Основные понятия и описание метода горизонтально-направленного бурения
В случаях, когда строительство или реконструкция линейных объектов - в частности, линий электропередачи и связи, трубопроводов (водо- и газопроводов, канализаций, теплотрасс) - проводится на землях, принадлежащих частным или юридическим лицам, собственники участков могут отказаться добровольно передать землю для размещения таких объектов, и если, например, на пути проектируемого энергокабеля находится земельный участок какого-нибудь ТСЖ, без возможности обхода, то проект мог быть и не реализован.
При этом действующее законодательство обязывает сетевые и газораспределительные организации строить линейные объекты в срок до 4 месяцев.
С 1 сентября 2018 года вступила в силу новая редакция Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), содержащая главу, посвящённую правилам установления публичного сервитута, который ранее был практически не урегулирован
Линейный объект — это подвид объектов капитального строительства, которые прочно связаны с землей, а их перемещение невозможно без несоразмерного ущерба их назначению.
К линейным объектам относятся:
¾ линии электропередачи;
¾ линии связи (в том числе линейно-кабельные сооружения);
¾ трубопроводы;
¾ нефтепроводы;
¾ газопроводы;
¾ автомобильные дороги;
¾ железнодорожные линии;
¾ другие подобные сооружения.
Сервитут — это право пользования чужой собственностью. Оно может распространяться на нежилое и жилое помещение либо земельный участок.
Основная цель публичного сервитута - удовлетворение государственных, муниципальных и общественных нужд. Например, через земельный участок хотят провести системы газоснабжения, чтобы собственник и другие владельцы недвижимости могли в дальнейшем провести газ к себе.
В настоящее время одним из наиболее распространенных способов прокладки некоторых видов линейных объектов является бестраншейный метод (ГНБ), при использовании которого также может быть установлен сервитут, но с учетом особенностей применимого метода.
Горизонтально-направленное бурение (метод ГНБ) – способ проложить различные коммуникации под землей бестраншейным способом. При использовании метода поверхность ландшафта остается нетронутой, включая элементы благоустройства, дорожное полотно, строения и другие объекты, сохраняются все объекты на поверхности земли.
Технология бурения ГНБ достаточно проста и эффективна. В нужной точке "А" (например, на одной из сторон дороги или реки) ставится буровая установка. По заданной траектории она бурит скважину с выходом в точке "Б". В зависимости от диаметра скважины работа выполняется в один или несколько этапов расширения. В полученную скважину с использованием специального бурового раствора, как смазывающего и формирующего канал, затягивается труба.
При этом надо учитывать, что инженерные линии и линии коммуникаций будут находиться под землей, что устанавливает особые правила использования земельного участка.
Законодательное регулирование сервитута
Сервитут регулируется равно Гражданским и Земельным кодексами РФ.
Применяется следующая классификация: сервитут может быть публичным и частным, временным или постоянным.
Основное отличие между сервитутом и публичным сервитутом - способы их установления и интересы, для которых они устанавливаются.
Сервитут был закреплен в ст. 216, ст. 274 - 277 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ.
Помимо ГК РФ и ЗК РФ юридические нормы о сервитутах содержатся в, Лесном кодексе РФ, Водном кодексе РФ, Градостроительном кодексе РФ. В большинстве из указанных актов сервитут преимущественно определяется как право ограниченного пользования чужой недвижимостью, например в п.3 ст. 64 Градостроительного кодекса РФ; п.1 ст. 274 ГК РФ.
Публичный сервитут устанавливается законом и нормативно правовым актом Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления.
Частный сервитут устанавливается по соглашению сторон.
Публичный сервитут регулируют ст. 23 ЗК РФ и ст. 9 Лесного кодекса РФ.
Решение об установлении публичного сервитута принимают органы государственной власти или органы местного самоуправления.
Перечень оснований установления публичного сервитута
Публичный сервитут может быть установлен на участке:
¾ для проведения через участок объектов электросетевого хозяйства, тепловых сетей, водопроводных сетей, сетей водоотведения, линий и сооружений связи, линейных объектов системы газоснабжения, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов;
¾ для обеспечения строительства, реконструкции, ремонта объектов транспортной инфраструктуры размещаются строительная техника, временные или вспомогательные сооружения, такие как навесы, ограждения и бытовки;
¾ для проведения инженерных работ: подготовка документации по планировке территории, предусматривающей размещение линейных объектов федерального, регионального или местного значения.
Также установление сервитута возможно для прохода или проезда через участок, свободного доступа к водоёмам, забора водных ресурсов и водопоя, прогона животных, сенокошения, выпаса животных, а также охоты, рыболовства и рыбоводства.
Публичный сервитут может быть установлен на конкретный срок. Например, на время дорожных строительных работ на участке могут расположить строительные материалы и временные постройки.
Кроме того, публичный сервитут может быть бессрочным, если на земельном участке проводят водопровод и электросети.
Обременение в виде публичного сервитута возможно в отношении земельных участков, находящихся как в частной, так в государственной (муниципальной) собственности, в том числе переданных в срочное или бессрочное пользование. После установления публичного сервитута правообладатель земельного участка может его продать или иным образом передать права на землю. При этом, силу ч. ч. 5, 6 ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут не прекратится и его условия не изменятся.
Основными принципами установления публичного сервитута являются его оптимальность и установление на наименее обременительных условиях для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.
Изложенное означает, что до принятия решения об установлении публичного сервитута орган государственной власти или местного самоуправления проверяет, что иных способов обеспечить проход, проезд к социально-значимым объектам для неопределенного круга лиц не имеется, либо устанавливаемое обременение (проезд, проход) является наиболее коротким (удобным), а также убеждается в том, что сервитут установлен на наименее обременительных условиях и собственник или иной законный владелец земельного участка не будет лишен возможности использовать земельный участок по целевому назначению.
Соглашение об установлении сервитута в целях использования линейных объектов строительства
В целях строительства (реконструкции) линейных объектов может быть установлен как публичный сервитут, так и обычный, в зависимости от того, кто является инициатором, и в чьих интересах он будет установлен.
Например, собственник земельного участка для прокладки линии электропередачи или газопровода к своему участку может заключить соглашение с собственником соседнего земельного участка, через который коммуникации будут подведены. В этом случае речь идет о сервитуте. Если же через район индивидуальной жилой застройки необходимо провести коммуникации для вновь застраиваемой территории, устанавливается публичный сервитут.
Порядки установления платы за частный и публичный сервитут отличны друг от друга. Так, правообладатель земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Ее размер, а также порядок внесения следует указать в соглашении. Также плата за земельный сервитут может быть определена в судебном решении, на основании которого он установлен (п. п. 3, 5 ст. 274 ГК РФ; п. 12 ст. 23 ЗК РФ).
При установлении публичного сервитута правообладатель обремененного участка, как правило, может требовать соразмерную плату от органа государственной власти или органа местного самоуправления, установивших сервитут, если установление сервитута существенно затрудняет использование земельного участка. Размер такой платы определяется в установленном порядке. Размер платы, порядок и срок ее внесения указываются в соглашении (п. 13 ст. 23, ст. 39.46, пп. 8 п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ; п. 1 Методических рекомендаций, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.06.2019 №321).
Вместе с тем публичный сервитут может быть безвозмездным, в частности, в отношении земельного участка, правообладатель которого является стороной договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, в целях исполнения которого установлен публичный сервитут (пп. 3 п. 6 ст. 39.46 ЗК РФ).
С ходатайством об установлении публичного сервитута в отдельных целях вправе обратиться (ст. 39.40 ЗК РФ):
¾ субъекты естественных монополий (для размещения инженерных сооружений, необходимых для деятельности субъекта, для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных сооружений, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
¾ организации связи (для размещения линий или сооружений связи, для проведения инженерных изысканий в целях подготовки документации по планировке территории, предусматривающей размещение указанных линий и сооружений связи, инженерных изысканий для их строительства, реконструкции);
¾ владельцы объектов транспортной инфраструктуры федерального, регионального или местного значения;
¾ организации, подавшие ходатайство об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, для реконструкции инженерного сооружения, переносимого в связи с таким изъятием. Перечень организаций, имеющих право на такое ходатайство, указан в п. 1 ст. 56.4 ЗК РФ;
¾ иные лица, уполномоченные на основании правовых актов РФ, субъекта РФ или договоров (соглашений) с органами государственной власти или местного самоуправления осуществлять деятельность, для которой возможно установить публичный сервитут.
Обладатель публичного сервитута и правообладатель соответствующего земельного участка должны заключить письменное соглашение, в которое включаются условия, перечисленные в п. 1 ст. 39.47 ЗК РФ. При этом в отношении государственных и муниципальных земель, не обременённых правами третьих лиц, соглашение не заключается (п. 3 ст. 39.47 ЗК РФ).
Правообладатель земельного участка направляет обладателю сервитута подписанное соглашение, уведомление об отказе в его подписании либо в течение 14 дней со дня получения проекта направляет обладателю сервитута предложение о заключении соглашения на иных условиях.
В течение 10 дней со дня получения предложения о новых условиях соглашения обладатель сервитута обязан направить правообладателю участка подписанное на новых условиях соглашение или уведомление об отклонении его предложения (п.п. 9, 10 ст. 39.47 ЗК РФ).
При наличии спора относительно размера платы за сервитут он может быть определен в судебном порядке, в том числе путем назначения соответствующей экспертизы (п. 12 "Обзор судебной практики по делам об установлении сервитута на земельный участок" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017)).
Необходимо отметить, что при использовании бестраншейного метода прокладки инженерных сетей и линий коммуникаций, в основном, устанавливается срочный сервитут в целях осуществления строительства, так как в большинстве случаев прокладка подземных линий не препятствует пользованию земельным участком по целевому назначению даже при наличии ограничений, установленных сервитутом. Это связано с тем, что, п. 6, 8 статьи 90 ЗК РФ предусмотрено, что в целях обеспечения деятельности организаций и эксплуатации объектов трубопроводного транспорта земельные участки могут предоставляться исключительно для размещения наземных объектов, в том числе необходимых для строительства подземных сооружений. На земельные участки, где размещены подземные объекты трубопроводного транспорта, относящиеся к линейным объектам, оформление прав собственников объектов трубопроводного транспорта в порядке, установленном ЗК РФ, не требуется. Исходя из приведенных положений ЗК РФ, образование земельных участков, равно как и установление сервитута, для эксплуатации объектов недвижимого имущества осуществляется только в случае, если эти объекты являются наземными.
Разрешение споров при заключении соглашения об установлении сервитута в и судебная практика
Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута не удалось, установить его можно только в судебном порядке (п. 3 ст. 274 ГК РФ).
В деле №А41-98415/18 истец обратился к ответчику с иском об установлении частного сервитута на период строительства газопровода высокого давления методом горизонтально-наклонного бурения (ГНБ) сроком на 3 (три) месяца через территорию земельного участка. В рамках рассмотрения дела была проведена экспертиза. Исковые требования удовлетворены по результатам экспертизы.
Судом установлено, что по результатам судебной экспертизы установление сервитута для строительства газопровода высокого давления является единственным способом прокладки данного газопровода, а выбранный судом вариант сервитута предусматривает обременение земельного участка меньшей площадью.
Как указано в постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 08.07.2019 №10АП-9978/2019 по делу №А41-98415/18 что в связи с тем, что прокладка газопровода предусмотрена методом горизонтально-направленного бурения с футляром оставшаяся часть земельного участка ответчика, а также образованная часть земельного участка могут использоваться с учетов вида использования этих земельных участков и с учетом охранной зоны газопровода, и, с учетом расположения проектируемого газопровода, при соблюдении нормативных расстояний по размещению зданий, нормативное расстояние до газопровода будет соблюдаться, что не лишает собственников земельных участков права их застройки при соблюдении необходимых требований.
В деле № А40-167100/20 истец обратился к ответчику с требованием о об установлении сервитута для строительства объектов электросетевого хозяйства, предназначенных для осуществления технологического присоединения объекта по договору об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, на период проведения строительно-монтажных работ способом горизонтально-направленного бурения. В рамках дела была проведена экспертиза, которой установлено, что, учитывая сложившуюся обстановку и инфраструктуру территории, проектные данные, наиболее оптимальной трассой прохождения линии электропередачи будет прокладка проектируемой линии электропередачи методом ГНБ в границах земельного участка, принадлежащего ответчику. Суд удовлетворил исковые требования, установив сервитут сроком на 6 месяцев по результатам проведенной экспертизы.
При этом, доводы ответчика о том, что сервитут должен быть установлен бессрочный, так как пролегание кабельных линий накладывает ограничения на пользование земельным участком, суд оставил без внимания, так как истцом была предоставлена вся разрешительная документация, согласованная с городскими властями, для прокладки кабельных линий.
В суде апелляционной инстанции ответчик отказался от возражений и решил заключить мировое соглашение.
А в деле №А40-29930/2020 об установлении сервитута для строительства объектов электросетевого хозяйства, предназначенных для осуществления технологического присоединения, было отказано.
Суд кассационной инстанции, соглашаясь с выводами суда первой инстанции, указал, что, по результатам проведенной судебной экспертизы, а также внесудебных экспертиз, наиболее приемлемым вариантом прокладки линии для технологического присоединения строящегося здания к трансформаторной подстанции принадлежащей истца является прокладка кабельной линии по существующим земельным участкам улично-дорожной сети, а не по участку ответчика. Кроме того, судами установлено два иных варианта технологического присоединения строящегося здания
В деле №А40-235595/18-50-1397 решением Арбитражного суда города Москвы от 15.06.2021, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда в интересах общества установлено право ограниченного пользования земельным участком с кадастровым номером для строительства объектов электросетевого хозяйства, предназначенных для осуществления технологического присоединения объекта сроком на 6 месяцев с момента вступления в силу решения суда, в определенных границах; установлена рыночная стоимость сервитута.
Отклоняя доводы ответчика, суд первой инстанции указал, что ответчиком не соблюдены условия предоставления права ограниченного пользования недвижимом имуществом, установленные статьей 274 ГК РФ, иной доступ к спорному земельному участку, отсутствует, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, а также экспертным заключением. Суд пришел к выводу об обоснованности заявленных требований, в связи с чем, удовлетворяет иск в полном объеме в отношении первого ответчика. Департамент городского имущества г. Москвы является не надлежащим ответчиком по делу, поскольку в данном случае имеет место быть публичный сервитут в соответствии со ст. 23 ЗК РФ, следовательно, гражданское законодательство о частном сервитуте не может быть применено. Установление публичного сервитута к полномочиям Департамента не относится, в связи с чем в иске к Департаменту городского имущества города Москвы суд отказывает.
Суд апелляционной инстанции с выводами согласился, но указал, что в рамках настоящего дела обременение на земельный участок ответчика установлено не в связи с исполнением государственным, или муниципальным органом власти своих функций, в связи с чем обоснованным является довод Департамента и Правительства Москвы о фактическом установлении судом не публичного, а частного сервитута.
В деле №А41-82238/20 общество с ограниченной ответственностью является собственником земельного участка вид разрешенного использования - для ведения сельскохозяйственного производства.
Администрацией городского округа было издано постановление об установлении публичного сервитута в отношении частей земельных участков, которым установлен публичный сервитут сроком на 49 лет в отношении, в том числе спорного земельного участка в пользу АО "Мособлгаз" в целях размещения линейных объектов системы газоснабжения. Основанием для издания указанного постановления явилось ходатайство АО "Мособлгаз" об установлении публичного сервитута.
В ходе разбирательства довод общества о том, что Администрацией не был согласован с правообладателем земельного участка оптимальный вариант границ публичного сервитута, также был отклонен судом, поскольку заявителем не реализовано право предложить иной вариант границ сервитута. У общества имелась возможность предложить иной вариант установления сервитута, однако указанной возможностью он не воспользовался.
Суд пришел к выводу о том, что отнесение земельного участка к категории земель – земли сельскохозяйственного назначений и к особо ценным сельскохозяйственным угодьям не препятствует установлению публичного сервитута для строительства газопровода. Дополнительным требованием к пользователю сервитута выступает необходимость разработки проекта рекультивации и проведения такой рекультивации по результатам строительства. Необходимость предоставления проекта рекультивации земель регулирует порядок использования земель сельскохозяйственного назначения, и не распространяется на регулирование правоотношений касающиеся установления сервитута, и указал, данный довод, об установлении публичного сервитута не нарушает прав и законных интересов общества, заявитель фактически оспаривает границы сервитута и необходимость возмещения убытков, причиненных в результате строительства газопровода.
В №А41-30817/2021 общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании недействительным постановления Администрации городского округа об установлении публичного сервитута в отношении части земельного участка.
В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2022 №Ф05-36008/2021 по делу №А41-30817/2021 указано, что заявитель не доказал, что нахождение в границах земельного участка сетей канализации препятствуют использованию земельного участка по целевому назначению и созданию самостоятельных объектов хозяйственной деятельности, более того, к указанным сетям водопровода и канализации подключен сам истец, что подтверждается Договорами , установлено, что общество не только было уведомлено при покупке земельного участка о наличии на нем сетей, но и сам пользовался этими сетями, не возражая против их нахождения на принадлежащем ему земельном участке.
Выводы
Сервитут может быть публичным и частным, временным или постоянным.
Публичный сервитут устанавливается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Публичный сервитут нужен для того, чтобы без изъятия земельного участка обеспечить государственные, муниципальные или общественные нужды (например, проход или проезд через участок).
Для отдельных целей (например, размещения автодорог в туннелях) публичный сервитут устанавливается в специальном порядке на основании ходатайства заинтересованного лица.
За публичный сервитут, установленный в специальном порядке, как правило, взимается плата. Плата за публичный сервитут в иных случаях возможна, если его установление существенно затрудняет использование земельного участка.
В общем случае срок публичного сервитута определяет уполномоченный орган и указывает его в решении об установлении такого сервитута.
Публичный сервитут может быть прекращен по решению уполномоченного органа, если отпали общественные нужды.
При установлении публичного сервитута можно потребовать соразмерную плату, если он создает существенные затруднения в использовании земельного участка.
В целях строительства линейных объектов может быть публичный и обычный сервитут, в зависимости от того, на чьи нужды он будет направлен.
Образование земельных участков для эксплуатации объектов недвижимого имущества осуществляется только в случае, если эти объекты являются наземными.
Следовательно, сервитут в целях эксплуатации подземных линейных объектов не предусмотрен действующим законодательством.
При этом срочный сервитут может быть установлен в целях строительства подземных линейных объектов.
Если достичь соглашения об установлении или условиях сервитута не удалось, установить его можно только в судебном порядке. В рамках судебного разбирательства будет проведена экспертиза, которая установит все значимые обстоятельств для установления сервитута, а также установит оптимальные варианты для сервитута.
Если сетевые или строительные организации навязывают вам невыгодные условия по установлению сервитута, или вы не согласны с органами исполнительной власти, решившими установить публичный сервитут на вашем участке, вы можете обратиться в РБ Интеллект, где вы получите квалифицированную правовую поддержу, а также надежную защиту ваших прав в суде. Мы поможем заключить соглашение с недобросовестными организациями на максимально выгодных для вас условиях.
