Основные понятия

 

Жилищный Кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) наделяет собственников помещений в многоквартирном доме (далее – МКД) правом пользоваться и в установленных законодательством пределах и распоряжаются общим имуществом в МКД.

Так, собственники, объединяясь в Товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ), управляя МКД, могут извлекать выгоду из принадлежащего им имущества, сдавая в аренду площади фасада под рекламные конструкции. Арендаторы коммерческих помещений, же напротив, размещая рекламные конструкции, пытаются выдать их за вывески, не платя за аренду, так как наличие у предпринимателей вывески является обязательным условием в силу закона.

Несмотря на то, что судебные споры по данному вопросу не прекращаются, четкая правовая позиция уже сформирована не только судами, но и законом.

Реклама – это информация, адресованная неопределенному кругу лиц и направленная на привлечение внимания к объекту рекламирования, формирование или поддержание интереса к нему и его продвижение на рынке, распространенная любым законным способом, в любой доступной форме и с использованием любых средств.

Рекламной конструкцией признается средство стабильного территориального размещения наружной рекламы, прочно связанное с объектами недвижимости и не предназначенное для перемещения.

Понятие "вывеска" на сегодняшний день на законодательном уровне не закреплено. Вместе с тем, исходя из положений законодательства можно вывести следующее определение понятия.

Вывеска – это информация, которую изготовитель (продавец, исполнитель) в силу закона обязан довести до сведения потребителя, а именно - фирменное наименование организации, место ее нахождения (адрес) и режим ее работы.

 

Нормативно-правовое регулирование сдачи в аренду общего имущества МКД под размещение рекламы

 

Основным нормативным актом, регулирующим правоотношения в сфере рекламы является Федеральный закон от 13.03.2006 №38-ФЗ "О рекламе" (далее – Закон о рекламе).

Он устанавливает требования к порядку размещения и согласования, форме, размеру и содержанию рекламы.

Размещение вывесок же регламентируется иным актом, а именно Законом РФ от 07.02.1992 №2300-1 "О защите прав потребителей" (далее – Закон о защите прав потребителей), в котором указано назначение вывески и ее необходимое содержание.

Порядок сдачи Товариществом в аренду общего имущества МКД регулируется нормами ЖК РФ, а именно:

- п. 4 ст.36 ЖК РФ предусмотрено, что по решению собственников помещений в МКД, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

- на основании ч.8 ст. 138 ЖК РФ товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД по вопросам, связанным с управлением общим имуществом в данном МКД, в том числе и в отношениях с третьими лицами.

- в соответствии с ч.5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в МКД, принятое в установленном кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в МКД, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в собрании и при принятии решения.

- пунктом 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, 4 иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы). Фасадная часть МКД также является общим имуществом собственников и принадлежит на праве собственности собственникам жилых и нежилых помещений пропорционально площадям помещений, которыми они владеют на праве собственности.

 

Разграничение понятий «вывеска» и «реклама»

 

Главное различие этих понятий состоит в различных целях их применения:

Цель информационной вывески – проинформировать потребителя о товаре, услуге, названии, месте нахождения фирмы, каких-то специальных условиях. Информационная вывеска должна находиться там, где находится и место оказания услуг или продажи товара, вывеска, содержащая информацию о компании, должна висеть рядом с местом фактического нахождения организации.

Информационная вывеска обязана иметь строго определенный размер, расположенный на ней текст не может иметь длину более 10 м и высоту более 50 см, а размещённый на вывеске бренд не может быть больше 75 см в высоту и ширину.

Цель рекламы – вызвать интерес к товару/услуге, выделить его отличия от других, побудить к покупке товара/ заказу услуги.

Рекламная вывеска может быть расположена где угодно по отношению к месту нахождения компании. Рекламные вывески могут располагаться:

·         на здании или ином постоянном/временном сооружении;

·         вдоль дорог и магистралей или над ними;

·         на крыше здания;

·         внутри помещения (например, торгового комплекса);

·         как отдельно стоящие конструкции (стелы, щиты и т.п.).

Для рекламных конструкций установленных требований по размерам нет, главное – они должны гармонично вписываться в окружающую архитектуру и не представлять опасности для жизни и здоровья граждан. Для этого проводится экспертиза рекламной конструкции.

Разграничению понятий вывеска и реклама посвящено письмо ФАС России от 27.12.2017 №АК/92163/17, которым поставлена точка в этом вопросе и даны исчерпывающе разъяснения. Приведем некоторые из них, которые касаются непосредственно ТСЖ и арендаторов.

Так, не признаются рекламными конструкциями следующие средства размещения информации:

- вывески, содержащие сведения о фирменном наименовании (наименование) организации, месте ее нахождения (адресе) и режиме ее работы. Данные сведения обязательны для сведения потребителей в силу ст. 9 Закона о защите прав потребителей, то есть информация, обязательная к размещению в силу закона или обычая делового оборота, не признается рекламой.

- вывески, содержащие информацию о коммерческом обозначении организации (в том числе несовпадающего с наименованием организации) в месте ее нахождения, поскольку размещение такой информации в указанном месте не преследует целей, связанных с рекламой, а предназначено для идентификации предприятия (например, магазина).

- информация, размещаемая на конструкциях-указателях вне места нахождения организации, содержащая сведения о профиле деятельности организации (аптека, кондитерская, ресторан) или ассортименте реализуемых товаров и услуг (хлеб, продукты, мебель) и направление движения и расстояние до такой организации, в случае если такая информация не содержит названия или характеристик товаров, товарных знаков, иных средств индивидуализации товаров, наименования юридических лиц.

- конструкции на фасаде здания в месте нахождения организации сведений о наименовании общества, номере телефона и/или официальном сайте юридического лица в сети Интернет не является рекламой. Однако, если конструкция содержит информацию о характеристиках реализуемых товаров, о проводимых организацией акциях и/или скидках, либо различные лозунги, слоганы, либо иную информацию об определенном лице или товаре, не обязательную к размещению, могут быть расценены как вывески, содержащие сведения рекламного характера.

- размещенные на фасаде магазина фотографии каких-либо товаров или каких-либо изображений (например, пейзаж, бутылка вина, пивная кружка, какая-либо техника, одежда и т.п.) без индивидуализирующих признаков, характеристики, цены указанных товаров, поскольку не преследуют цели продвижения товара на рынке.

- конструкция с изображением в виде креста, размещенная на здании, в котором осуществляет свою деятельность аптека, не может быть признана рекламой, поскольку размещается в качестве указания профиля деятельности организации и не содержит указания на конкретный товар или лицо, как объект рекламирования.

- крышная установка с информацией о наименовании организации, если эта организация занимает все многоэтажное здание не является рекламой, поскольку такая информация направлена на информирование о месте нахождения данного юридического лица. Однако если организация занимает лишь часть многоэтажного здания, то размещение крышной конструкции рассматривается как реклама данной организации.

Следовательно, большая часть конструкций, не отвечающих указанным требованиям, будут являться рекламой.

 

Основные проблемы, возникающие при размещении рекламных конструкций на фасадах МКД, и судебная практика.

 

Рекламную конструкцию можно установить по договору с собственником недвижимости, к которой она присоединяется, либо с лицом, управомоченным собственником. Поскольку МКД и жилые помещения в них могут находиться как в государственной так и в частной собственности, ответ на вопрос, необходимо ли заручаться согласием жильцов(собственников) на размещение рекламной конструкции, зависит от того, в чьей собственности находится МКД и жилые помещения в нем (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ; ч. 5 ст. 19 Закона о рекламе).

При создании ТСЖ собственники могут заключать договоры аренды для установки рекламных конструкций, и получать арендную плату.

Информационные вывески размещаются арендаторами помещений, как правило, на дверях или иных конструкциях, являющихся частью помещений, то есть без использования площади общего имущества. При этом, для размещения вывесок на фасаде МКД не нужно согласие собственников и, в соответствии с законом, не предусмотрено взимание платы за их размещение.

В связи с этим и возникают ситуации, когда владельцы коммерческих помещений размещают рекламные конструкции, маскируя их под вывески, и уклоняясь, тем самым, от заключения договоров аренды.

Здесь также необходимо учесть следующее.

Фирменное наименование юридического лица – это наименование, которое определено уставом и иными учредительными документами, а коммерческое обозначение – наименование предприятия (например, торгового центра, магазина, и т.п.), используемое исключительно для целей индивидуализации (узнаваемости) у потребителей. Коммерческое обозначение не должно содержать сведений о марках товаров, конкретных товарах, преимуществах реализуемых товаров (например, указание страны производителя), определенных качествах, свойствах товаров, услуг. В ином случае, такие сведения будут являться уже рекламой.

Если вывески не содержат сведений рекламного характера и целью размещения спорных вывесок на фасаде дома является информирование потребителей о месте, где осуществляется указанная деятельность, то такие конструкции не могут регулироваться положениями Закона о рекламе. Такая позиция изложена в пункте 18 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.1998 №37 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением законодательства о рекламе".

Из постановлений Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.10.2011 №7517/11 и от 22.05.2012 №15805/11 также следует, что размещение сведений о реализуемых товарах представляет собой необходимую информацию о товарах, и не является рекламой.

В данной статье рассмотрим показательное дело № А40-158316/20.

Истец (ТСЖ) обратился к ответчику о взыскании неосновательного обогащения в размере 10 080 руб. за размещение на фасаде дома вывески, заявив, что собранием собственников установлена стоимость использования общего имущества путем размещения вывесок на стенах составляет от 200 руб. за 1 кв. м. площади конструкции, при этом общая площадь конструкции была 5,04 кв. м. Ответчик, возражая, указывал, что размещение вывесок не регулируется Законом о рекламе, следовательно ТСЖ взыскивает плату неправомерно.

Суд первой инстанции согласился с доводами ответчика относительно незаконности взыскания платы за размещения вывески и в иске отказал. Апелляция поддержала выводы суда первой инстанции.

А вот Арбитражный суд Московского округа с выводами судов не согласился, но совершенно по другим основаниям.

Ответчик, защищая свою позицию, в обоснование того, что это вывеска, указал, что на конструкции размещены обязательные реквизиты организации (сведения о фирменном наименование организации, месте ее нахождения (адресе), режиме работы, ИНН), и представил фотоматериалы в качестве доказательств.

Кассационный суд, спуская дело на новое рассмотрение, пришел к неожиданным выводам, указав следующее.

«Конструкция с наименованием «Красное и Белое» относится к рекламной, поскольку указанное наименование не является фирменным наименованием ООО «Бета-М», не содержит информацию об этом обществе, а направлено на формирование и поддержание интереса к деятельности сети магазинов «Красное и Белое», поскольку название магазина «Красное и Белое» создает у потребителя ассоциацию с товаром, продаваемым под маркой данного магазина, а именно - алкогольная продукция.»

При этом, вывеска информационного характера о режиме работы, информация о фирменном названии организации, ее адрес была размещена на стекле двери входа в магазин и не являлась предметом спора.

Следовательно, даже если на рекламной конструкции размещены обязательные реквизиты, свойственные вывеске, она все равно является рекламой.

При новом рассмотрении, с учетом выводов кассационного суда, истец, указав, что протоколом внеочередного общего собрания собственников МКД установлен размер платы за пользование общим имуществом путем размещения рекламных конструкций в размере 1500 руб. за 1 кв. м. конструкции, уточнил исковые требований и уже просил взыскать не 10 080 руб., а 75 600 руб.

Суд удовлетворил уточненные требования.

При этом важно отметить, что требования было удовлетворены даже с учетом, что ответчик владел спорным помещением на основании договора аренды.

При этом, существует устоявшаяся практика взыскания неосновательного обогащения за размещение спорных рекламных конструкций.

Так, в постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.07.2021 №Ф05-17625/2021 по делу №А40-224022/2020 указано, что апелляционный суд верно указал, что собственниками помещений многоквартирного дома решение о безвозмездном предоставлении обществу стены (фасадной части балкона) МКД для размещения спорной конструкции не принималось, а принятым 26.01.2015 решением установлено только возмездное пользование данным имуществом, следовательно у ответчика возникло неосновательное обогащение на сумму сбереженных денежных средств, подлежащих уплате за пользование общим имуществом в многоквартирном доме. Апелляционный суд, оценив представленные в дело доказательства, пришел к выводу, что в данном случае информация, размещенная на спорной конструкции, является товарным знаком, не является фирменным наименованием ответчика, а также не содержит сведений о месте нахождения ответчика и режиме его работы.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2019 №09АП-73869/2019 по делу №А40-230060/2019 отмечено следующее. На северо-западной стороне фасада МКД собственником магазина ответчиком была размещена рекламная конструкция с наименованием бренда общей площадью 31,82 кв. м. Истцом 13.08.2015 в адрес ответчика было направлено письмо о необходимости заключения договора на размещение рекламной конструкции, к которому была приложена форма самого договора для подписания с копией вышеуказанного Протокола внеочередного собрания членов ТСН. Однако от ответчик никаких действий, ни письменного отказа от заключения договора, не поступило. Суд удовлетворил требование о взыскании неосновательного обогащения в полном объеме включая проценты.

В постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.06.2020 №09АП-13586/2020 по делу №А40-314963/2019 суд не согласился доводами ответчика, указав что довод о том, что спорные вывески не обладают признаками рекламы, а являются информационными, несостоятелен, взыскав неосновательное обогащение в полном объеме.

Вместе с тем также необходимо отметить, что если спорная конструкция не обладает признаками рекламы, то, как отметил Арбитражный суда Северо-Кавказского округа в определении от 08.02.2022 по делу №А32-26932/2021, ее следует признать вывеской, содержащей информацию, необходимую для защиты прав потребителей и обязательную в соответствии с указанным Законом для доведения до сведения неограниченного круга лиц, следовательно разрешение собственников для ее размещения не требуется.

 

Выводы

 

ТСЖ вправе извлекать прибыль из использования общего имущества путем сдачи его в аренду под рекламные конструкции. При этом важно, что будет размещено на фасаде – вывеска или реклама. Для размещения вывесок на фасаде МКД не нужно согласие собственников и не предусмотрено взимание платы.

При этом ТСЖ, путем проведения общего собрания, должно заручиться согласием собственником в установленном порядке на право заключать договоры на размещение рекламных конструкций, а также установить стоимость арендной платы.

Арендатор помещения в МКД, на фасаде которого размещена рекламная конструкция, обязан заключить с ТСЖ договор аренды на установку этих конструкций.

Если же реклама размещена на фасаде МКД без согласия собственников, то ТСЖ необходимо обращаться в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения. Как показывает судебная практика, решения, в большинстве случаев, принимаются в пользу взыскателя.

Юристы РБ Интеллект, обладая солидным опытом готовы помочь во всех спорных вопросах, как по взысканию неосновательного обогащения, так и по созданию ТСЖ и проведению общих собраний собственников в т.ч. готовы дать правовую оценку размещенных материалов на фасаде МКД.