Виды регистрационных систем в России и в мире
Регистрационные системы, глобально, можно разделить на две большие группы: те, что регистрируют сделки с недвижимостью (продажа, установление ограничение в виде ограниченного вещного права и проч.), она зародилась во Франции, и те, что регистрируют именно права на недвижимость (право собственности, ограниченное вещное право, обременение на объект недвижимости, например, в виде залога и проч.). Дополнительно, систему регистрации прав делят на два больших института: «немецкий» тип (воспринята правопорядками стран Прибалтики, Хорватии, Австрии, Венгрии и др.), а также англо-колониальная система или же система Торренса, которая, как не сложно догадаться, распространена в странах бывших колоний Великобритании.
Начнем с «немецкой» модели регистрации прав на имущество. Основные ее принципы состоят в следующем:
· Ведение поземельных книг (реестра) основано на реальном критерии: регистрируют именно объекты недвижимости и права на них;
· Реализуется принцип внесения: момент возникновения, например, права собственности, возникает с момента внесения соответствующей записи в реестр. Момент заключения договора между сторонами не будет иметь никакого значения до момента записи о переходе прав в реестр. Таким образом, запись носит правоустанавливающий, а не правоподтверждающий характер;
· Принцип старшинства по записи: крайне логичен и заключается в том, что та запись, которая была внесена раньше, относительно другой записи имеет приоритет и главенство над записью, которая была внесена позже. Пример: когда лицо закладывает свое имущество несколько раз, возникает очередь в лице залоговых кредиторов, так: их старшинство будет определяться не моментом заключения договора залога, а моментом внесения соответствующей записи в реестр;
· Оборот недвижимости осуществляется строго по реестру (возникновение/переход прав собственности);
· Специалитет сведений реестра: содержится максимально полная и точная индивидуализация объекта недвижимости;
· Гласность реестра: любому лицу открыта возможность в получении выписки, касательно объекта. Единственное условие: указать о своем интересе в заказе выписки и доказать этот самый интерес;
· Принцип публичной достоверности: в соответствии с § 892 Германского Гражданского уложения (далее – ГГУ) содержание поземельной книги признается достоверным в отношении лица, которое вследствие совершения сделки приобрело право на земельный участок или право, обременяющее это право, за исключением случаев, когда в поземельную книгу внесено возражение в отношении достоверности записи либо о недостоверности записи известно приобретателю, следовательно, для добросовестного приобретателя все, что находится в реестре является достоверной информацией и он вправе ссылаться на нее, даже ввиду ее истинной ложности.
Французская модель базируется на кардинально иных принципах:
· Регистрация основана на субъективном критерии: регистрируют именно волеизъявления граждан, в виде сделок;
· Полнота сведений обеспечивается на основе принципа противопоставимости: само право возникает (переходит) посредством частного волеизъявления (при совершении сделки) либо из фактического действия (создание недвижимой вещи), а запись в реестре нужна лишь для того, чтобы уже возникшее у лица право стало противопоставимо третьим лицам. Третьи лица, имеющие доступ к сведениям реестра, после этого могут считать лицо, записанное в реестр, в качестве собственника;
· Начало специалитета: записи вносятся с указанием субъекта приобретения, характеристик объекта недвижимости, места его нахождения и т.п.;
· Принцип формального легалитета заключается в том, что в поземельную книгу могут представляться только те акты, которые совершены в аутентичной форме (удостоверены публичным порядком, как то: нотариально заверенные сделки, судебные решения и т.п.), французское законодательство находит достаточным при совершении записи руководствоваться началом формального легалитета, проверяя представленные документы с точки зрения полноты их списка и содержания, а также выполнения иных формальных требований (ст. 2428 Французского Гражданского кодекса). Законодатель исходит из того, что тщательная содержательная проверка этих актов уже была выполнена нотариусом, судом и т.п.;
· Гласность реестра;
· Начало публичной достоверности поземельной книги, не имея прямого нормативного выражения в текстах законодательных актов наподобие § 892 ГГУ, действует во Франции в ограниченном числе случае в качестве своеобразного «рефлекса» принципа противопоставимости. Поскольку не записанное в реестр приобретение уступает записанному, хотя бы то и состоялось позже, постольку последующий приобретатель получает свое право от лица, которое хоть и указано в этом качестве в реестре, но в действительности управомоченным не является, т.е. получает его a non domino. Отсюда заключают, что публичная достоверность поземельной книги действует по отношению к тем, кто сам записан в книгу: "защищаются во французской системе лишь те лица, которые сами приобрели вещное право и это право успели в книгу вписать".
Англо-колониальная регистрационная система (система Торренса), как это и следует из ее названия, представляет собой продукт развития права английских колоний. Свой изначальный вид указанная система получила в Законе для Южной Австралии 1858 г. «О собственности на недвижимое имущество» (Real Property Act, или же Акт Торренса, по имени его автора - руководителя регистрационной службы, впоследствии - парламентария, Роберта Ричарда Торренса; далее - Акт). Предложенная этим законом модель государственной регистрации воспроизводится в законодательстве ряда государств англо-саксонского права с теми или иными изменениями, но в своих ключевых моментах остается, тем не менее, такой, как она описана в Акте же в своей основе содержит главное правило: реестру - следует придать такую степень надежности, которая, с одной стороны, исключала бы случаи, когда содержание его расходится с действительностью (и вследствие этого приходится прибегать к нормам о защите добросовестных третьих лиц), а с другой стороны, не препятствовало бы обороту избыточной строгостью.
Средство достижения этой цели было найдено в том, чтобы, во-первых, дифференцировать порядок записи в зависимости от того, вносятся ли в реестр первоначальные сведения о принадлежности недвижимого имущества или же записываются уже последующие распоряжения, и во-вторых, в том, чтобы придать записи права в книгу значение надежнейшего основания его приобретения.
Она основывается на следующих принципах:
· Реальный способ ведения реестра (по объекту);
· Способы обеспечения полноты содержащихся в книге сведений различаются в зависимости от того, идет ли речь о первоначальном подчинении какого-либо объекта регистрационному режиму (так называемая аппликация - первичная фиксация правового положения недвижимой вещи в книге) или же записывается последующий переход уже зарегистрированного права;
· Начало специалитета: записи вносятся с указанием субъекта приобретения, характеристик объекта недвижимости, места его нахождения и т.п.;
· Принцип гласности;
· Принцип бесповоротности записи. Однако эта презумпция является преодолимой в определенных случаях (например, при факте мошенничества);
В российской регистрационной системе регистрируют именно права на недвижимость, хотя нашему правопорядку и не чужда регистрация некоторых сделок с недвижимостью (регистрация договора аренды на срок более одного года, регистрация договора долевого участия), все это именно сделки, так как они порождают, изменяют или прекращают гражданские права и обязанности (ст. 153 ГК РФ).
Введенная в России система государственной регистрации прав на недвижимость, в своих основных чертах, реципирует немецкую. С каждым годом этот тезис все более укрепляется, путем изменения ГК РФ, ввиду появления таких институтов, как, например, возражение против внесенной записи в ЕГРН (п. 7 ст. 8.1 ГК РФ), а также, о том, что участники оборота вправе полагаться на достоверность записи ЕГРН (п. 6 ст. 8.1 ГК РФ).
Это является проявлением принципа публичной достоверности реестра. В российском праве, как и в зарубежных правопорядках, суть его заключается в том, что лицо, добросовестно полагавшееся на данные реестра, вправе исходить из того, что они действительно соответствуют реальности. Многочисленные примеры судебной практики подтверждают действие этого принципа на практике: определения Верховного Суда Российской Федерации от 17.07.2015 № 305-ЭС15-1788, от 01.12.2015 № 305-ЭС15-7931 и от 22.05.2017 № 303-ЭС16-19319, постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 28.12.2021 № Ф01-7817/2021 по делу № А79-65/2020, постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 № Ф05-5750/2022 по делу № А40-228429/2017 и целый ряд иных актов. Также, данный принцип закреплен и на уровне федерального законодательства, согласно ч. 2 ст. 7 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», (далее – Закон о регистрации недвижимости), единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения).
Еще одним принципом регистрации является то, что реестр ведется на основе реальной системы: в соответствии с п. 7 приложения № 1 к приказу «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» утвержденного Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии (далее – Росреестр) от 01.06.2021 № П/0241, для каждого объекта недвижимости в едином реестре открывается отдельный раздел, в который заносятся: а) сведения, относящиеся к индивидуальным физическим, тригонометрическим и хозяйственным характеристикам этого объекта (сведения кадастра недвижимости); б) сведения о подлежащих государственной регистрации правах на него (сведения реестра прав на недвижимость).
Цель обеспечения полноты содержащихся в государственном реестре сведений о правовом положении недвижимого имущества получила закрепление в ст. 131 ГК РФ, предусматривающей общую необходимость регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений (обременений) этих прав, их возникновения, перехода и прекращения.
В качестве средства достижения этой цели российский законодатель избрал начало внесения: в соответствии с нормой п. 2 ст. 8.1 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (это правило дублируется в некоторых статьях ГК РФ применительно к отдельным случаям приобретения прав. Суды поддерживают данное положение даже в том случае, если запись в реестр была внесена, но имуществом незаконно владеет другое лицо. Подобная правовая позиция содержится, в частности, в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 19.03.2020 № Ф05-700/2020 по делу № А41-50140/2019 и ряде иных постановлений.
Для обеспечения наибольшей определенности сведений государственного реестра в российском праве в полной мере проводится и начало специалитета записываемых в книгу прав.
А также, в соответствии с правилами п. 1 ст. 8.1 ГК РФ объектом государственной регистрации, осуществляемой посредством внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр недвижимости, являются права на имущество, т.е.: 1) права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, 2) ограничения этих прав и обременения имущества.
Перечень подлежащих государственной регистрации прав конкретизирован в ст. 131 ГК РФ и ч. 6 ст. 1 Закона о регистрации недвижимости: государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека (также см. подп. 1 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ), сервитуты, право доверительного управления (п. 2 ст. 1017 ГК РФ), права пользования по договорам аренды недвижимости и найма жилого помещения, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
Актуальные вопросы ограничения выдаваемой информации из реестра недвижимости
14 июля Президент Российской Федерации подписал Федеральный закон № 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О персональных данных", отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившей силу части четырнадцатой статьи 30 Федерального закона "О банках и банковской деятельности", который закрывает доступ к данным Росреестра о россиянах для третьих лиц (закон опубликован на сайте www.pravo.gov.ru от 14.07.2022 № 0001202207140080). Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.09.2022, однако, положение об ограничении выдаваемой информации из ЕГРН вступает в силу с 01.03.2023.
Теперь сведения о физических лицах-собственниках в ЕГРН попадать не будут. Так, в соответствии с текстом закона, будет изменена редакция 62 статьи Закона о регистрации недвижимости, которая гласит, что сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и представляющие собой персональные данные правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, относятся к сведениям, доступным с согласия соответственно правообладателя объекта недвижимости или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения объекта недвижимости, третьим лицам только при наличии в Едином государственном реестре недвижимости соответствующей записи от соответствующих правообладателей.
Видится, что новелла усложнит жизнь и гражданам, и нотариусам, и бизнесу в целом. До сих пор сведения в ЕГРН о правообладателе недвижимости были открытыми. Любое лицо могло заказать выписку из реестра и посмотреть, кому принадлежит конкретный объект недвижимости.
По мнению авторов новеллы, это ставит персональные данные россиян под удар. Как указано в пояснительной записке, в информационно-телекоммуникационной сети Интернет действует много сервисов, где можно приобрести информацию в отношении большинства российских граждан из различных баз данных. При этом особое беспокойство законодателей вызывает общедоступность информации о военнослужащих и правоохранителях, «что напрямую угрожает жизни и личной безопасности их самих, а также их родных».
Выводы
Таким образом, на наш взгляд, закон противоречит принципам, на которых основан оборот недвижимости в России. В его [оборота] основе сейчас лежит достоверность и публичность государственного реестра, в котором должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить управомоченное лицо. Без открытости реестра третьим лицам говорить о публичности невозможно.
