Все чаще в последнее время в органы местного самоуправления стали обращаться граждане с заявлениями о переводе нежилых помещений в статус жилых. Зачастую это связано с повышением рыночной стоимости жилья особенно на центральных улицах мегаполисов. Также к основным причинам можно отнести и выросший спрос на квартиры со свободной планировкой (студии).
Проживание в нежилом помещении законодателем запрещено, так как данное помещение является для этого непригодным по установленным техническим и санитарным нормам. В отличие от термина «жилое помещение», понятия «нежилое помещение» в тексте ЖК РФ нет. Согласно статье 141.4. ГК РФ «помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях».
Обстоятельства, препятствующие оформлению перевода нежилого помещения в жилое
Основаниями для ограничения в оформлении перевода нежилого помещения в жилое согласно ст. 22 ЖК РФ являются:
- Невозможность осуществить перевод в жилое помещение, если есть обременения правами физических или юридических лиц. Например, непогашенная ипотека, договор аренды и.т.д. Иными словами, у «собственников» нет возможности распоряжаться недвижимым имуществом в полной мере;
- Помещение должно отвечать нормам и правилам, установленным законодательством для жилого помещения. Соответствующие требования закреплены в 2 разделе Постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом».
Следует отметить, что касаемо перевода жилых помещений в нежилые законодателем устанавливается большее количество ограничений. Так, не допускается перевод жилого помещения в наемном доме социального использования в нежилое помещение, а также в целях осуществления религиозной деятельности.
Основные требования, предъявляемые к жилому помещению
При необходимости переоформления нежилого помещения в жилое, предъявляются требования, несоответствие которым влечет за собой отказ в изменении статуса объекта, так в соответствии с постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» установлены следующие основные требования, предъявляемые к жилому помещению:
Чтобы провести помещение в соответствие требованиям, гражданину может понадобиться перепланировка или переустройство помещения. Если в ходе перепланировки будет затронуто общее имущество собственников помещений дома, то также понадобится провести собрание собственников многоквартирного дома и получить положительное решение.
Перечень необходимых документов для изменения статуса помещения в столице подаётся в Департамент городского имущества города Москвы, москвичи могут обратиться за данной услугой исключительно с запросом, направленным в электронном виде через официальный портал мэра и правительства Москвы (mos.ru). Процедура перевода нежилого помещения в жилое за некоторым исключением идентична с переводом жилых помещений в нежилые. Основными документами, которые должны быть подготовлены гражданином согласно ст. 23 ЖК РФ являются:
1) заявление о переводе помещения;
2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
3) план переводимого помещения с его техническим описанием;
4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются;
6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий необходимое решение;
7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.
8) заявление в Росреестр о кадастровом учете.
Судебная практика по переводу статуса помещений из нежилых в жилые
Вопреки тому, что перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления, часто граждане по данному вопросу обращались в суд. Однако Верховный Суд РФ внес определенность по данному вопросу. Так согласно определению от 30.07.2019 № 18-КГ19-58 «в силу с ч. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления» - тем самым был подтвержден внесудебный (административный) порядок перевода жилых помещений в нежилые, что исключает подмену судебным решением соответствующего решения органа местного самоуправления об изменении целевого назначения помещения.
На основании ст. 23 ЖК РФ у граждан, занимающих помещения, но не являющиеся собственниками данных помещений отсутствует право требования перевода занимаемого помещения в жилой фонд. Так согласно определению Московского городского суда от 12.01 2017 по делу № 33-126 гражданин обратился в суд к Префектуре САО г. Москвы с исковым заявлением, в котором просит обязать её перевести в жилой фонд занимаемое им помещение. Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из того, что гражданину не принадлежит право требовать переустройства и перевода помещения по адресу в жилой фонд. В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое осуществляется по инициативе собственника помещения органом местного самоуправления.
При изменении режима использования нежилых помещений в первую очередь должна определяться техническая возможность использовать такие помещения в качестве жилых. Так, гражданин обратился в суд с заявлением о признании незаконным постановления администрации города Вологды и о возложении на администрацию города обязанности перевести указанное нежилое помещение в жилое. Администрацией города было отказано в переводе нежилого помещения в связи с тем, что к данному помещению отсутствует доступ при помощи лифта.
В обоснование заявленных требований гражданин указал, что отказ администрации города Вологды в переводе нежилого помещения в жилое по причине отсутствия доступа лифта на одиннадцатом этаже жилого дома является незаконным и необоснованным. Полагает, что данная причина не соответствует действительности, доступ в нежилые помещения производится по комбинированной схеме: при помощи лифта до предыдущего этажа и по лестнице до нежилого помещения.
Суд, удовлетворяя исковое заявление, исходил из того, что все технические требования, необходимые для перевода гражданином соблюдены, а недоступность лифта не имеет существенное значение и соответственно не является препятствием для изменения статуса нежилого помещения (апелляционное определение Вологодского областного суда от 30 мая 2016 г. № 33-2080/2016).
Вывод
Таким образом, можно сделать обоснованный вывод, что не каждому помещению допускается присвоить статус жилого. Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо соблюдать требования, предусмотренные законодательством, предоставив перечень документов предусмотренный в п. 2 ст. 23 ЖК РФ, который является исчерпывающим. В случае если для дальнейшего использования помещения в качестве жилого требуется проведение его переустройства и (или) перепланировки проект переустройства и (или) перепланировки жилого помещения должен соответствовать требованиям законодательства. Форма обращения за услугой в разных регионах страны может различаться, так в Москве предусмотрена возможность электронной подачи документов через официальный портал мэра и правительства Москвы (mos.ru), срок рассмотрения при этом не мож
ет быть более 30 рабочих дней.
