Выкуп имущества субъектами малого и среднего предпринимательства (МСП) арендованного имущества
Право на таковой предусмотрено ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной и муниципальной собственности СМСП …» (далее – ФЗ).
Первоначально данное право на имущество, находящееся в федеральное собственности, не распространялось, и было временным. В дальнейшем, оно было распространено на данное имущество, и, после неоднократного продления, стало бессрочным (ФЗ от 03.07.2018 № 185-ФЗ). Наконец, недавно (30.11.2020) в Государственную Думу был внесен законопроект № 1065429-7, предусматривающий возможность выкупа также и движимого имущества (на настоящий момент он еще не рассмотрен).
Обратим внимание, что данным правом обладают лишь арендаторы, а не иные пользователи, например, ссудополучатели.
Условия реализации права на выкуп
Условия, которым должен соответствовать арендатор, чтобы реализовать его, зависят от того, была ли включена арендуемая им недвижимость в перечень имущества, подлежащего передаче СМСП (далее – перечень).
Эти условия можно отобразить посредством таблицы:
| Условия | Имущество, которое в перечень | |
| Включено | Не включено | |
| Срок владения имуществом СМСП | 3 года | 2 года |
| Отсутствие задолженности по арендной плате | Не предусмотрено | Предусмотрено |
| Срок включения имущества в перечень | 5 лет | - |
| Наличие сведений об арендаторе в реестре МСП | Не предусмотрено | Предусмотрено |
Даже в отношении имущества, включенного в перечень, право на выкуп в некоторых случаях может быть реализовано и при наличии задолженности, например, если задолженность:
· Незначительна;
· была погашена арендатором после подачи им заявления о выкупе;
· требования о ее погашении не предъявлялись (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2016 по делу N А50П-736/2015).
Что касается срока владения имуществом, то в него включается лишь тот период, когда арендатор являлся субъектом МСП. Если же он, например, первоначально арендовал имущества в качестве физического лица, а затем – зарегистрировался в качестве ИП, то срок, пока он ИП не являлся, в срок владения имуществом включен не будет. (Обзор № 1 (2017)). С другой стороны, в данный срок включается и период, когда имуществом владели правопредшествнники арендатора (в том числе при частичном правопреемстве, например, при перенайме) (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134) (далее – письмо № 134).
После прекращения действия договора арендатор право на выкуп утрачивает. Исключением будет тот случай, договор был расторгнут в одностороннем порядке уполномоченным органом, действовавшим исключительно с целью воспрепятствовать выкупу имущества, и, следовательно, злоупотреблявшим своими правами (Обзор ВС РФ № 5 (2017)). При этом, принимается во внимание, было ли направлено арендатору сообщение о расторжении договора до или после подачи им заявления о выкупе (в случае, если оно было направлено до этого момента, предполагается, что арендодатель не знал о намерении арендатора осуществить выкуп, и, соответственно, не имел цели воспрепятствовать ему в этом) (Обзор ВС РФ № 5 (2017)).
С другой стороны, несмотря на закрепленную общими нормами ГК РФ презумпцию добросовестности, злоупотребление правом предполагается в случае приватизации имущества в пользу третьего лица по истечении незначительного периода с момента расторжения договора (письмо № 134).
А вы знали что мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц ?
Оплата приобретаемого имущества и прекращение обязанности по внесению арендной платы
Как разъяснил Пленум ВС РФ в Постановлении от 17.11.2011 N 73, с момента заключения договора купли-продажи (ДКП) обязанность по внесению арендной платы прекращается. Данные разъяснения относятся и к случаю выкупа имущества СМСП. Более того, как также указал ВС РФ, в данном случае условие об обратном (например, о сохранении данной обязанности до регистрации перехода права собственности) согласовано сторонами быть не может.
Оплата приобретаемого имущества может быть осуществлена как единовременно, так и рассрочку, причем выбирает способ оплаты сам СМСП. Однако, в случае оплаты в рассрочку он не обладает правом определять размер первоначального взноса. Тем не менее, если последний установлен в таком размере, который препятствует осуществлению права на выкуп, то это может быть признано злоупотреблением правом со стороны уполномоченного органа (определение КС РФ от 08.02.2011 N 131-О-О).
Защита прав СМСП
К основным способам защиты права на выкуп арендованного имущества можно отнести следующие:
· Обжалование отказа в выкупе как незаконного действия государственного органа. Данный способ защиты права прямо предусмотрен ФЗ. Кроме того, могут быть обжалованы бездействия, препятствующие выкупу имущества, например, связанные с неисполнением обязанности по его постановке на кадастровый учет (постановление Арбитражного суда Московского округа (далее – АС МО) от 03.03.2020 по делу N А40-130795/2019).
· Обжалование оценки имущества.
· Перевод прав и обязанностей по ДКП, заключенному уполномоченным органом с третьим лицом (данное требование необходимо отличать от требования о признании сделки недействительной).
· Понуждение к заключению ДКП. Хотя данный способ защиты права ФЗ прямо не предусмотрен, на возможность его применения исходя из общих норм ГК РФ указано, например, в постановлении АС МО 25.06.2019 по делу N А41-57388/2018.
· Возмещение убытков. Например, в случае признания отказа в выкупе незаконным, арендатор вправе требовать возмещения ему арендных платежей, внесенных им с момента отказа (Обзор ВС РФ № 3 (2019)). Внесенная с данного момента плата рассматривается в качестве убытков арендатора вследствие незаконных действий государственного органа, так как если бы последний сразу исполнил бы свои обязанности и заключил бы с ним ДКП, то он не был бы вынужден продолжать вносить ее.
Заключение
Предоставление права на выкуп арендованного имущества является одной из наиболее существенных мер поддержки МСП в РФ. Юристы ООО «РБ Интеллект», имеющие значительный опыт в сфере недвижимости, а равно в сфере споров с государственными органами, готовы предоставить необходимые консультации, осуществлять юридическое сопровождение данной процедуры, и, в случае необходимости, представительство в суде.
