Содержание нововведений в ГК РФ
Федеральным законом от 24.07.2023 № 351-ФЗ «О внесении изменений в часть первую ГК РФ» (далее – ФЗ-351) были внесены изменения в гл. 16 ГК РФ, дополнившие ее параграфом 2, содержащим общие положения об общем имуществе собственников недвижимых вещей. Ранее регулирование соответствующих отношений осуществлялось исходя из толкования имеющихся норм ГК РФ об общей долевой собственности собственников недвижимости и выведенными из них положениями судебной практикой, а также профильными законами (например, Жилищным кодексом РФ – отношения собственников жилых помещений в многоквартирных домах, Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ – отношения собственников в СНТ, и так далее).
Однако, наличие профильных законов не спасало собственников недвижимости, в отношении которых такие законы не действовали. Например, собственники помещений в торговом центре или собственники участков в коттеджных посёлках. Считается, что обсуждаемый закон вовсе разрабатывался из-за обострившихся проблем с коттеджными поселками – застройщик после приобретения земли и дробления ее на мелкие участки, которые после продавались отдельным лицам, сохранял за собой право собственности на инфраструктуру, которая, по сути, была обслуживающей для таких участков. Тогда застройщик мог устанавливать свои правила в отношении такого имущества, что, определенно, создавало неудобства собственникам земельных участков в коттеджных поселках.
Знаковым событием, способствовавшим скорейшей разработке и принятию ФЗ-351, является так называемое «дело Малковой» - постановление Конституционного Суда РФ от 29.12.2021 № 55-П. Фабула дела была следующей: госпожа Малкова приобрела земельные участки в коттеджном поселке, а собственниками участков в отсутствие Малковой на собрании была выбрана управляющая компания. Управляющая компания обратилась в суд с иском к госпоже Малковой с требованием о взыскании платежей за содержание общего имущества, на что госпожа Малкова возражала – имущество, в котором она имеет долю в праве собственности или на которое она имеет право собственности, управляющей компанией не обслуживается, а то имущество, которое обслуживается, вовсе не находится в её собственности (действительно, общая инфраструктура коттеджного поселка собственникам земельных участков в собственность не передавалась), из-за чего платить не избранной ею компании, управляющей имуществом, права собственности на которое у Малковой нет, она не намеревается. Суды удовлетворили требования компании.
Конституционный Суд РФ в указанном судебном акте высказал позицию о том, что в законодательстве действительно имеется пробел на этот счет. В частности, действительно нет норм права, обязывающих застройщиков передавать дороги, иные элементы инфраструктуры в собственность покупателей участков. Однако, фактически эти элементы инфраструктуры собственниками участков используются, а сами собственники стремятся создать на территории, использующейся всеми собственниками, комфортные условия для проживания, для чего они совместно участвуют в содержании данного имущества, принятии решений в его отношении, из-за чего возложение на собственников участков обязанности по уплате соответствующих платежей, в целом, согласуется с Конституцией РФ. Однако, именно отсутствие такого механизма является проблемой. Конституционный Суд РФ направил дело на новое рассмотрение, а законодателю постановил разрешить пробел в регулировании.
Так, основным нововведением ФЗ-351 является дополнение гл. 16 ГК РФ параграфом 2, содержащим 4 статьи:
· право общей долевой собственности собственников недвижимых вещей на общее имущество,
· доля в праве общей собственности на общее имущество,
· владение, пользование и распоряжение общим имуществом,
· бремя содержания общего имущества.
Первая из нововведенных статей определяет характеристики имущества, которое считается общим (скорее, уточняет, так как параграфом 1 ранее устанавливались правила определения общего имущества, однако, они не являлись точными. Более того, новая статья устанавливает, что параграф 1 применяется к отношениям, если параграфом 2 не предусмотрены специальные правила). Интересным в данной статье является также закрепление права сособственника общего имущества на получение информации о всех решениях в отношении такого имущества.
Вторая из нововведенных статей вводит указание на пропорциональность доли в праве собственности на общее имущество площади недвижимости собственника и закрепляет следование доли такой доли за самой недвижимостью.
Третья из указанных статей закрепляет правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Закрепляется необходимость наличия голосов абсолютного большинства собственников для принятия решений по вопросам пользования, владения или распоряжения общим имуществом (кроме особых случаев – запрещается отчуждение общего имущества без наличия согласия всех собственников, а самостоятельные объекты, находящиеся в общей собственности, могут быть переданы во владение третьих лиц по решению 2/3 собственников).
Четвертая из указанных статей закрепляет обязанность сособственника участвовать в расходах и издержках по содержанию общего имущества. Закрепляется обязанность по соразмерному участию в общих расходах, обязательных платежах, а также по полной оплате расходов, возникших из-за собственника.
Закрепление судебной практики новыми положениями ГК РФ
Основной функцией, выполняемой ФЗ-351, является восполнение существовавших в отношениях собственников недвижимых вещей неопределенностей в связи с постановлением Конституционного Суда РФ. Однако, Конституционный Суд РФ в деле Малковой не первым обратил внимание на такую проблему. Наоборот, судебным актом по делу Малковой Конституционный Суд РФ разрешил имеющуюся в судебной практике проблему в регулировании отношений собственников недвижимых вещей – применение по аналогии общих норм жилищного права.
Постановлением Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», как следует из текста самого правового акта, в связи с неопределенностью на основании п. 1 ст. 6 ГК РФ разъяснена необходимость применения по аналогии к отношениям собственников недвижимых вещей норм, регулирующих отношения между собственниками квартир в многоквартирном доме, помещений в многоквартирном доме и между собственниками квартир в многоквартирных домах. Примечательно, что профильным законом, регулирующим такие отношения, является Жилищный кодекс РФ. То есть, фактически ВАС РФ постановил судам регулировать отношения, складывающиеся между, например, собственниками помещений в торговом центре или коттеджных поселках, нормами жилищного права, что, конечно же, выглядело немного странным, однако действенным и логичным, так как суды имели обширную устоявшуюся практику разрешения споров, возникающих между собственниками помещений в многоквартирных домах.
Фактически, ФЗ-351 закрепил такие положения, выведенные некогда ВАС РФ. Однако, следует отметить, что нормы параграфа 2 гл. 16 ГК РФ являются общими по отношению к нормам, указанным в данном правовом акте как те нормы, по аналогии с которыми следует регулировать такие отношения. Однако, не все нормы данного закона будут применяться сразу после вступления, а нормы, определяющие статус абсолютных прав (возникновение и прекращение права собственности на общее имущество), вовсе не распространяются на сложившиеся ранее отношения.
Изменения в регулировании в связи с нововведениями в ГК РФ
Следует отметить, что законом были введены достаточно серьезные изменения в регулирование не только отношений, не затронутых профильными законами, но и отношений, которые непосредственно регулировались профильными законами. Одной из проблем, разрешаемых ФЗ-351, является проблема взносов членов СНТ. Так, Федеральным законом от 29.07.2017 № 217-ФЗ (и действовавшим ранее аналогичным законом) не определялись размеры взносов членов СНТ, а формулировка соответствующего положения приводила к неоднозначным выводам – каждый собственник обязан уплачивать сборы (п. 2 ч. 6 ст. 11 Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ имеет содержание «член товарищества обязан: … своевременно уплачивать взносы…»). То есть, имел место сбор взносов с каждого земельного участка в СНТ, вне зависимости от площади участка. И судебная практика по данному вопросу действительно была неоднозначной. Более того, Верховный Суд РФ в абз. 10 п. 2.2 «Обзора судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями, за 2010 - 2013 год», утвержденном 02.07.2014, указывал, что установление размера сбора в зависимости от количества земельных участков в собственности члена СНТ является допустимым (хотя в данном обзор и был утвержден в период действия ныне утратившего силу Федерального закона от 15.04.1998 № 68-ФЗ, однако, содержание положений о членских взносах члена СНТ в ныне действующем Федеральном законе от 29.07.2017 № 217-ФЗ является идентичным старому закону).
Способом преодоления неопределенности и такой несоразмерности было лишь закрепление в уставе СНТ порядка определения размера членских взносов исходя из площади земельного участка. Видится достаточно несправедливым, что условный собственник Богачев, имеющий в собственности участок площадью 20 соток платит такой же сбор, как и условная бабушка Беднякова, имеющая в собственности участок площадью 6 соток. При таких обстоятельствах несправедливость также проявлялась, когда происходило распределение имущества СНТ в связи с его ликвидацией – закон предписывает распределять имущество в соответствии с площадью недвижимости. То есть, могло случаться и такое, что члены СНТ формировали общее имущество СНТ путем внесения равных взносов каждым собственником в зависимости от количества участков в собственности, а при распределении этого имущества получали имущество товарищества лишь пропорционально площади своего земельного участка. Разрешение данных проблем ФЗ-351 усматривается в том, что данный закон прямо определяет пропорциональность участия в общих расходах, платежах, издержках площади недвижимости собственника. Однако, Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ также прямо устанавливает особые полномочия общего собрания членов товарищества на определение порядка исчисления и размеров членских взносов. То есть, благодаря ФЗ-351 данная проблема будет решаться лишь постольку, поскольку в соответствии со специальными положениями профильного закона не установлено иное.
Кроме того, в отношениях между членами СНТ складывалась также неопределенность при проведении собраний собственников в вопросе о количестве голосов каждого собственника. В отсутствие регулирования уставом при действующем тексте закона вполне допускался подсчет голосов исходя из числа членов СНТ или количества земельных участков в собственности члена СНТ. Как и с размером обязательных платежей, ФЗ-351 устанавливает пропорциональность количества голосов площади недвижимости.
Знаковым нововведением является то, что имущество, создаваемое после вступления закона в силу будет автоматически переходить в общую долевую собственность собственников недвижимых вещей, если оно подходит под критерии общего имущества, даже если предыдущий собственник выделил такую недвижимость (например, дороги) в качестве самостоятельного объекта, а дело, полагается, останется лишь за регистрацией соответствующего права подобно тому, как это происходит в случае с общим имуществом собственником многоквартирных домов.
Однако, при практическом применении нововведений могут возникнуть трудности – закон требует определения территории, на которой будут находится недвижимые вещи, между собственниками которых будет возникать общая собственность, а определение такой территории, как следует из текста закона, осуществляется на основании закона. Не совсем понятно, о каком законе идет речь и как будет осуществляться такое определение территорий. Скорее всего, речь в данном случае идет не об обнесении территории забором для ее определения, так как в таком случае возникает противоречие – установление забора допускается лишь собственником в отношении своего земельного участка. Тогда для обнесения забором коттеджного поселка потребуется наличие права собственности всех собственников такого поселка на земли общего пользования. Однако, право собственности собственников общего имущества недвижимых вещей на общее имущество возникает в силу закона и распространяется на территории, критерием которых является их раннее определение. Таким образом исключается предположение об определении территории коттеджного поселка путем обнесения её забором. Вполне вероятно, что законодателем будет разработан закон, на основании которого для коттеджных поселков территория будет определяться аналогично тому, как это происходит в случае с СНТ.
Выводы
ФЗ-351, в целом, видится полезным и необходимым действующему правопорядку. Однако, к сожалению, не самые маловажные положения закона, например, определяющие порядок вступления его положений в силу (например, о переходе права собственности на имущество, отвечающего критериям общего, но не находящегося в общей собственности), устанавливаются законом. При этом, каким законом – не разъясняется. Кроме того, имеются нерешенные вопросы об определении территории, на которой размещается недвижимость, между собственниками которой возникает общая собственность. На эти вопросы закон отвечает однозначно – в соответствии с законом и исключительно на отношения, возникающие после его вступления в силу. Соответственно, как закон будет распространять действие своих положений на имевшиеся, формирующиеся и еще не сформированные отношения предстоит разъяснить судебной практике.
Большим вопросом является вопрос собственности. Законодатель уже при введении в действие ЖК РФ допускал переход права собственности на земельные участки под многоквартирными домами в общую собственность из чужой индивидуальной ipso jure. Однако, в случае с Законом о введении в действие ЖК РФ на это прямо указывалось в законе, а право собственности на такие участки, преимущественно, находилось у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований. Вполне вероятно, что частную собственность таким образом прекращать суды не начнут, однако, с большой уверенностью можно говорить о том, что в ближайшее время будет разработано минимум два правовых акта, разрешающих вопросы: а) о переходе права собственности на имущество, отвечающее критериям общего имущества, в уже существующих коттеджных поселках, б) о порядке определения территории, на которой предполагается образование общей собственности.
31.11.2023 Новиков В.
