Принцип внесения и принцип противопоставимости
В современном российском праве главенствуют два, по сути, взаимоисключающих друг друга, принципа регистрации сделок и прав на недвижимость. Один из них реципирован из немецкого права, другой же, прямиком, из французского. Более того, в рамках одной модели государственной регистрации прав, у законодателя наблюдаются разночтения. Так, применительно одних реализован принцип внесения (с некоторыми исключениями) - например, недвижимость. Есть еще регистрация перехода прав на доли в ООО, в отношении которой принцип внесения прямо не закреплен. Плюс, регистрация исключительных прав, их отчуждения и лицензионных договоров. В вышеуказанных случаях регистрация является необходимым условием для возникновения или перехода права.
Рассматривая же государственную регистрацию сделок с недвижимостью, например, аренду, то в отношении нее сформировался кардинально иной подход. Изначально, в практике, а в последующем и в законодательстве (п. 3 ст. 433 ГК РФ) возобладал подход, в силу которого регистрация не является необходимым условием возникновения прав, а есть лишь способ противопоставить эти права третьим лицам. Данная концепция была закреплена в абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и являла собой принцип противопоставимости. Смысл понятен: если стороны должны были зарегистрировать договор аренды, в случае, если в отношении недвижимости, его срок превышает год (в соответствии с пунктом 2 статьи 651 ГК РФ), а в отношении земельного участка на год и более (в соответствии с пунктом 2 статьи 26 ЗК РФ), но не сделали этого, то третьи лица вправе считать, что для них этого договора не существует. Соответственно, регистрация договора аренды рассматривается как способ информирования приобретателя имущества о наличии обременения и недопущения обнаружения им неожиданных сюрпризов в своем приобретении после того, как он его купит.
Наиболее бурно споры об избрании модели регистрации прав на имущество проходят в отношении недвижимости, о чем и пойдет речь в данной статье.
Сторонники немецкой модели, опираясь на п. 2 ст. 8.1 ГК РФ полагают, что моментом перехода прав на недвижимость является не момент заключения, например, договора купли-продажи недвижимости, а именно момент государственной регистрации перехода прав на это недвижимое имущество в соответствующем реестре (принцип внесения). В данном случае, государственная регистрация выступает необходимым элементом для возникновения/перехода права собственности. Можно констатировать, что регистрация имеет в данном случае конститутивное значение.
Юристы, придерживающиеся принципиально иного подхода, в лице, так называемого, принципа противопоставимости, выступают с опорой на п. 1 ст. 8, п. 6, ст. 8.1 ГК РФ, а также ст. 218 ГК РФ и нормы Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» полагают, что государственная регистрация является не более чем способом оповещения третьих лиц о возникновении и переходе права, не являясь необходимым условием для фиксации субъектов вещных прав. Согласно взглядам сторонников такого подхода, само право возникает (переходит) посредством частного волеизъявления (при совершении сделки) либо из фактического действия (создание недвижимой вещи), а запись в реестре нужна лишь для того, чтобы уже возникшее у лица право стало противопоставимо третьим лицам (как это указано, например, в п. 2 ст. 551 ГК РФ). Третьи лица, имеющие доступ к сведениям реестра, после этого могут считать лицо, записанное в реестр, в качестве собственника.
Находясь в данной парадигме, можно констатировать, что запись о праве в реестр означает лишь презумпцию знания третьего лица о соответствующем праве. В силу такого подхода если третье лицо знает о том, что была совершена сделка в отношении недвижимой вещи или иного регистрируемого имущества, но при этом переход собственности не записан в реестр, то в отношении этого третьего лица покупатель также должен считаться собственником, несмотря на отсутствие в реестре записи о его правах.
Актуальные вопросы правового регулирования государственной регистрации прав в Российской Федерации
Принцип внесения как абсолютно фундаментальное начало отечественного права недвижимости не ставился под сомнение на уровне практики высших судебных инстанций в течение длительного времени. Однако в 2015 в постановлении Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление № 25) был дан повод задуматься над тем, действительно ли ВС РФ разделяет заложенный в подход относительно момента возникновения прав на имущество, подлежащих государственной регистрации. В частности, в п. 3 Постановления № 25 есть такой тезис: "Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 ГК РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве".
В частности, разделение двух "адресатов" информации о моменте перехода права - лица, не являющиеся стороной в сделке, и лица, являющиеся стороной в сделке, - дает основания задуматься о том, не поддержал ли ВС РФ (вопреки ясному и недвусмысленному предписанию закона) иную концепцию перехода прав, которая принята в странах романской правовой семьи (Франция, Бельгия, Италия).
Примечательно, что в сфере государственной регистрации сделок с недвижимостью (договор аренды недвижимости, договор участия в долевом строительстве) принцип противопоставимости отлично себя зарекомендовал. В частности, проведя его в жизнь, ВАС РФ решил проблему квалификации отношений сторон по сделке, которая не прошла государственную регистрацию, признав, что для сторон сделки ее правовые последствия наступают с момента выражения ими согласованной воли на совершение сделки. Впоследствии принцип непротивопоставимости добросовестным третьим лицам сделок, подлежащих государственной регистрации, но не прошедших ее, был закреплен в п. 3 ст. 433 ГК РФ и подтвержден в постановлении Пленума ВС РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора».
Но применение такого подхода к случаям регистрации перехода права и возникновения обременений, а также изменения или прекращения регистрируемых прав вряд ли можно признать убедительным шагом.
Вернемся к п. 3 Постановления № 25. Его детальный анализ показывает, что он не может рассматриваться как отказ от принципа внесения в пользу принципа противопоставимости.
Во-первых, в п. 3 Постановления № 25 речь идет о только недобросовестной ссылке на нерегистрацию. То есть добросовестная ссылка стороны договора на то, что записи нет (а значит, контрагент не собственник), вполне возможна. Например, заключен договор купли-продажи недвижимости, но регистрация перехода права не состоялась по причинам, связанным с продавцом. Тот, будучи записанным в реестр, платит налог на недвижимость и предъявляет соответствующую сумму покупателю как неосновательное обогащение. Покупатель на это возражает в том смысле, что он, покупатель, собственником так и не стал. И будет прав: действительно, не стал, так как он по-прежнему не внесен в реестр недвижимости. Следовательно, он возмещать продавцу, уплаченный им налог не обязан.
Во-вторых, в следующем же абзаце п. 3 Постановления № 25 ВС РФ весьма последовательно рассуждает о том, что момент перехода права иной, чем регистрация, может быть установлен законом. То есть ВС РФ обсуждает классические исключения из принципа внесения. Однако принцип противопоставимости вообще не предполагает каких-то исключений по одной простой причине: он придает записи правоподтверждающее значение (в системе внесения - это только при исключениях).
В-третьих, в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее – Постановление № 10/22), а именно в п. 60, по-прежнему закреплена и не отменена правовая позиция о том, что покупатель, получивший владение от продавца, не является собственником до момента записи. Постановление № 25 содержит ссылку на Постановление № 10/22 (в частности, ВС РФ отказался от прежней правовой позиции о необходимости доказывания добросовестности приобретателя, введя презумпцию добросовестности).
В-четвертых, если бы ВС РФ поддержал противопоставимость не зарегистрированных в реестре прав, то деления на две ситуации (третьи лица и стороны сделки) не было; следовало бы просто разъяснить, что право возникает из факта совершения сделки и тот, кто знает об этом, данной информацией связан, а остальные связаны этим правовым эффектом только с момента государственной регистрации. Собственно, то, что вторая ситуация (момент возникновения права для сторон сделки) описывается в разбираемом пункте Постановления № 25 только в негативном ключе, обсуждая лишь ситуацию, в которой недобросовестные лица не вправе ссылаться на определенные обстоятельства (позитивным решением было бы прямое указание ВС РФ на то, что между сторонами сделки по общему правилу право на недвижимое имущество возникает с момента совершения сделки), тоже говорит о многом. Собственно, раз в этом вопросе ВС РФ не предписал иного, значит, надо просто взять и применить норму закона - п. 2 ст. 8.1 ГК РФ.
Таким образом, представляется, что отказа от принципа внесения в п. 3 Постановления № 25 все же не произошло. Кассационная практика коллегий ВС РФ также этот вывод подтверждает. В многочисленных делах и Судебная коллегия по экономическим спорам, и Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ (далее – СКЭС, СКГД) придерживаются одного подхода: по общему правилу право на недвижимое имущество возникает, переходит или прекращается с момента его государственной регистрации в реестре, следовательно, регистрация права в государственном реестре имеет правопорождающее (а не правоподтверждающее) значение. Например, определение Верховного Суда РФ от 05.03.2020 № 304-ЭС19-25040 по делу № А67-11452/2018, определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2020 № 305-ЭС20-2700 по делу № А40-23052/2019, определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 16.12.2019 № 56-КГ19-22, а также целый ряд иных актов. Кроме того, особое значение имеет и позиция КС РФ, в соответствующем постановлении от 04.06.2015 № 13-П, признавшего, что без государственной регистрации право на имущество (которое законодателем объявлено подлежащим регистрации) возникнуть не может.
Но как же тогда понимать и применять в конкретных спорах указанное разъяснение, закрепленное в Постановлении № 25? Ответ на этот вопрос мы предложим ниже.
Выводы
Представим, что супруг приобретает у своего приятеля недвижимое имущество втайне от другого супруга, используя для его оплаты свой доход, также скрытый от другого супруга. Договор подписан до расторжения брака, денежные средства и владение недвижимостью были также переданы до расторжения брака. Однако переход права собственности на недвижимость был по согласованному решению сторон договора осуществлен после расторжения брака. Бывший супруг узнает об этом и обращается в суд с требованием о признании этой недвижимости общей совместной собственностью супругов. С точки зрения формального применения принципа внесения недвижимость не может являться совместной собственностью, так как она приобретена (запись о переходе права собственности была внесена в реестр) после прекращения брака. Однако очевидно, что это было сделано намеренно, чтобы не допустить возникновения совместной собственности на имущество (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Такое поведение является недобросовестным, следовательно, супруг, скрывший покупку от другого супруга, не должен извлечь выгоду из формально законного, но недобросовестного поведения.
Таким образом, недвижимость необходимо признать общей совместной собственностью супругов, хотя формально она таковой не является. Для обоснования этого вывода как раз будет уместен п. 3 Постановления № 25: в судебном споре супруг будет не вправе недобросовестно ссылаться на отсутствие записи в реестре (т.е. на то, что на момент расторжения брака запись о праве собственности этого супруга на недвижимость отсутствовала) (Апелляционное определение № 11-10925/2012 от 28 июня 2012 г. по делу № 11-10925/201).
В одном из дел СКГД ВС РФ рассматривала аналогичное дело, и оно был разрешено в пользу признания недвижимого имущества общей собственностью супругов (определение СКГД ВС РФ от 16.07.2013 № 5-КГ13-70).
Таким образом, принцип внесения может быть использован для обоснования формальной законности действий, которые по своему существу противоречат требованию добросовестного поведения, в соответствии с 3 п., ст. 1 ГК РФ. Следовательно, в таких случаях эффект действия принципа внесения может и должен корректироваться нормой п. 4 ст. 1 ГК РФ, устанавливающей недопустимость извлечения выгоды из недобросовестного поведения. Именно как противовес использования принципа внесения при недобросовестном поведении лиц, следует рассматривать п. 3 Постановления № 25: он является гарантом того, что, если та или иная запись не была внесена в реестр в результате недобросовестных действий лица, ссылающегося на принцип внесения (либо лиц, связанных с ним), то правовой эффект принципа внесения не наступает и недобросовестное лицо не в праве ссылаться на соответствующую запись в реестре.
