Деятельность управляющей организации является ответственным и трудоемким делом, целью которого – высокий уровень условий проживания для граждан.
Управляющая компания является исполнителем коммунальных услуг. Соответственно, она вступает в отношения, с одной стороны, собственниками и нанимателями помещений в многоквартирном доме, а с другой стороны – с ресурсоснабжающими организациями (РСО). При этом, что касается ее отношений с последними, то необходимо отметить следующее. У управляющей компании собственный экономический интерес в получении коммунальных ресурсов отсутствует, она фактически является лишь посредником между ресурсоснабжающими организациями и конченными потребителями коммунальных услуг. В связи с этим, объем ее обязательств перед данными организациями не может превышать объема обязательств потребителей перед самой управляющей компанией. Подобная позиция неоднократно излагалась в судебной практике, в том числе и практике высших судов (например, в определении ВС РФ от 18.08.2016 № 305-ЭС16-3833).
Кроме того, как также указывали суды, например – ВС РФ в определении от 12.10.2016 № 309-ЭС16-13402 по делу № А60-20910/2015, в отношениях с ресурсоснабжающими организациями именно управляющая компания является слабой, и, соответственно, более защищенной стороной (несмотря на то, что управляющая компания осуществляет предпринимательскую деятельность).
Что же касается отношений между управляющей компанией и собственниками, то надо отметить, что к последнему применяется законодательство о защите прав потребителей. На это указано, в частности, в Обзоре судебной практики ВС РФ № 3 (2017). Соответственно, в данных отношениях более защищенная сторона – собственник.
Избрание управляющей организации
Собственники могут избрать способ управления своим домом. Нормы Российского законодательства предоставляют возможность избрать управляющую компанию для обслуживания хозяйства путем голосования на собрании собственников. Если же они не сделают это, компания будет определяться решением органа местного самоуправления на срок до трех лет.
Отметим, что ЖК РФ прямо предусматривает право собственников на одностороннее расторжение договора с управляющей организацией в случае нарушения ею своих обязательств. При этом, подтверждения факта такого нарушения в судебном порядке не требуется. Более того, односторонне расторжение договора собственниками возможно и при отсутствии таких нарушений в случае выбора иной управляющей организации или способа управления домом. Подобную позицию изложил, в частности, Президиум ВАС РФ в постановлении от 22.11.2011 № 7677/11.
Управляющая компания же, напротив, не вправе в одностороннем порядке отказываться от договора или изменять его, в том числе – в части определения платы за содержание жилого помещения (соответствующие разъяснения даны в вышеуказанном Постановлении Пленума ВС РФ).
Отметим, что ничтожность решения о выборе управляющей организации, указал ВС РФ в определении от 21.12.2017 по делу № 306-ЭС17-9061 не влечет освобождение собственников от оплаты оказанных услуг. Более того, обязанность по доказыванию того, что управляющая организация их не оказывала, несут собственники помещений (определение Арбитражного суда Северо-Западного округа от 04.06.2019 по делу № А56-101085/2018).
Перерасчет управляющей организацией платы за коммунальные услуги
В случае перерыва в предоставлении коммунальных услуг управляющая компания обязана произвести перерасчет платы за них. Подобная норма содержится в ЖК РФ. Порядок осуществления данного перерасчета установлен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. Кроме того, данное Постановление предусматривает перерасчет платы за коммунальные услуги и в случае их ненадлежащего качества. Так, в случае нарушения требований к температуре жилых помещений плата за отопление подлежит снижению на 0,15 % за каждый час за каждый градус отклонения. Подобная же формула перерасчета установлена в случае перерыва отопления. Отметим, что на настоящий момент возможность перерасчета платы за коммунальные услуги не только в случае перерыва их оказания, но и в случае нарушения требований к их качеству установлена лишь в данном Постановлении Правительства. Однако принятый и уже опубликованный (хотя еще не вступивший в силу) Федеральный закон от 27.10.2020 № 351-ФЗ предусматривает внесение аналогичной нормы и в ЖК РФ.
При этом, возможность осуществления перерасчета управляющей компанией не исключена и тогда, когда причиной ненадлежащего качества коммунальных услуг является ненадлежащее исполнение своих обязательств ресурсоснабжающей организацией.
При этом важно отметить, что Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 предусмотрен специальный порядок установления фактов такового, который включает в себя составление актов проверки, которая может быть произведена по заявлению потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Однако, как разъяснил ВС РФ, данный порядок не исключает применение и иных доказательств (Постановление Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22).
Административная ответственность управляющей организации
За ряд деяний для управляющих компаний установлена административная ответственность. Так, например, данную ответственность влечет завышение стоимости коммунальных услуг. В зависимости от причин такого нарушения, каковыми могут быть, например, применение ненадлежащего тарифа или норматива, данное деяние может быть квалифицированно как нарушение порядка ценообразования обман потребителей, или же нарушение их прав на получение информации об услуге (соответственно, статьи 14.6, 14.7 и 14.8 КоАП РФ). Например, включение в стоимость оказанных услуг еще и услуг за предыдущие периоды без предоставления соответствующей информации потребителю квалифицируется как нарушение его права на получение информации об оказываемых услугах, а не как предоставление услуг ненадлежащего качества.
Выводы
Управляющая компания создается для выполнения множества функций, связанных с содержанием хозяйства многоквартирного дома. Однако, в случае если Ваша компания некачественно выполняет условия договора по управлению или иным образом нарушает Ваши права, Вы всегда может обратиться к юристам «РБ Интеллект».
