Предисловие
Пунктом 2 абз.2 ст.8 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) предусмотрено такое основание для возникновения гражданских прав и обязанностей, как акт государственного органа. Статьей 8.1 ГК РФ описаны основные принципы и правила осуществления государственной регистрации прав на имущество, которые представляются едиными и универсальными. Теоретически, данные правила должны действовать в отношении всех прав, регистрация которых осуществляется государством, например, в отношении права собственности на недвижимое имущество или доли в уставном капитале ООО. Таким образом, в отношении некоторых имущественных прав основанием их возникновения, как то следует из п.2 ст.8.1 ГК РФ, является именно внесение соответствующей записи в соответствующий реестр регистратором. То есть, право, неотраженное в государственном реестре, считается отсутствующим.
Когда возникает право собственности на недвижимое имущество
Юридической науке известны, помимо прочих, два принципа ведения реестров имущественных прав – принцип внесения и принцип противопоставимости. Суть принципа внесения заключается в том, что соответствующее право возникает исключительно вследствие государственной регистрации такого права, а до его регистрации такое право отсутствует. Принцип противопоставимости выражается в том, что возникновение гражданских прав не связано с соответствующей записью в реестре, однако, для всех прочих лиц соответствующим правообладателем будет считаться именно то лицо, в отношении которого в реестре внесена последняя запись.
В качестве примера проявления принципа внесения можно привести классическую немецкую модель регистрационной системы, выражающаяся в ведении так называемых «поземельных книг». В такой регистрационной системе на каждый объект права заводится соответствующая страница (книга) в реестре, в которой такой объект описывается, и в дальнейшем в данной книге делаются отметки (записи) о соответствующем юридическом статусе данного объекта. Построенная по иному принципу, французская регистрационная система, представляет пример той регистрационной системы, где ярко проявляется принцип противопоставимости, а регистрируются не права на имущество, а сделки, переносящие такие права. Особенностью французской регистрационной системы считается то, что осуществление регистрации приобретателем необязательно – приобретатель приобретает право на основании сделки, однако, он самостоятельно несет риск того, что продавец на основании сделки передаст право другому лицу и это лицо его зарегистрирует раньше первого приобретателя. Таким образом, французская система регистрации сделок признает собственником лицо, которое первым обратилось к регистратору (хранителю ипотек).
Исходя из буквального толкования п.2 ст.8.1 ГК РФ кажется, что российская регистрационная система придерживается немецкой модели ведения реестров. Так, наш правопорядок будет признавать лишь право того лица, которое указано в соответствующем реестре соответствующим правообладателем. Однако толкование данной статьи во взаимосвязи со ст.ст.1, 10 ГК РФ выразилось в том, что в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 в п.3 (далее – постановление Пленума №25) Верховный Суд РФ (далее – ВС РФ) указал на недопустимость недобросовестной ссылки стороны сделки на довод об отсутствии государственной регистрации перехода права (как следствие – отсутствие такого перехода) в случаях, когда имеются все основания для осуществления государственной регистрации такого перехода прав. Данное положение постановления Пленума ВС РФ гипотетически позволит защищать сторону сделки, в которой вторая сторона, например, уклоняется от такой регистрации, ведь значение для сторон сделки имеет не только то, какая цифра будет стоять в графе «дата» в реестре, но и то, например, на ком лежит бремя содержания соответствующего имущества. Данное Пленумом ВС РФ толкование позволило говорить о проявлении принципа противопоставимости в российской системе регистрации прав на имущество. Кроме того, Федеральным законом от 16.12.2019 №430-ФЗ п.6 ст.8.1 ГК РФ был дополнен третьим абзацем, которым частично подкрепляются доводы о том, что в России все больше проявляется принцип противопоставимости в системе регистрации имущественных прав (хотя данный абзац скорее был введен в целях недопущения неправильного толкования норм о добросовестном приобретателе и норм о приобретении гражданских прав). Так, согласно данному нововведению, «…Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.».
Значение регистрации прав на имущество
Как приводилось выше, общие начала государственной регистрационной системы описаны в ст. 8.1 ГК РФ. Её особенностью является то, что государственной регистрации подлежит определяемый законом перечень прав на имущество, а не все права в отношении любого имущества. Для отдельных видов имущественных прав (например, прав на ценные бумаги) законодатель допускает создание реестров, держателями которых являются частные лица. Такое допущение имеет место в силу того, что правопорядком определяется основной перечень прав, стабильность оборота которых считается крайне необходимой, а потому – требующей государственного вмешательства. Причиной такой сегрегации прав на «особо важные для оборота» и «тоже важные для оборота, но немного менее важные» является способ реализации регистрационной системы, а также стоимость содержания реестра. Так, убытки, причиненные лицу ошибкой регистратора при совершении им регистрационных действий, возмещаются регистратором, по обязательствам которого отвечает Государство.
Принцип внесения, как основной элемент отечественной системы регистрации прав на имущество, имеет такой эффект, что любое лицо в обороте может ссылаться на его состояние и такая ссылка будет защищаться. Так проявляются две основные функции принципа внесения – довести до сведения всякого о юридическом состоянии объекта в целях определения границ защиты его «разумного ожидания» от взаимодействия с таким объектом, а также позволить правообладателю защищать свое право от всякого, ссылаясь на сведения реестра. Эти две функции реализуются благодаря тому, что реестр, будучи единственным источником информации, на который следует опираться при совершении действий с объектом, описанным в данном реестре, признает только то право, которое в него внесено. Говоря иначе – если иное не установлено законом, пока в реестр не внесены сведения о праве, такое право считается отсутствующим вовсе. Таким образом реестр не только реализует осведомленность иных лиц о правах в отношении объекта, но и распределяет соответствующее бремя, корреспондирующее правомочию, на лиц, указанных в реестре. В отношении некоторых прав, например права собственности на недвижимое имущество, сам факт государственной регистрации такого права определяет не только «юридическую» принадлежность имущества, но и презюмирует фактическое нахождение такого имущества во владении лица, указанного в реестре.
Примером проявления принципа противопоставимости в России является п.3 ст.433 ГК РФ, предполагающий возникновение прав и обязанностей у сторон по договору, подлежащему государственной регистрации, в момент, оговоренный в договоре, а именно регистрация такого договора позволит распространить «знание» о таком договоре на третьих лиц. При этом, следует отличать регистрацию прав и регистрацию договоров. Так, принцип противопоставимости на нормативном уровне в России закреплен исключительно в сфере регистрации сделок, но не имущественных прав, а имеющийся в обязательственной сфере эффект принципа противопоставимости как таковой не может переносить вещные права на имущество «против всех».
Итак, исходя из вышеизложенного, обращаясь к п.п.2, 6 ст.8.1 ГК РФ, можно сделать вывод о том, что российская система регистрации имущественных прав более присуща модель системы регистрации, опирающуюся на принцип внесения, и что для нее характерна большая склонность к признанию лица, указанного в реестре правообладателем, истинным обладателем такого права.
Тем не менее, при ознакомлении с текстом абз.2 п.3 вышеупомянутого постановления Пленума №25, который звучит следующим образом: «...При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.», становится не совсем ясно, в какой именно момент стороне сделки считать право возникшим или прекратившимся. Так, норма ГК РФ гласит о возникновении права вследствие государственной регистрации, если иное не установлено законом. ВС РФ, в свою очередь, указывает на то, что до государственной регистрации соответствующего права такое «квази-право» у стороны все же возникнуть может – оно выражается в том, что, несмотря на отсутствие государственной регистрации права, другая сторона сделки не может ссылаться на отсутствие соответствующей записи в реестре.
Дополнительные сомнения в устоявшемся представлении об отнесении российской регистрационной системы к использующим в своей основе принцип внесения привносит п.2 ст.552 ГК РФ, каким-то образом, в обход п.2 ст.8.1 ГК РФ, допускающий исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимости до регистрации перехода права собственности на недвижимость. Сомнения заключаются в следующем размышлении: если по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать покупателю право собственности на недвижимое имущество, а такое право собственности у покупателя может возникнуть исключительно после его государственной регистрации, то каким образом может быть исполнен договор целиком? В немецком правопорядке такие ситуации вполне могли бы возникать в период между нотариальным удостоверением вещного договора и внесением на его основании регистратором изменений в реестр, однако, регистрация права на имущество в России осуществляется путем направления сторонами своих волеизъявлений не друг-другу, а непосредственно регистратору, из-за чего передача собственности как распорядительная сделка, совершаемая продавцом недвижимого имущества, и заявление о государственной регистрации перехода прав представляют собой единое целое .
Примерами таких исключений из принципа внесения считаются: правопреемство наследника (ст.1110 ГК РФ), приобретение имущества с помощью приобретательной давности (ст.234 ГК РФ), собственность супругов (ст.34 СК РФ), прекращение ипотеки погашением основного обязательства (ст.352 ГК РФ), собственность публичных образований вследствие разграничения государственной собственности (ст. 3.1 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации"), право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участком под таким домом (ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"), уничтожение здания, на которое зарегистрировано право (ст. 235 ГК РФ), и так далее.
Все эти «исключения из принципа внесения» объединены одним признаком – они вызывают возникновение или прекращение имущественных прав в силу того, что «иное установлено законом», из-за чего вполне обычным явлением бывают споры лиц, одно из которых уверено, что право может возникнуть только вследствие наличия записи о таком праве в реестре. Иная (в силу закона) возможность возникновения прав, безусловно, не может отвечать нескольким принципам ведения реестра, например, принципу достоверности реестра или принципу внесения. Но именно по этой причине такие случаи называются «исключениями» из принципа внесения.
Судебная практика по спорам о праве собственности на недвижимое имущество в отсутствие регистрации
Дело №А40-48921/2014 – по фабуле дела застройщик по договору инвестирования не производил регистрацию как объектов построенных помещений, что побудило инвестора обратиться в суд. Иск инвестора был достаточно необычным – о признании права собственности на помещения. По общему правилу, ему должны были отказать в иске, так как признать право собственности на несуществующий объект считается невозможным. Однако, суд удовлетворил требование инвестора, сославшись на приобретение им права собственности на данные помещения вследствие прямого указания закона как сторона по договору инвестирования, а бездействие застройщика ожидается и даже в случае удовлетворения иска о понуждении последнего к исполнению обязательств по проведению регистрации имущества. Дело считается прецедентным в судебной практике.
Дело №А83-18036/2019 – суд признал за стороной право держания залога в отсутствие регистрации данного залога. Суд сослался на положения п.3 постановления Пленума №25, указав, что последствия отсутствия регистрации не могут действовать во вред лицу, надлежащим образом исполнившему свои обязательства.
Дело №А46-18920/2019 – по фабуле дела орган государственно власти субъекта РФ, как выяснилось впоследствии, незаконно отказал юридическому лицу в приобретении земли на льготных условиях, из-за чего юридическое лицо было вынуждено все время судебных тяжб вносить арендные платежи. После долгих лет судов за юридическим лицом было признано право собственности, однако, был поднят вопрос о возмещении арендных платежей Государством по причине того, что общество должно было приобрести имущество еще несколько лет назад, и выплачивало бы все это время лишь земельный налог. Суд рассчитал размер возмещения как разницу между внесенными арендными платежами и земельным налогом, который подлежал бы уплате обществом в случае приобретения им права собственности на земельный участок и взыскал его в пользу общества.
Дело №А17-4701/2016 – между сторонами возник вопрос о принадлежности спорного имущества: одна сторона содержала имущество как свое в течение 7 лет и произвела регистрацию прав на него, а вторая сторона считала свое право собственности приобретенным вследствие особенностей подрядных отношений. Суд указал, что недобросовестное поведение позволяет не применить положения о подряде (приобретении права собственности заказчиком) и не признал право собственности лица, за которым в реестре внесена соответствующая запись, отсутствующим.
Выводы
Право собственности на имущество (имущественные права, подлежащие государственной регистрации) возникает в двух случаях: прямого указания закона, случаи которого описаны законом и составляют закрытый перечень, а его регистрация в таком случае имеет меньшее значение, более важное для третьих лиц, чем для собственника, а также вследствие совершения сделок - лишь с момента внесения соответствующей записи в реестр. Кроме того, судебная практика вывела некое «право разумного ожидания» от стороны договора, исполнение которого предполагает приобретение, изменение или прекращение прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. Такое право разумного ожидания позволяет компенсировать понесенные недобросовестным поведением другой стороны убытки, возникшие в связи с неосуществлением такого перехода прав.
10.06.2023 Новиков В.
