Введение.
Под сервитутом или правом ограниченного пользования чужим земельным участком понимается право собственника недвижимого имущества пользоваться в установленном объёме недвижимым имуществом другого лица.
Согласно п. 1 ст. 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).
В научной литературе такой сервитут называют «частным». Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередач, связи и трубопроводов, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Земельным кодексом было введено понятие публичного сервитута, который по своей правовой природе, в отличие от «частного» сервитута, является не вещным правом, а ограничением права собственности.[1]
Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков.
Цели установления публичного сервитута перечислены в п. 4 ст. 23 ЗК РФ.
Установление сервитута.
«Частный» сервитут устанавливается по соглашению лиц, а также судом, по иску лица, требующего установить сервитут, в случае недостижения соглашения об установлении сервитута.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе требовать от лиц, в чьих интересах установлен сервитут, соразмерной платы за пользование участком.
Публичный сервитут устанавливается нормативно-правовым актом уполномоченного органа. Основным отличием от «частного» сервитута является то, что публичный сервитут устанавливается в интересах неопределенного круга лиц.
Кроме того, в отличие от «частного» сервитута, которым присущ принцип возмездности, публичный сервитут имеет, по общему правилу, безвозмездный характер, на что неоднократно указывают суды (решение Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 15.08.2018 по делу № 2-369/2018, апелляционное определение Красноярского краевого суда от 29.11.2017 по делу № 33-15714/2017).
Плату за публичный сервитут можно требовать с органа государственной власти или органа местного самоуправления только в случае существенных затруднений в использовании земельного участка, соответственно, существенность затруднений необходимо доказывать лицу, требующему установления соразмерной платы.
Установление сервитута на земельном участке МКД.
При установлении сервитута на земельном участке вашего многоквартирного дома необходимо в первую очередь выяснить какой сервитут установлен, «частный» или публичный.
В случае установления «частного» сервитута больших проблем не возникает, поскольку «частный» сервитут, по общим правилам, устанавливается на принципе платности.
Так, согласно, п. 12 ст. 23 ЗК РФ правообладатель земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут, если иное не предусмотрено ЗК РФ или федеральным законом.
Безвозмездный «частный» сервитут может быть установлен только с согласия собственника земельного участка, которым, в данном случае, являются собственники жилых помещений многоквартирного дома.
Проблемы возникают в случае, если на земельный участок, находящийся в общей долевой собственности многоквартирного дома устанавливается публичный сервитут. Как было сказано выше, он, по общему правилу, является безвозмездным, поскольку обеспечивает права и интересы государства, муниципалитета или неограниченного круга лиц.
Если на ваш земельный участок был установлен публичный сервитут вариантов действий несколько:
1. Требовать соразмерную плату с государственного органа или органа местного самоуправления в связи с тем, что установление публичного сервитута привело к существенным затруднениям в использовании земельного участка.
Поскольку существенные затруднения являются оценочной категорией, а законодательно не установлен хотя бы примерный перечень того, что можно считать существенными затруднениями, то у взыскателя скорее всего возникнут проблемы.[2]
Судебная практика по данной категории дел носит в основном отказной характер: постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 30.12.2019 № Ф07-14873/2019 по делу № А56-70194/2017, Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.07.2019 № 13АП-16225/2019 по делу № А56-70194/2017, Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2021 № 15АП-11121/2021 по делу № А53-26327/2020.
Однако есть и положительная судебная практика: Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 06.02.2020 № 88-2416/2020.
2. Требовать прекращение публичного сервитута по причине отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен.
Законодательно не определен перечень общественных нужд, но под ними следует понимать такие нужды, которые не могут быть удовлетворены без установления публичного сервитута. Таким образом, если для удовлетворения таких нужд необязательно установление сервитута по земельному участку многоквартирного дома, то можно прекратить сервитут по основанию п. 2 ст. 48 ЗК РФ.
Судебная практика по таким делам неоднородна, есть как положительные решения судов (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 11.07.2017 № 33-6561/2017) так и отрицательные (апелляционное определение Свердловского областного суда от 25.09.2019 по делу № 33а-16781/2019).
Для того чтобы публичный сервитут отменили необходимо доказать, что общественных нужд этот сервитут не удовлетворяет, либо такие общественные нужды отпали. Например, если через ваш земельный участок осуществляется проход и проезд, однако у соседнего участка есть собственный проезд. Соответственно, публичный сервитут не удовлетворяет общественные нужды, а только обременяет земельный участок, на котором он установлен.
3. Признать решение органа власти, которым установлен сервитут, недействительным.
Основной проблемой данного способа защиты является срок обращения с административным исковым заявлениям в суд. Согласно ч. 1 ст. 219 КАС РФ срок обращения составляет три месяца с даты, когда лицо узнало о нарушении своих прав.
В данном случае необходимо доказывать нарушение порядка принятия нормативного акта, отсутствие потребности в установлении публичного сервитута (см., судебные акты, определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 13.05.2021 по делу № 88а-12384/2021, кассационное определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 02.07.2020 № 88а-4393/2020).
Вывод.
Таким образом, у собственников жилых помещений многоквартирного дома могут возникнуть проблемы, связанные с установлением публичного сервитута на их территории.
В случае, когда есть несколько вариантов решения проблемы, каждый из которых предполагает сбор большой доказательственной базы, определения применимых нормативно-правовых актов требуется квалифицированная помощь юриста.
ООО «РБ Интеллект» специализируется на представлении интересов собственников жилых помещений как на стадии досудебного, так и на стадии судебного производства. Юристы РБ «Интеллект» обладают значительным опытом в решении проблем, связанных с земельным законодательством.
[1] Афанасьев И.В. Сервитут в системе ограниченных вещных прав: Автореферат дис. кан. наук. Москва, 2015, с. 22.
[2] См: Згонников П.П. О некоторых особенностях регулирования отношений о публичных сервитутах // Российская юстиция, 2017, № 7.
