Определение общей долевой собственности
Согласно действующему законодательству, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Принято выделять два вида права общей собственности: общая долевая и общая совместная собственность. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество: совместное имущество супругов и имущество крестьянско-фермерского хозяйства.
На помещения многоквартирного дома у собственников возникает общая долевая собственность, которая включает: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
Признание права общей долевой собственностью на помещения многоквартирного дома судами общей юрисдикции
При отказе Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии в регистрации права общей долевой собственности на помещения многоквартирного дома или выяснения, что спорное помещение находится в индивидуальной собственности какого-либо лица, в большинстве случаев единственным способом защиты прав собственников будет обращение за защитой в судебные органы.
Исходя из правового статуса сторон процесса, спор будет рассматриваться либо в рамках гражданского, либо арбитражного судопроизводства.
В 30 рассмотренных дел Вторым кассационным судом общей юрисдикции и Московским городским судом за 2019-2021 год требованиям о признании права общей долевой собственности на помещения многоквартирных домов было отказано 23 раза, что составляет 76.67 %.
При вынесении решений, суды общей юрисдикции руководствуются п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», абз. 2 п. 23 приказа Росреестра от 04.09.2020 № П/0329.
Отказы связаны с недоказанностью предназначения спорного помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и как следствие, отсутствие самостоятельного значения (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020 по делу N 88-20317/2020, 2-308/2020) и пропуском срока (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.07.2020 по делу N 88-11148/2020).
В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности на помещения в гражданском судопроизводстве прежде всего входят:
- предназначены ли эти помещения (учтены, сформированы) для общего использования в целях, связанных с обслуживанием жилого дома;
- использовались ли фактически в качестве общего имущества (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 20.10.2020 по делу № 88-20317/2020, 2-308/2020).
В случае, если квартиры в многоквартирном доме были приватизированы, то для правильного разрешения настоящего спора необходимо установить, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный объект для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования (апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2021 по делу № 33-22946/2021).
Доказательствами по делу использовались следующие документы:
- заключения экспертизы (апелляционное определение Московского городского суда от 12.03.2021 по делу № 33-1329/2021; апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу № 33-53052/2019);
- заключения специалиста (апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2021 по делу № 2-308/2020, 33-990/2021);
- распоряжения Префекта (апелляционное определение Московского городского суда по делу № 2-5491/2020);
- акты осмотра (апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2020 № 2-514/2020, 33-23003/2020; апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2020 № 33-19352/2020);
- документы БТИ, в том числе архивные копии архивного управления (апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2020 № 2-514/2020, 33-23003/2020), проектная документация (апелляционное определение Московского областного суда от 29.09.2021 по делу № 33-26652/2021), документы технической инвентаризации, поэтажные планы помещений (апелляционное определение Московского городского суда от 28.07.2020 № 2-514/2020, 33-23003/2020; апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу № 33-53052/2019; апелляционное определение Московского городского суда от 10.06.2020 № 33-19352/2020; апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2019 по делу № 33-43974/2019);
- выписки из Росреестра (апелляционное определение Московского городского суда от 28.04.2021 по делу № 2-308/2020, 33-990/2021);
В ходе судебного разбирательства, суды общей юрисдикции отмечали, что наличие государственной регистрации права собственности ответчиков на спорное нежилое помещение не является препятствием для признания соответствующего имущества общим имуществом здания (апелляционное определение Московского городского суда от 20.11.2019 по делу № 33-53052/2019); обстоятельство, что в помещениях находится часть санитарно-технического оборудования само по себе не указывает на то, что такое имущество бесспорно должно быть отнесено к общему имуществу многоквартирного дома (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 24.11.2020 по делу № 88-25347/2020); право общей долевой собственности может быть признано только по иску всех участников долевой собственности, однако решения общего собрания собственников нежилых помещений по указанному вопросу не имеется (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.06.2020 по делу № 88-6494/2020, 2-153/2019).
Признание права общей долевой собственностью на помещения многоквартирного дома арбитражными судами
В 30 рассмотренных дел Арбитражным судом г. Москвы и Девятым арбитражным апелляционным судом за 2019-2021 год требованиям о признании права общей долевой собственности на помещения многоквартирных домов было отказано 7 раз, что составляет 23 %.
При вынесении решений арбитражные суды руководствуются п. 1 ст. 290 ГК РФ, ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 49, п.п. 2, 3 постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», определением Конституционного Суда Российской Федерации от 19.05.2009 № 489-О-О, постановлением Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 по делу № А65-7624/2008-СГ3-14/13, определением ВАС РФ от 21.10.2009 № ВАС-12537/09 по делу № А56-42253/2007.
Отказы вызваны с недоказанностью предназначения спорного помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в доме, в связи с чем отсутствие самостоятельного значения, пропуском срока исковой давности (постановление Арбитражного суда Московского округа от 22.10.2021 № Ф05-21274/2021 по делу № А40-101528/2020) и ненадлежащем выборе способа защиты (постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2021 № Ф05-25682/2020 по делу № А40-47435/2019).
В предмет доказывания по иску о признании права общей долевой собственности в арбитражном судопроизводстве входили:
- связаны с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома и не имеют самостоятельного значения (постановление Арбитражного суда Московского округа от 03.06.2021 № Ф05-1831/2017);
- фактически используется в качестве общего имущества домовладельцами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 20.11.2020 № Ф05-19508/2020 по делу № А40-66693/2019)
В случае, если квартиры в многоквартирном доме были приватизированы, то правильное разрешение спора зависит от того, были ли спорные помещения на момент приватизации предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, использовались ли фактически в качестве общего имущества домовладельцами (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.04.2021 № Ф05-7716/2021 по делу № А40-34000/2020).
Доказательствами по делу использовались следующие документы:
- заключения судебной строительно-технической экспертизы. Может назначаться по инициативе суда (постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.02.2021 № Ф05-24611/2020 по делу № А40-205857/2019) и по ходатайству стороны (постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.12.2020 № Ф05-21490/2020 по делу № А40-100994/2019)
- заключения санитарно-эпидемиологической экспертизы проектной, предпроектной, нормативно-технической документации (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 № 09АП-78975/2020 по делу № А40-4783/2018)
- справки и заключения специалиста (постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.09.2019 № Ф05-13942/2019 по делу № А40-211227/2018);
- акт обследования общего имущества (постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.04.2021 № Ф05-7716/2021 по делу № А40-34000/2020);
- документы БТИ, в том числе планы (постановление Арбитражного суда Московского округа от 11.02.2020 № Ф05-14884/2018 по делу № А40-229102/2015), технические паспорта, поэтажные планы (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 № 09АП-78975/2020 по делу № А40-4783/2018), экспликации (постановление Арбитражного суда Московского округа от 09.07.2020 № Ф05-9224/2020 по делу № А40-103471/2018), техническое заключение (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2021 № 09АП-78975/2020 по делу № А40-4783/2018).
В ходе судебного разбирательства, арбитражные суды отмечали, что наличие инженерных коммуникаций, проходящих через спорные помещения, которые не используются для целей обслуживания более одного помещения в жилом доме, само по себе не является основанием для вывода о правовом статусе объекта спора как общем имуществе многоквартирного дома, поскольку в каждом помещении многоквартирного дома, как в квартирах, так и в коммерческих и иных нежилых помещениях, транзитом проходят коммуникации, что накладывает на собственников таких помещений обязанность допустить ТСЖ, управляющую организацию, аварийные бригады для обследования или ремонта таких коммуникации, но не является основанием для признания такого помещения общим имуществом (постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.03.2021 № Ф05-24831/2020 по делу № А40-14873/2019).
Вывод
Таким образом, практика показывает, что арбитражные суды чаще удовлетворяют иски о признании права общей долевой собственности. Отказы суды мотивируют недоказанностью предназначения спорного помещения для обслуживания нескольких или всех помещений в доме и отсутствия самостоятельного назначения. Встречаются случаи пропуска срока исковой давности и выбора ненадлежащего способа защиты.
В предмет доказывания, в первую очередь, входят обстоятельства, связано ли спорное помещение с обслуживанием и эксплуатацией многоквартирного жилого дома и не имеют самостоятельного значения, используется ли имущество фактически в качестве общего имущества домовладельцами.
Основными доказательствами по делам являются заключения экспертов, специалистов, акты осмотров, обследования общего имущества, документы БТИ.
Юристы «РБ Интеллект» готовы оказать квалифицированную юридическую помощь по вопросам признания права общей долевой собственности.
