Понятие и особенности реконструкции жилых помещений.
Реконструкцией объекта капитального строительства признается - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.
Такое понятие реконструкции закреплено в п. 14, ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ). Исходя из этого определения можно сделать вывод, что под понятие реконструкции подпадает два действия:
1. изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства;
2. замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства.
В связи с этим хочется подчеркнуть, что именно эти действия отличают реконструкцию перепланировки жилых помещений. При реконструкции затрагивается общее имущество собственников помещений многоквартирного дома (далее - МКД), а при перепланировке изменение конфигурации происходит только в рамках исходной площади помещения.
Порядок реконструкции жилых помещений.
Особенностью реконструкции является то, что решение о реконструкции принимается на общем собрании собственников помещений (п. 1, ч. 2, ст. 44 ЖК РФ). Такое решение принимается не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников помещений МКД (ч. 1, ст. 46 ЖК РФ). А в случае, если реконструкция предусматривает уменьшение общего имущества МКД, необходимо получить согласие всех собственников помещений этого дома (ч. 2, ст. 40 ЖК РФ).
Также немаловажным является тот факт, что для проведения реконструкции необходимо получить разрешение от уполномоченных органов (п. 2, ст. 51 ГрК РФ). В Москве, например, таким органов является комитет государственного строительного надзора города Москвы. Вместе с этим должны быть подготовлены проектная документация и рабочая документация, поскольку именно на основании этих документов выдается вышеуказанное разрешение.
Осуществление реконструкции без разрешения влечет за собой признание такой реконструкции самовольной, а также может повлечь за собой административный штраф и приостановку деятельности юридического лица (ст. 9.5 КоАП РФ).
Обзор судебной практики по реконструкции жилых помещений.
По некоторым вопросам реконструкции уже сложилась судебная практика и наметился ряд устоявшихся проблем. Одной из таких проблем является спор, относительно признания права собственности на самовольные реконструированные постройки. Так в своем определении, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 305-ЭС21-19168 по делу № А40-61008/2020, сославшись на пункт 9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 № 143 указала, что если лицо имеет возможность, но не предпринимает попыток получить разрешение на реконструкцию, в таком случае за таким лицом нельзя признавать право собственности на самовольную постройку полученную в ходе реконструкции. Из этого можно сделать вывод о том, что нельзя признать за лицом право собственности на самовольную постройку, появившуюся в ходе реконструкции, не только в случае, когда лицо не имеет разрешения, но и когда лицо не предпринимало попыток получить разрешение на реконструкцию.
Другой не мало важной проблемой является случаи, когда постройка признается самовольной. Так Верховный Суд РФ признает постройку в ходе реконструкции самовольной, если такая реконструкция жилого помещения в многоквартирном доме, влечет уменьшение размера общего имуществ и вместе с этим отсутствует согласие всех собственников помещений в таком доме (п. 5 «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством» утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022)
Также стоит вопрос, в каком случае производить снос самовольной реконструированной постройки, а каком случае можно привести помещение в прежнее состояние?
На этот вопрос дал ответ Верховный Суд РФ, указав что положения статьи 222 ГК РФ о самовольной постройке распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества и что снос самовольно реконструированного недвижимого имущества обязателен, если будет установлено, что постройка не может быть приведена в прежнее состояние (п. 28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").
Вывод.
Подводя итог, стоит сказать: чтобы реконструированное помещение не признавалось самовольным, а также чтобы не сносить реконструированную часть помещения или возвращать её в прежнее состояние необходимо тщательно соблюдать требования законодательства при проведении процедуры реконструкции жилого помещения.
