТСЖ – некоммерческая организация, главная цель которой это не получение доходов, как у УК. Люди объединяются, чтобы отстоять свои интересы, а значит завышать расходы, чтобы сделать свою деятельность финансово оправданной, у них нет. Деятельность большинства товариществ достаточно прозрачная. И не удивительно, ведь председатель и правление действуют во благо себе и другим жильцам. И они сами являются жильцами дома. Им незачем конкурировать с другими компаниями на рынке, как УК.

А вот управляющая компания обслуживает и содержит дом на основе возмещения. Управляющие компании бывают трех разновидностей:

• Управляющие – нанимают субподрядчиков, ухаживающих за придомовой территорией и непосредственно домом.
• Эксплуатационные – непосредственно предоставляют ряд услуг, обслуживая дома.
• Гибридные – содержащие дом и ухаживающие за ним, предоставляющие коммунальные услуги.

Функции у ТСЖ и УК очень похожие. Они заключают договора с подрядчиками, поддерживают надлежащее состояние многоквартирного дома, нанимают персонал, ухаживающий за придомовой территорией, рассчитываются с коммунальщиками. Также и ТСЖ и УК занимаются сбором оплаты за коммунальные и иные услуги, работы и оплачивают налоги (здесь надо понимать что налогообложение ТСЖ и УК тоже различно). Но есть отличие ТСЖ от управляющей компании: ТСЖ не извлекает из своей деятельности коммерческой прибыли. Управленческую деятельность ведут выбранные жильцами собственник помещений многоквартирного дома - председатель и правление ТСЖ.

Плюсы и минусы ТСЖ

Преимущества ТСЖ перед управляющей компанией – это возможность выбирать любую эксплуатационную компанию. А также сменить организацию, предоставляющую услуги (в том числе - коммунальные), при условии что он показывает неудовлетворительную работу, завышает расценки.

Большой плюс ТСЖ и то, что жильцы фактически свободно распоряжаются общими средствами. Если в подъездах надо поменять двери и окна, ждать планового ремонта не придется. При условии, что денег накопилось достаточно, выполнить ремонт можно в любое удобное время. Также жители дома вправе обустраивать свой дом: подъезды, детские площадки, помещения свободного назначения, крыши и т.д., исходя из своих представлений о комфорте, безопасности и удобствах.

Преимущества ТСЖ перед УК еще и в том, что товарищество собственников жилья имеет право получать доход от помещений, сдаваемых арендаторам под офисы и магазины.

Минусы ТСЖ:

• Бухгалтерия ведется самостоятельно. На практике это означает, что уполномоченные правлением люди рассчитывают квартплату и занимаются ее сбором и выполняют ряд других действий.
• В большинстве ТСЖ квартплата выше. Это связано с необходимостью оплачивать дополнительные услуги.
• При возможных спорах с органами власти или недобросовестными подрядчиками, приходится нанимать адвокатов или защищать себя в суде самостоятельно.
•  Придется постоянно взаимодействовать с различными муниципальными службами в процессе облагораживания придомовой территории.

Основные преимущества и недостатки УК:

Если приходится делать выбор ТСЖ или УК, веский аргумент в пользу последнего – профессионализм. Большинство управляющих компаний оперативно реагируют на любые внештатные ситуации.

К достоинствам УК причислим:

• Налаженная коммуникация с коммунальщиками и субподрядчиками.
• Расчетами квартплаты и других платежей занимается бухгалтерия управляющей компании.
• Если возник конфликт между жильцами и коммунальщиками, представлением их интересов в суде занимаются юристы УК.
• Собственный штат работников и специалистов, которые обладают определенной квалификацией, знаниями и навыками.

Но управляющие компании имеют и ряд недостатков. Многие жители многоквартирных домов не могли полностью проконтролировать расход средств УК. Недобросовестные управляющие компании могут расхищать средства жителей, злоупотреблять полномочиями или халатно относится к выполнению своих функций.

Распространенные проблемы, возникающие, когда домом управляет компания – непрозрачная схема начисления платы за квартиру. Часто управляющая компания работает на несколько домов, поэтому вынуждены обслуживать несколько объектов параллельно. Из-за этого содержание домов ухудшается. Что касается дополнительных доходов от аренды, они уходят в пользу УК, а не жильцов.

Есть ли различия в управлении УК и ТСЖ?

ТСЖ или управляющая компания – что лучше? Рассматривая этот вопрос, проанализируем различия в управлении. ТСЖ обслуживает один многоквартирный дом, а УК много различных объектов. Это не дает правлению управляющей компании сосредоточиться на проблемах одного дома. Неизбежно возникнут ситуации, когда руководство УК перекладывают ответственность за один дом на жильцов другого дома.

ТСЖ – это коллективное управление, председатель выражает мнение большинства жильцов. В управляющей компании все решения принимает директор организации.

Деятельность правления ТСЖ легче проконтролировать. Этим занимается ревизионная комиссия и собрание, состоящее из собственников помещений дома. А УК проверяет органы контроля и надзора (жилищные инспекции), прокуратура. 

Так что лучше ТСЖ или УК?

Однозначно можно сказать что ТСЖ. Но в связке с УК. На основе договора оказания эксплуатационных услуг. Таким образом моделируется качественная схема управления МКД: заинтересованные собственники, нанимают опытную УК и обеспечивают контроль за работой УК. При этом собственники в лице председателя и правления ТСЖ отчитываются о своих действиях ежегодно, в том числе и за действия УК. Но стоит учитывать, что если дом небольшой (до 50 помещений), его содержание будет достаточно дорогим и здесь можно своими силами и знаниями обойтись, нанять персонал и самостоятельно не только управлять, но и эксплуатировать.

Также желательно чтобы:

• Жильцы были хорошо знакомы между собой и доверяли друг другу. Это означает, что каждый будет добросовестно платить все расходы за принадлежащее ему помещение.
• В доме проживало большинство собственников, а не нанимателей квартир.
• В доме была инициативная группа и лидер, которая возьмет на себя функции председателя и правления добровольных началах.

Можно выбрать и компромиссный вариант, избрать совет дома, поручить ему заключить ему договор на управление и эксплуатацию с конкретной УК. И требовать с совета дома и председателя обеспечение контроля за УК.