Когда можно установить различные тарифы платы за жилое помещение?
Классификация недвижимости в законодательстве Российской Федерации
Под недвижимостью (недвижимыми вещами) понимается ограниченный перечень объектов прав. Их перечень приведен в ст. 130 ГК РФ. За исключением вещей, искусственно отнесенных к недвижимым (например, морские суда), из данного перечня следует достаточно простая иерархия недвижимых вещей: земельные участки, здания и сооружения (возводятся на земельных участках) и помещения/машиноместа (образуются в зданиях и сооружениях, а также других помещениях).
Иногда для классификации недвижимости в различных целях используют неправовые критерии такой классификации. Например, материал, расположенный по адресу https://kdp63.ru/advise/cto-takoe-pomesenie-opredelenie-vidy-i-osobennosti.html, содержит следующую классификацию недвижимости:
Изначально автор действительно делит виды недвижимого имущества по цели их использования – жилой или нежилой. Однако, далее идет необоснованное деление жилых и нежилых помещений по различным категориям, каких-либо критериев автор не приводит. Более того, деление, приводимое автором, является противоречивым. В частности, из приводимой классификации следует, что промышленная недвижимость не является коммерческой. Равным образом апартаменты, являющиеся категорией гостиничных номеров (см. постановление Правительства РФ от 18.11.2020 № 1860), т. е. использующиеся для осуществления предпринимательской деятельности, также не были отнесены к коммерческой недвижимости, хотя и примерами коммерческой недвижимости автором приводятся гостиницы и отели.
В п. 28 приказа от 24.12.2018 № П/0510 Росреестр выделяет следующие виды недвижимости: земельный участок, здание, помещение, сооружение, объект незавершенного строительства, предприятие как имущественный комплекс, единый недвижимый комплекс, машино-место, иной объект недвижимости. То есть, органом государственной власти, в полномочия которого входит ведение ЕГРН, признается такая единственная классификация недвижимого имущества.
В настоящей статье будет использоваться простая и подходящая для раскрытия заложенного в теме статьи вопроса классификация. Она используется зачастую для определения размера платы за жилое помещение товариществами собственников жилья, управляющими компаниями и т. д. Это деление помещений по цели использования – жилые и нежилые помещения (см. п. 1 ст. 141.4 ГК РФ).
Так, жилые помещения имеют конкретную цель использования – проживание в них граждан, когда цель использования нежилых помещений ограничивается запретом закона на осуществление какой-либо деятельности.
Важно, что само помещение должно соответствовать цели, в которых используется такое помещение (п. 1 ст. 144.4 ГК РФ). Именно собственник несет бремя содержания своего имущества, т. е. обязан поддерживать его в таком состоянии (см. ст. 209 ГК РФ). Этим и обусловлено то, что собственники различных помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) могут вносить совершенно разную плату за жилое помещение – для помещений с разной целью использования на минимальном необходимом уровне могут устанавливаться совершенно разные требования к их состоянию, периодичности проведения различных работ и т. д.
Состав платы за жилое помещение
Обязанность по внесению платы за жилое помещение является одной из обязанностей собственника помещения, входящей в бремя содержания своего имущества. Само по себе указание на то, что назначение платы – «за жилое помещение» - не означает применение в отношении иных помещений в МКД иных способов и форм ее внесения.
Даже собственник нежилого помещения, исполняя обязанность, установленную ст. 209 ГК РФ, вносит плату, которая в платежном документе может называться «платой за жилое помещение». И даже собственники помещений в здании, в которых нет жилых помещений, могут вносить «плату за жилое помещение», хотя фактически в платежных документах ее могут именовать, например, «компенсацией расходов на содержание имущества».
То есть, определенно собственником нежилой недвижимости вносится определенная плата, которая обусловлена необходимостью содержания и ремонта его имущества. В состав такого имущества, как разъяснено в постановлении Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», входит общее имущество собственников помещений в таком здании. Состав общего имущества собственников нежилых помещений в здании определяется аналогично тому, как он определяется в МКД. Позже такой подход был закреплен введением статей 259.1 – 259.4 в ГК РФ (подробнее см. https://rbintellekt.ru/analitika/publikatsii/novyy-paragraf-v-grazhdanskom-kodekse-rf-ob-obshchem-imushchestve-sobstvennikov-nedvizhimykh-veshche/).
То есть, собственники не просто платят управляющей МКД организации «10 000 рублей за коммуналку». Общая сумма ежемесячных платежей собственника помещения в здании включает в себя разные статьи расходов. Из ч. 2 ст. 154 ЖК РФ следует, что в состав платы за жилое помещение входят: плата за коммунальные услуги, взнос на капитальный ремонт и плата за содержание жилого помещения.
В состав платы за содержание жилого помещения, в свою очередь, входят расходы на управление домом, содержание и текущий ремонт общего имущества собственников помещений в МКД, и плату за коммунальные ресурсы, затраченные на содержание общего имущества собственников помещений в МКД.
если бы в некотором здании все помещения были идентичными, то в силу принципа равенства (ст. ст. 1, 259.4 ГК РФ) платежи всех собственников этих помещений были бы одинаковыми. Однако, уникальность каждого помещения и способа его использования приводит к ситуациям, когда такая плата у каждого собственника является различной»
Основания для установления разной платы за жилое помещение
В то же время в случае, если помещения в МКД имеют разные цели использования (например, машиноместа или помещения, используемые в коммерческих целях), плата за жилое помещение для собственников помещений в таком МКД будет различная.
Это связано с тем, что в соответствии с ч. 1 ст. 156, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ обязательными при осуществлении управления МКД и содержании своего имущества требованиями является соответствие проводимых мероприятий Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – ПП РФ № 491). Помещения, принадлежащие собственникам помещений в МКД, и помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, должны содержаться таким образом, чтобы они соответствовали обязательным для них требованиям.
Это может проявляться в следующем. Например, одним из условий перевода помещения из жилого в нежилое является обеспечение его отдельной от жилых помещений входной группой (ч. 2 ст. 22 ЖК РФ). То есть, нежилое помещение, его конструктивные особенности в виде отдельной самостоятельной входной группы требуют дополнительного обслуживания и содержания. В частности, восстановление фасадов дома, уборка территории на входе, ремонт площадки перед входной дверью в такое нежилое помещение, ресурс которой ввиду ее назначения будет расходоваться быстрее. При таких обстоятельствах возложение обязанности оплачивать такие расходы собственников жилых помещений, машиномест или иных нежилых помещений в МКД было бы обременительным для них. Фактически, за собственника такой нежилой недвижимости его обязанность по содержанию его имущества исполняли бы все иные собственники помещений в МКД.
В постановлении Конституционного Суда РФ от 29.01.2018 № 5-П рассматривался вопрос дифференциации тарифов платы за жилое помещение ввиду различных конструктивных особенностей помещений в МКД. Конституционный Суд РФ отметил несколько критериев, на основании которых в силу ст. 158 ЖК РФ возможно установить разные тарифы платы за жилое помещение для разных собственников помещений в МКД:
1. Обоснованность включения в состав платы отдельных видов работ или услуг в иных объемах, чем для иных собственников. В частности, если особенности помещения вынуждают для его содержания и ремонта прибегать к тем услугам и работам, которые не требуются для остальных помещений в МКД, оплачивать такие услуги и работы должен именно собственник этого помещения.
Кроме того, если собственник конкретного помещения или несколько собственников определенных помещений желают, чтобы их помещения содержались и обслуживались лучшим образом, чем иные, они могут заключить соответствующий договор с организацией, управляющей МКД. Это важно учитывать, так как желание определенных собственников обслуживать свои помещения конкретным образом, стоимость которого выше, чем при минимальном необходимом перечне работ и услуг, может обременять иных собственников помещений, если будет принято такое решение.
В результате иные собственники будут вынуждены платить по тарифам, которые они считают излишними, когда для соблюдения баланса интересов сторон можно было принять решение об установлении минимального тарифа, а отдельным собственником – заключить соответствующий договор с управляющей МКД организацией.
2. Нельзя утверждать смету и тарифы, в результате которых лица, пользующиеся работами и услугами, не будут их оплачивать или будут оплачивать их в меньшей мере, а также устанавливать тарифы, согласно которым собственники, не пользующиеся услугами или работами, будут их оплачивать.
В частности, нельзя переложить на собственников машиномест бремя оплаты отопления подземного паркинга, поскольку сами по себе машиноместа такую коммунальную услугу не потребляют (отопительные приборы на машиноместах не расположены).
В подземном паркинге отапливается фундамент МКД, общее имущество собственников помещений в МКД, но никак не имущество исключительно собственников машиномест. Кроме того, правильное применение порядка расчета платы за отопление, указанного в постановлении Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, такой ошибки не позволит допустить, так как фактически формулы расчета платы за отопление учитывают потребление отопления как конкретным помещением, так и общим имуществом МКД (подробнее о расчете платы за отопление можно прочитать по ссылке: https://rbintellekt.ru/analitika/ publikatsii/poryadok-rascheta-platy-za-kommunalnuyu-uslugu-otoplenie-v-mnogokvartirnykh-domakh-v-moskve/).
3. Установленные тарифы, даже если они и разные, должны обеспечивать минимальный перечень работ и услуг. То есть, в результате установления разных тарифов минимальный перечень работ и услуг (например, утвержденный ПП РФ № 491) должен не только предоставляться, но и оплачиваться. Снижение тарифа за счет уменьшения работ и услуг ниже минимальных обязательных требований недопустимо.
Важно, что вышеупомянутые критерии не являются конкретными нормами права. То есть, у управляющей МКД организации прямой обязанности в соответствии с ними не возникает. Установление различных тарифов является правом органа, принимающего такое решение, но не обязанностью.
Конституционный Суд РФ лишь указал, что норма ст. 158 ЖК РФ позволяет устанавливать разные тарифы при достаточном обосновании, если такое обоснование не нарушает базовых принципов равенства участников гражданского оборота, разумности расходов на содержание имущества и соразмерности платы за жилое помещение площади жилого помещения.
Аналогию можно провести с обоснованием управляющей МКД организацией сметы – управляющая организация обязана «заложить» в смету расходов обязательные в соответствии с ПП РФ № 491 работы и услуги, а все дополнительные – может. Возможность и пределы включения в смету расходов работ и услуг контролируется соответствующим органом, принимающим решение об утверждении тарифов – правлением ТСЖ, общим собранием членов ТСЖ или кооператива, общим собранием собственников помещений в МКД и т. д.
Судебная практика по вопросам дифференцированных тарифов за содержание жилого помещения
Определение Конституционного Суда РФ от 30.11.2023 № 3115-О – собственник гаражного бокса добивался установления для себя отдельного тарифа, отличного от собственников иных помещений в МКД. Суды отказали в признании решения общего собрания недействительным. Конституционный Суд РФ указал, что решением собрания могут учитываться особенности использования имущества разными категориями собственников, однако, по общему правилу такой обязанности у собрания нет. Фактически Конституционный Суд РФ указал на диспозитивный характер такого решения, принятие которого, по общему правилу, отнесено к компетенции общего собрания собственников помещений в МКД.
Пункт 27 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2019)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2019 – Верховный Суд РФ указал, что является ничтожным договор собственника помещения в МКД с управляющей МКД организацией, освобождающий его от внесения платы за жилое помещение. То есть, хотя и управляющей МКД организацией был фактически установлен разный тариф платы за жилое помещение для разных собственников помещений (для стороны этого дела в виде нулевой платы), это было признано незаконным. Незаконность заключается в том, что фактически нулевой тариф возлагает на собственников иных помещений в МКД обязанность собственника с нулевым тарифом по содержанию его имущества и общего имущества МКД. Такой договор ничтожен в силу нарушения требований закона.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2023 № 88-29577/2023 – суд кассационной инстанции указал, что дополнительные расходы на содержание общего имущества, указанные в смете, так же оплачиваются собственниками помещений в МКД, так как было принято соответствующее решение собрания. То, что сметой расходов установлены работы и услуги в большем объеме, чем требуется ПП РФ № 491, не делает такую смету необоснованной. Кроме того, хотя суды в деле и указывали, что смета не является необоснованной, в текстах судебных актов отсутствуют результаты судебной оценки обоснованности расходных статей сметы. Это говорит о том, что суд по существу не пересматривает смету, а лишь устанавливает законность принятого собранием решения (как, например, суд кассационной инстанции рассматривает жалобы на судебные акты судов первой и апелляционной инстанции).
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 08.06.2023 по делу № 88-13065/2023 – в данном деле собственник коммерческого помещения оспаривал решение ОСЧ ТСЖ, которым для собственников коммерческих помещений в МКД устанавливался тариф расходов на содержание общего имущества МКД в 191,22 руб./м2, когда для собственников жилых помещений он составлял 80,80 руб./м2. Истец мотивировал свои доводы тем, что такие тарифы необоснованны и не отвечают принципу равенства. Суды на основании заключения по результатам судебной финансовой экспертизы отказали истцу. Экспертиза показала, что обоснованными будут тарифы в 234,48 руб./м2 для собственников коммерческой недвижимости и в 159,08 руб./м2 для собственников жилой недвижимости. Так как тариф для истца не превышает обоснованный тариф, установленный в ходе экспертизы, решение ОСЧ ТСЖ является законным.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 25.04.2023 по делу № 8Г-7958/2023 – дело было направлено на новое рассмотрение, так как признавая решение ОСС недействительным ввиду необоснованности установленного им тарифа за содержание общего имущества в МКД в размере 180 руб./м2, суды, несмотря на наличие результатов финансовой экспертизы, не оценили рецензию ответчика на заключение эксперта, не оценили то, что экспертиза проведена в отсутствие необходимых документов и т. д. Фактически суд вновь повторил правовую позицию, согласно которой расходы на содержание общего имущества не ограничены конкретным перечнем работ, единственное требование, которому они должны отвечать – разумность этих расходов. Кроме того, этот судебный акт интересен с процессуальной точки зрения – суд указал на необходимость отражения результатов оценки рецензии на заключение эксперта.
Выводы
Учитывая правовую позицию Конституционного Суда РФ, изложенную в постановлении от 29.01.2018 № 5-П, её применение судами, можно сделать вывод о том, что установление разных тарифов для собственников разных помещений в МКД законно.
Для этого нужно руководствоваться принципами равенства и разумности расходов на содержание имущества. Нельзя освободить какого-либо собственника помещения в МКД от несения таких расходов.
Кроме того, суды при оценке сметы расходов на содержание имущества не могут оценивать статьи расходов по существу. Судебная оценка сметы расходов ограничена рамками законности принятия решения об утверждении соответствующих тарифов, а эта законность напрямую следует, помимо прочего, из соблюдения упомянутых в статье правил принятия такого решения.
Более того, само по себе решение об утверждении разных тарифов должно быть обосновано, его обоснованность может быть также проверена в суде путем проведения судебной экспертизы. Потому разумным при принятии таких решений видится составление дополнительного обосновывающего смету расходов документа, а также получение заключения эксперта об обоснованности тарифов или аналогичного документа. Тарифы должны обеспечивать минимум работ и услуг, необходимый общему имуществу, помещениям собственников, а также не должны освобождать какое-либо лицо от оплаты предоставляемых ему работ и услуг.
В целом, из судебной практики можно усмотреть, что нередко собственники разных помещений вносят плату исходя из различных тарифов. При этом зачастую тарифы, которые уплачивают собственники нежилых помещений и машиномест выше тех, которые установлены для собственников жилых помещений. Это вызвано зачастую большими расходами на содержание таких помещений ввиду их проходимости, износа, быстрого загрязнения и прочих причин.
30.04.2024 Новиков В.
