Определение части земельного участка
Довольно сложно дать наиболее точное определение части земельного участка в юридическом смысле. Так, законодательство не содержит такового (в отличие от земельного участка, который в ч.3 ст.6 ЗК РФ описывается в качестве части земной поверхности, которую можно определить как индивидуально определенную вещь, и который является объектом прав). Из этого выходит, что часть земельного участка, в буквальном, простом смысле, это часть индивидуально определенной части земной поверхности, к которой требование о необходимости наличия характеристик, с помощью которых она бы определялась как индивидуально определенная вещь, не применяется.
Из вышеуказанного следует, что сама по себе часть земельного участка не является в действующем законодательном регулировании чем-то определенным. Так, частью земельного участка называют и некое пространство на земельном участке (который по своему определению является объектом права), так и непосредственно связанные с самим земельным участком элементы – например, улучшения такого участка, его особенности и так далее, что позволяет понимать «часть земельного участка» в буквальном значении данного выражения – некая составляющая некого земельного участка.
Особенности использования части земельного участка
Само по себе обособленное, самостоятельное использование части земельного участка невозможно, так как часть земельного участка не является объектом права. Между тем, говорить об использовании части земельного участка можно по аналогии с использованием части любого другого объекта права, так как земельный участок таковым является.
Например, по аналогии с использованием части баннера для размещения рекламы по договору аренды, можно использовать часть земельного участка для размещения каких-либо объектов или занятия какой-либо деятельностью. Важно, чтобы определить занимаемую по такому договору часть земельного участка можно было определить с высокой степенью достоверности. Это могут быть адресные указания, указания об возможных особенностях местности земельного участка и т.д., а обусловлено данное требование тем, что договор аренды считается заключенным лишь с момента точного согласования имущества, подлежащего передаче (п.3 ст. 608 ГК РФ). При этом, не стоит путать понятия «объект права» и «объект договора». Кроме того, передать владение частью земельного участка не получится, так как часть земельного участка самостоятельно в качестве объекта не существует, отчего договором аренды части земельного участка будет предусматриваться именно передача права пользования такой частью земельного участка.
Говоря о части земельного участка в ином контексте, можно говорить о том, что произведенные улучшения земельного участка, не являющиеся с ним раздельными вещами (например, в случае со зданием или домом), являются частью такого земельного участка. Так, вопрос о том, являются ли существующие в качестве самостоятельных объектов постройки (сооружения, замощения) таковыми поднимался, например, в делах №А40-69361/2018, №А32-29673/2011, о которых будет написано ниже.
Еще одним способом использования части земельного участка можно называть её продажу, которая имеет свои особенности. Так, ст.549 ГК РФ установлено, что предметом договора купли-продажи недвижимости может быть исключительно недвижимое имущество, которым, в соответствии со ст.ст.128, 130 ГК РФ, может быть исключительно объект прав, а, как указывалось выше, часть земельного участка таковой не является.
Для продажи части земельного участка используется иная конструкция, с помощью которой у приобретателя появляется право требовать от продавца совершения действий по выделу части земельного участка (проведению межевых и кадастровых работ) и последующей её передачи, когда она станет существовать в качестве самостоятельного объекта прав. Обратиться с иском о признании права собственности на часть земельного участка, в случае если продавец откажется совершать указанные выше действия, покупатель не сможет. Однако, покупатель сможет защитить свои права путем понуждения продавца к исполнению обязательства в натуре в порядке ст. 308.3 ГК РФ.
Выделение части земельного участка и способы его использования
Говоря об использовании части земельного участка, важно отдельно оговорить процедуру её выделения в качестве отдельного объекта прав. Это имеет большое значение, так как будучи самостоятельным объектом прав новый земельный участок защищается собственником в порядке гл.20 ГК РФ, когда, будучи объектом договора, часть земельного участка такой защите не подлежит.
Как следует из ст.11.2 ЗК РФ, земельный участок может быть образован при разделе, выделе его из существующего земельного участка, объединении или перераспределении земельных участков.
В ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ разъясняется разница между разделом и выделом– при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, на которые появляется право собственности собственника первоначального земельного участка вместе с прекращением существования первоначального земельного участка, а при выделе право собственности на один или некоторые из выделяемых земельных участков появляется, но первоначальный участок не перестает существовать, лишь изменяются его характеристики, а право собственности на него остается, при этом, целевое назначение у образуемых участков будет таким же, как и у первоначального земельного участка.
Объединением земельных участков именуется процедура, при которой несколько смежных земельных участков образуют один новый, на который право собственности приобретает собственник объединенных участков. В случае же, если собственниками объединяемых участков выступало несколько лиц, на образованный участок они приобретают право общей собственности, причем, в соответствии с ч.3 ст.244 ГК РФ, она является долевой, а не совместной. Это все следует из нормы ст.11.6 ЗК РФ.
Под перераспределением понимается процедура, когда несколько смежных земельных участков образуют новые земельные участки, имеющие отличные параметры от изначальных (границы, площадь, и т.д.), что следует из ст.11.7 ЗК РФ.
Всё вышеуказанное является способами образования земельных участков. Так, положения законодательства, прямо не предусматривающие особые условия образования земельных участков конкретным способом, в которых идет речь об образовании земельных участков, применяются ко всем способам образования земельных участков. Примечательно, что образование земельных участков происходит, в том числе, на основании соглашения между собственниками земельных участков об образовании земельных участков, в котором предусматриваются все условия осуществления таких процедур.
Для образования земельных участков необходимо соблюдение определенных требований, преимущественно описанных в ст.11.9 ЗК РФ. Данные требования относятся непосредственно к общим вопросам образования земельных участков, потому отдельными отраслями законодательства могут устанавливаться дополнительные требования к образованию участков. Из основных требований для проведения такой процедуры можно выделить следующие:
· наличие согласия собственника;
· площадь участков должна находиться в пределах минимальных и максимальных рамок;
· расположение каждого из участков в пределах одного муниципального образования, населенного пункта или территориальной зоны;
· границы земельных участков должны позволять рациональное использование участка;
· отсутствие обременений, влекущих невозможность такого образования;
· имеющиеся и появляющиеся обременения не должны препятствовать использованию образуемых участков.
Во-первых, необходимо подготовить межевой план и проект межевания территории. Требования о наличии или отсутствии межевого плана и проекта межевания территории устанавливаются отдельно для различных целей и способов образования земельных участков. Так, межевой план содержит в себе описание конкретного земельного участка (или образуемых участков), на основании которого проводятся кадастровые работы, а проект межевания территории является более глобальным по своему отношению к иным участкам документам – в нем содержатся сведения об иных участках, о правах на такие участки и т.д. (п.1 ст.22 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» (далее – ФЗ «О ГРН» и ст.43 ГрК РФ).
После подготовки данных документов необходимо обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию перехода прав на недвижимость, так как именно данный орган осуществляет внесение изменений в кадастр недвижимости и реестр прав на недвижимость, составляющие единый государственный реестр прав на недвижимое имущество. Заявитель заполняет заявление и прикладывает к нему документы, которые требуются ему в соответствии с преследуемой целью образования земельных участков, и которые перечислены в ст.41 ФЗ «О ГРН». Основными являются документы, подтверждающие право заявителя на первоначальный земельный участок, и межевой план или проект межевания территории.
Интересным является также то, что для целей совершения сделок (в частности, аренды) возможно образование части земельного участка не в качестве объекта прав, но как определенной части данного земельного участка. Конечно, не существует для сторон сделки ограничения для заключения договора аренды части какой-либо вещи, когда стороны самостоятельно детально описывают ту часть вещи, которая передается в аренду. Однако, такие сведения в случае, если договор аренды вещи не будет зарегистрирован, не будут отражаться в выписке из ЕГРН, что несет для арендатора риск совершения недобросовестных действий по распоряжению данным земельным участком в отношении третьих лиц. Для целей предотвращения подобного, а также для проведения профессиональной экспертизы «определенности» определения границ части земельного участка. Сведения о границах частей земельного участка вносятся в ЕГРН на основании межевого плана, в котором отражаются такие сведения (ч.1 ст.22 ФЗ «О ГРН»). Причем, части земельного участка описываются повсеместно, например, при установлении публичного сервитута.
Судебная практика по спорам о выделении части земельного участка
Определение СКЭС Верховного Суда РФ по делу № 305-ЭС15-3617 – это дело считается прецедентным, так как Верховный Суд РФ признал право собственности лица на несформированный в качестве объекта объект недвижимости (помещение в здании, в котором не было произведено разделение помещений на отдельные объекты недвижимости). Так, суд руководствовался тем, что иного способа защитить права заявителя не было ввиду крайней недобросовестности ответчика, а признать право собственности у Верховного Суда РФ получилось по причине того, что Ответчиком были сформированы достаточно конкретные требования – «признать право собственности Истца на помещение Х с параметрами У в здании Z». В отношении земельных участков иногда встречаются похожие дела, однако, о том, что такое признание уже является «практикой» говорить трудно ввиду неоднозначности подобных решений.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.05.2017 по делу №А41-63487/16 – в деле проявилась опасность использования частей земельных участков. Так, Обществу была предоставлена в аренду часть земельного участка, который находился в муниципальной собственности. В один момент кадастровый учет такой части земельного участка был прекращен по законным основаниям и Общество было лишено своего права аренды указанной части земельного участка.
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.10.2014 по делу №А41-68445/13 – сторонами был заключен договор субаренды, а объектом аренды выступала часть земельного участка. Суд счел достаточным отсутствие разногласий сторон по поводу передаваемой в пользование части земельного участка при оценке определенности предмета договора.
Дело №А32-29673/2011 – Высший Арбитражный Суд РФ указал, что футбольное поле не является самостоятельным объектом права, а лишь улучшением имеющегося земельного участка, из-за чего его регистрация в качестве такового незаконна
Дело №А40-69361/2018 – скандальное дело о Крылатской кольцевой велодороге. Право собственности на кольцевую велодорогу было зарегистрировано государственным органом, осуществлявшим управление данным объектом. Позже велодорога, фактически представляющая из себя протяженный спортивный комплекс, была передана в уставный капитал ответчика. В 2004 году Правительством Москвы была предпринята неудачная попытка оспорить данную регистрацию права, а ныне идущее разбирательство направлено вовсе на прекращение такового под предлогом того, что данная велодорога является лишь улучшением земельного участка под ней. Это имеет значение, так как Ответчик извлекает прибыль из использования данной велодороги, однако, если Верховный Суд РФ не отменит имеющиеся судебные акты по настоящему делу, организация, более 30-ти лет владеющая данным объектом, лишится его, в связи с чем прекратится ее право на занятие территории под данной велодорогой и фактически прекратится ее деятельность. Данное дело является крайне обсуждаемым и неоднозначным, так как именно его исход определит актуальное состояние судебной практики по спорам о земельных участках и их частях.
Определение СКЭС Верховного Суда РФ от 04.12.2018 по делу №305-ЭС18-12573 – Верховный Суд РФ указал, что обременение объекта недвижимости договором аренды части такой недвижимости не является основанием для отказа в регистрации иного договора аренды части такой недвижимости. Так, данные договоры порождают различные обязательства у арендодателя по предоставлению части вещи в использование разным лицам и по причине наличия нескольких одновременно существующих договоров какой-либо из них недействительным не будет.
Определение СКГД Верховного Суда РФ от 03.09.2019 №5-КГ19-144 – в данном деле суды нижестоящих инстанций не считали договор заключенным по причине того, что передаваемая в аренду часть объекта недвижимости «не была достаточно индивидуализирована». Суды не пояснили, говорят ли они про выделение части недвижимости в виде отдельного объекта или про достаточное описание передаваемой части вещи, однако, лишь Верховный Суд РФ пояснил, что для согласования договора аренды части объекта недвижимости достаточно лишь графического или текстового описания передаваемого объекта аренды.
Выводы
Исходя из вышеизложенного следует, что сама по себе часть земельного участка есть ничто иное как выражение, обозначающее принадлежность какой-то территории или особенности земельного участка к такому земельному участку. При этом, само по себе использование части земельного участка в каких-то отношениях может быть довольно рискованным для лица, ведь к доказыванию «определенности» чего-либо фактически существующего предъявляются крайне непонятные стандарты. Кроме того, не являясь объектом права, часть земельного участка может быть передана иным лицам или вовсе может быть прекращено её существование, в случае чего у другой стороны останется лишь требование о возмещение убытков. Между тем, часть земельного участка позволяет быть достаточно гибким в заключении договоров в отношении пользования земельным участком. Кроме того, по аналогии может данная гибкость полезная при заключении договоров об использовании иных частей иных объектов недвижимости. Во всяком случае, это выбор непосредственно стороны о распределении рисков и вложений, потому нельзя однозначно рекомендовать или не рекомендовать пользоваться такой конструкцией.
11.07.2023 Новиков В.
