Понятие и особенности деятельности по управлению многоквартирными домами.
Обсуждая аспекты управления какими-либо объектами, стоит выделить специфическую область, например, такую как деятельность по управлению многоквартирным домом (МКД), которая включает в себя совокупность действий, нацеленных на обеспечение надлежащего функционирования и содержания общего имущества МКД, а также на удовлетворение потребностей собственников помещений данного дома, обеспечивая для них комфортные условиях проживания. Управление жилого здания осуществляется собственниками помещений, расположенных в нем, либо уполномоченных ими организаций по его эксплуатации и улучшению. Что касается сторон данного процесса деятельности, то они зафиксированы в статье 161 Жилищного кодекса РФ. В ней говорится перечень управление МКД входят такие действия как: техническое обслуживание; вывоз мусора; проведение капитального ремонта; уборка и благоустройство придомовой территории.
Первоначальной стадией деятельности по управлению многоквартирными домами является общее собрание всех членов товарищества собственников жилья. Такое собрание можно назвать высшим органом управления товарищества, а потому и созывать его следует в порядке, который предусмотрен уставом данного товарищества. Контроль осуществляется по каждому отдельному многоквартирному дому как самостоятельному объекту управления, учитывая состав, конструктивные особенности, степень физического износа и техническое состояние общего жилого помещения, в соответствии с геодезическими и природными условиями расположения МКД и минимальным перечнем услуг, необходимых при обеспечении соответствующего содержания общей собственности в жилом доме, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 No 290. Также очень важно понимать, что от эффективности управления МКД прямо зависит безопасности и сохранности собственности жителей жилых домов, а также качество их жизни.
Понятие и основы организации жилищного контроля (надзора) за деятельностью по управлению многоквартирными домами.
Что касается жилищного контроля, то он представляет собой систему государственного контроля, которая направлена на обеспечение соблюдения законодательства в сфере управления многоквартирными домами (МКД) и защиту прав и законных интересов собственников помещений в этом доме. Целями жилищного контроля (надзора) являются, во-первых, обеспечение надлежащего функционирования системы управления МКД, во-вторых, повышение качества и эффективности управления МКД, а также защита права жителей от недобросовестных действий управляющих организаций, товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищных кооперативов. Жилищный надзор осуществляется государственными жилищными инспекциями, прокуратурой и судами, применяя различные формы контроля, которые включают в себя плановые и внеплановые проверки, рассмотрение жалоб собственников и привлечение к ответственности нарушителей законодательства. Если говорить об основных направлениях деятельности жилищного контроля (надзора), что так похоже на цели, то можно выделить проверку деятельности управляющих организаций - контроль за соблюдением лицензионных требований, качеством предоставляемых услуг, соблюдением финансовой дисциплины, также проверку деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов, а именно контроль за соблюдением устава, финансовой дисциплины, соблюдением прав собственников помещений, помимо этого в направления деятельности входят проверка выполнения работ по капитальному ремонту - контроль за качеством и своевременностью выполнения работ по капитальному ремонту МКД и оценка технического состояния дома, соблюдения правил эксплуатации, обеспечения безопасности.
Лицензирование как элемент системы жилищного контроля (надзора) за деятельностью по управлению многоквартирными домами.
Лицензирование, является неотъемлемым элементом системы жилищного контроля (надзора) за деятельностью по управлению многоквартирными домами (МКД), играет ключевую роль в повышении качества и профессионализма управления недвижимостью. Под деятельностью по управлению многоквартирным домом понимаются выполнение работ и (или) оказание услуг по управлению многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом. Предоставление лицензии представляет собой оценку соответствия управляющей организации установленным законодательством критериям, включая наличие квалифицированных специалистов, финансовую устойчивость, материально-техническую базу, а также соблюдение правовых норм в сфере управления МКД. Данная лицензия, как закреплено в статье 192 Жилищного кодекса РФ, предоставляется органом государственного жилищного надзора на основании решения лицензионной комиссии субъекта Российской Федерации. Лицензия выдается сроком на пять лет и действует только на территории того субъекта Российской Федерации, органом государственного жилищного надзора которого она была предоставлена. Срок действия лицензии продлевается по истечении пяти лет в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, также она не подлежит передаче третьим лицам.
Судебная практика об осуществлении жилищного надзора (контроль) за деятельностью по управлению многоквартирными домами.
Между АО «КурскАтомЭнергоСбыт» (ресурсоснабжающая организация, РСО) и ООО «Жилкомплекс Дружба» 01.04.2014 за № 46750056 заключен договор энергоснабжения. В связи с поступившим в ГЖИ КО 08.09.2021 обращением о наличии задолженности со стороны управляющей организации, осуществляющей управление МКД №19В г. Курска, перед ресурсоснабжающими организациями. ГЖИ Курской области была проведена документарная внеплановая проверка, о чем Общество было уведомлено надлежащим образом. Актом данной проверки было установлено, что у ООО «Жилкомплекс Дружба» имеется задолженность перед РСО - КурскАтомЭнергоСбыт по оплате энергоснабжения, задолженность подтверждена решениями суда. Кроме того, проверкой было установлено, что между МУП «Курскводоканал» и ООО «Жилкомплекс Дружба» заключен единый договор холодного водоснабжения и водоотведения. По состоянию на 16.09.2021г. задолженность за водоснабжение и водоотведение ООО «Жилкомплекс Дружба» составляла 2 087 520,19 руб. Также между МУП «Курскводоканал» и ООО «Жилкомплекс Дружба» было заключено мировое соглашение на сумму 2 456 334 руб. На момент проведения проверки задолженность по мировому соглашению составила 1 564 080,03 руб. ООО «Жилкомплекс Дружба» не исполняло данное соглашение, из-за чего МУП «Курскводоканал» было вынуждено передать исполнительный лист в УФССП России по Курской области для исполнения. В отношении ООО «Жилкомплекс Дружба» был составлен протокол об административном правонарушении по ч. 3 ст. 14.1.3 КоАП РФ.
По результатам рассмотрения вынесено постановление от 27.10.2021 года №01-10/131 о назначении административного наказания, согласно которому ООО «Жилкомплекс Дружба» признано виновным в совершении административного правонарушения, предусмотренного ч.3 ст. 14.1.3 КоАП РФ. Согласно ч.3 ст. 14.1. 3 КоАП РФ осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД с грубым нарушением лицензионных требований влечет наложение административного штрафа на юридических лиц. Применяя нормы КоАП РФ, должностное лицо, рассматривающее указанное административное дело сочла возможным назначить ООО «Жилкомплекс Дружба» наказание в виде административного штрафа в размере половины минимального размера административного штрафа, предусмотренного санкцией ч.3 ст. 14.1.3 КоАП РФ для юридических лиц. Не согласившись с данным постановлением, общество обратилось в суд с настоящим заявлением. В обоснование заявленных требований ООО «Жилкомплекс Дружба» сослалось на то, что управление не осуществило расчет размера задолженности лицензиата перед ресурсоснабжающей организацией отдельно для каждого многоквартирного дома, находящегося в его управлении, также не представило доказательств расчета, определяющих среднемесячную величину обязательств по оплате коммунальных ресурсов перед ресурсоснабжающими организациями, также им не учитывались положения пункта 25 Правил № 124, а также часть 1 статьи 155 ЖК РФ, устанавливающие предельные сроки платы за коммунальные услуги собственниками (нанимателями) помещений многоквартирного дома управляющей компании. Ссылаясь на указанные обстоятельства, заявитель просил суд признать постановление Государственной жилищной инспекции Курской области от 27.10.2021 года№ 01-10/131 незаконным.
При рассмотрении данного спора Арбитражный суд Курской области признает, что требования заявителя не подлежат удовлетворению.
В связи с тем, что ООО "Жилкомплекс Дружба" ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по оплате поставленной электрической энергии у него образовалась задолженность перед ОП «КурскАтомЭнергоСбыт» АО «АтомЭнергоСбыт», которая подтверждена вступившими в силу решениями арбитражного суда Курской области. В связи с тем, что ООО "Жилкомплекс Дружба" ненадлежащим образом исполняло свои обязательства по оплате поставленного холодного водоснабжения и водоотведения у него образовалась задолженность перед МУП «Курскводоканал», которая подтверждена вступившим в силу решением арбитражного суда Курской области. Ни в ходе проверки, ни в ходе судебного разбирательства ООО "Жилкомплекс Дружба" каких-либо доказательств отсутствия обязательств или их прекращения перед ОП «КурскАтомЭнергоСбыт» АО «АтомЭнергоСбыт» не представил, доказательств отмены судебных актов не имелось. Факт совершения Обществом административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 3 статьи 14.1.3 КоАП РФ, подтвержден материалами дела. При этом ООО «Жилкомплекс Дружба» подало заявление о признании незаконным постановления государственной жилищной инспекции Курской области №10-10/131 от 27.10.2021г. в Арбитражный суд 15.11.2021г. На основании изложенного суд не усматривает исключительных обстоятельств совершения правонарушения, в связи с этим не находит оснований для признания правонарушения малозначительным.
Суд первой инстанции, учитывая размер задолженности, период ее образования, количество домов, по которым она образовалась, длительность осуществления деятельности с непогашенной задолженностью, пришел к выводу, что оснований для признания правонарушения малозначительным, изменения постановления в части меры наказания или замены штрафа предупреждением не имеется. В удовлетворении требований Общества с ограниченной ответственностью «Жилкомплекс Дружба» к Государственной жилищной инспекции Курской области о признании незаконным постановления Государственной жилищной инспекции Курской области от 27.10.2021 № 01-10/131, отказать.
Также к ответственности могут привлекаться физические лица за самовольную перепланировку и переустройство квартиры.
Так в суд обратилась Мосжилинспекция с иском к Андреевой А.А. о приведении фактического состояния помещения в соответствии с технической документацией на него, мотивируя свои требования следующим.
14.06.2018 в Мосжилинспекцию поступило обращение ГР-01-8599/18 с сообщением о том, что собственник квартиры №9, расположенной в многоквартирном доме, произвел перепланировку и (или) переустройство в принадлежащих ей помещениях. 17.12.2018 главным специалистом Мосжилинспекции была произведена проверка соблюдения обязательных требований к порядку переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирном, в ходе которой были выявлены нарушения требований к переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме. Документация о согласовании перепланировки и (или) переустройства не была представлена. По результатам проверки ответчику выдано предписание с указанием порядка и срока приведения фактической планировки квартиры № 9 в соответствие с технической документации ТБТИ. В соответствии с распоряжением РГ-Ц-00631 от 17.04.2019 о проведении проверки в отношении граждан, назначено проведение проверки исполнения ранее выданного предписания. 24.04.2019 главным специалистом Мосжилинспекции составлен акт проверки исполнения предписания № РГ-Ц-02470, при проведении проверки установлено, что предписанные мероприятия не исполнены, Ответчику выдано предписание от 24.04.2019 № РГ-Ц-02470/1 со сроком исполнения до 23.08.2019, также Ответчик был привлечен к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ. За произведение незаконной перепланировки, а также за неисполнение предписанных мероприятий Ответчик был неоднократно привлечен к административной ответственности. Истец просит суд: обязать Андрееву Алену Александровну привести состояние помещения в соответствие с технической документацией. Андреевой А.А. предъявлено встречное исковое заявление к Государственной жилищной инспекции о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, мотивируя тем, что мотивируя тем, что в 2014 году Андреева А.А. приобрела квартиру № 9 и предыдущим собственником была произведена перепланировка и переустройство данного помещения. Данное переустройство (ремонтные работы) произведено без соответствующих разрешений, т.е. самовольно. Но было решено, что данная квартира может быть сохранена в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, так как выполненная перепланировка отвечает пожарным, строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам и правилам, что подтверждается заключением судебной строительной экспертизы.
Решением Пресненского районного суда по делу №2-244/2020 от 22 октября 2020 года было отказано в иске к о приведении квартиры № 9 в первоначальное состояние. Сохранение жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии не создаст угрозу жизни или здоровью граждан не нарушит их права и законные интересы. Но решением Пресненского районного суда от 27 октября 2021 года постановлено: исковые требования Государственной жилищной инспекции к Андреевой А. А. о приведении фактического состояния помещения в соответствии с технической документацией на него – удовлетворить, также возложить на гражданку обязанность привести помещение в соответствие с технической документацией на него. В удовлетворении встречного иска Андреевой А. А. к Государственной жилищной инспекции о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии – отказать, так как соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требовании законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации. При разрешении спора по делу была проведена судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению данной экспертизы, что отсутствовало согласования перепланировки или переустройства квартиры № 9 с уполномоченными органами, а также отсутствие в материалах дела какого-либо проекта, предварительно проведенного технического заключения дает основание усомниться в степени обеспеченности безопасности строительных конструкций. При разрешении настоящего спора надлежащих доказательств того, что осуществленная ответчиком перепланировка не создает угрозу жизни или здоровью граждан и не нарушает их законные интересы и жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, не представлено. Ссылка на невозможность приведения квартиры в прежнее проектное состояние, доказательствами не подтверждена. Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу в удовлетворении заявленных требований Государственной жилищной инспекции к Андреевой Алене Александровне о приведении фактического состояния помещения в соответствии с технической документацией на него, и об отказе в удовлетворении исковых требований встречного иска Андреевой Алены Александровны к Государственной жилищной инспекции о сохранении жилого помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, поскольку оснований для сохранения квартиры ответчика в том виде, в каком она сейчас находится не имеется
Решением суда было установлено, исковые требования Государственной жилищной инспекции к Андреевой Алене Александровне о приведении фактического состояния помещения в соответствии с технической документацией на него, - удовлетворить, а также возложить на Андрееву А. А. обязанность привести состояние помещения в соответствии с технической документацией на него.
Также Инспекция государственного жилищного надзора может обратиться в суд с административным иском о ликвидации ТСЖ из-за несоответствия устава ТСЖ обязательным требованиям действующего законодательства Российской Федерации.
Примером такой ситуации является обращение Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области в суд с административным иском о ликвидации ТСЖ «Виктория» из-за несоответствия устава ТСЖ «Виктория» обязательным требованиям действующего законодательства Российской Федерации, в связи с чем, было выдано предписание и установлен срок для устранения нарушений. В связи с не устранением нарушений в срок, на основании приказа инспекцией проведена внеплановая проверка исполнения ранее выданного предписания для устранения нарушений, выявленных в уставе товарищества. В ходе проверки было установлено ТСЖ «Виктория» не устранило нарушения обязательных требований Жилищного кодекса РФ в своем уставе. Данное обстоятельство в силу п. 2 ч. 6 ст. 20 Жилищного кодекса РФ является основанием для обращения в суд с иском о ликвидации.
Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области просит ликвидировать ТСЖ «Виктория», назначить ликвидатором ТСЖ «Виктория» председателя правления ФИО4.
Представитель ТСЖ «Виктория» по доверенности, а также заинтересованное лицо административные исковые требования не признали и пояснили, что предписание ТСЖ «Виктория» не получала, а также и остальные документы, послужившие основанием к вынесению представления, поскольку председатель правления не исполнял свои обязанности надлежащим образом. В настоящее время членами ТСЖ «Виктория» решением общего собрания членов ТСЖ председателем правления избран другой председатель правления. Инспекцией выдано новое предписание об устранении выявленных несоответствий устава ТСЖ «Виктория» обязательным требованиям законодательства РФ, в рамках исполнения которого разработан проект Устава ТСЖ, направлено уведомление членам правления ТСЖ о преступлении к исполнению предписания.
Суд находит заявленный инспекцией государственного жилищного надзора Волгоградской области административный иск не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям:
Согласно ч. 1, 2 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании. В соответствии с ч. 1 ст. 141 ЖК РФ ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. В соответствии с п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива. По результатам проведенной проверки выявлены факты нарушения требований ЖК РФ в уставе ТСЖ «Виктория» в п. 8.11 главы 8 устава устанавливающей порядок организации, проведения общего собрания членов товарищества и его компетенцию предусмотрено, что вопросы, касающиеся жилых и нежилых помещений могут обсуждаться и решаться по группам членов товарищества, которым принадлежат помещения такого вида (жилое или нежилое). Данные положения устава противоречат требованиям ст. 144, 145 ЖК РФ, которые не предусматривают группа членов товарищества в зависимости от вида и не допускают решение вопросов отнесенных к компетенции общего собрания членов товарищества иначе как общим собранием его членов. Также п. 9.6 устава предусмотрено, что членом правления не может являться собственник нежилого помещения. Однако данное положение устава противоречат требованиям ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, согласно которым членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии товарищества.
Таким образом, Устав ТСЖ «Виктория», утвержденный решением общего собрания членов ТСЖ г. Волгограда, в части названных положений противоречил действующему законодательству, но указанные нарушения являлись устранимыми, в связи с чем, ТСЖ «Виктория» было предписано их устранить. В ходе внеплановой проверки, было установлено невыполнение ТСЖ «Виктория» мероприятий предусмотренных предписанием, не соответствие устава ТСЖ «Виктория» требованиям ст. 144, 147 ЖК РФ. Если ТСЖ предприняло все возможные действия для устранения названных нарушений, однако имели место объективные обстоятельства, препятствовавшие их устранению, и выявленные нарушения устранены до принятия судебного решения, суд с учетом указанных обстоятельств может принять решение об отказе в удовлетворении административного иска. После принятия нового председателя правления было направлено уведомление членам правления ТСЖ «Виктория» о преступлении к исполнению предписания, то есть административным ответчиком принимаются все меры к исполнению данного предписания.
Суд оценивает существенность допущенных объединением граждан нарушений и их последствий, а также возможность их устранения без ликвидации либо запрета деятельности объединения. ТСЖ «Виктория» к административной ответственности за неисполнения предписания не привлекалось, предписание не получало в виду ненадлежащего исполнения обязанностей председателя правления, в настоящее время в связи со сменой правления ТСЖ принимаются все меры к исполнению повторного предписания.
На основании изложенного суд решил в удовлетворении требований Инспекции государственного жилищного надзора Волгоградской области к ТСЖ «Виктория» о ликвидации некоммерческой организации – отказать.
Вывод.
Жилищный надзор (контроль) за деятельностью по управлению многоквартирными домами представляет собой неотъемлемую часть системы обеспечения комфортных и безопасных условий проживания граждан в многоквартирных домах. Он призван обеспечить соблюдение законодательства в сфере управления многоквартирными домами (МКД), защитить права и законные интересы собственников помещений, а также способствовать повышению качества предоставляемых услуг. В статье были рассмотрены основные цели и основы организации жилищного надзора, также было затронуло лицензирование управляющих организаций, как один из способов надзора. Эффективность системы жилищного надзора напрямую зависит от слаженной работы всех ее участников, включая органы государственного контроля, управляющие организации, ТСЖ и самих собственников помещений. Четкий план работы по управлению МКД, активное участие в управлении многоквартирным домом и эффективное взаимодействие с органами жилищного надзора являются ключевыми факторами успешного функционирования системы жилищного надзора(контроля) по управлению многоквартирными домами и обеспечения комфортного проживания в МКД.
