При долевой собственности объекта недвижимого имущества нередко возникают ситуации, когда сособственникам не удается достичь единого мнения по поводу судьбы имущества. В случае, если совместная эксплуатация объекта не подставляется возможной, неизбежно ставится вопрос о выделе доли. Статьей 252 ГК РФ устанавливаются две легальные формы раздела имущества, находящегося в общей собственности: заключение соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли либо при недостижении согласия выделить долю в судебном порядке. Однако, прежде всего, необходимо разобраться в нормативно закрепленном порядке и правовых последствиях выдела имущества в натуре.
Имущество, не подлежащее разделу
Чтобы положить начало процедуре выдела доли в натуре из недвижимого имущества, необходимо убедиться в отсутствии законом установленных запретов и ограничений в отношении выделяемого имущества.
Так, согласно п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ нельзя выделить долю в помещении, которое относится к общему имуществу в многоквартирном доме. Данный запрет распространяется и на места общего пользования в нежилом здании, поскольку в п. 41 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 устанавливается, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающим по поводу общего имущества в таком здании, подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289 и 290 ГК РФ и 44 - 48 ЖК РФ.
Иные запреты устанавливаются также в совместном постановлении Пленума ВС РФ № 6 и Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996, так, согласно п. 35 выдел доли в натуре не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности, например, к невозможности использовать его по целевому назначению, существенному ухудшению его технического состояния или неудобству в использовании.
В целом, установленные законодателем запреты в отношении недвижимого имущества, не подлежащему разделу, касаются:
1. Архитектурных свойств строения (если выделение может повредить конструкцию здания, например, нужно будет снести несущие стены);
2. Незначительной доли владения (нецелесообразно выделять слишком маленькое помещение);
3. Отсутствия у собственника выделяемой части интереса в совместной эксплуатации имущества;
4. Утраты возможности использовать имущество по целевому назначению и возможности проведения выдела оставшейся доли в самостоятельные помещения;
5. Памятников и ансамблей, в том числе относящиеся к жилищному фонду, а также расположенных в границах их территорий земельных участков;
6. Имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд;
7. Неделимых вещей, то есть вещей, раздел которых в натуре невозможен без разрушения, повреждения или изменения назначения вещи (например, воздушное судно).
Выделяемые помещения должны быть обособленными от других помещений в здании или сооружении. Иначе их не получится поставить на кадастровый учет как самостоятельные объекты недвижимости (п. п. 34, 35 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27 Закона о госрегистрации недвижимости, письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939). Чтобы соблюсти такие требования, иногда требуется провести дополнительные работы (например, возвести или демонтировать стены, оборудовать отдельный вход, установить недостающее инженерное оборудование). В этом случае учитывайте требования к порядку их проведения.
В ситуациях, когда по какой – либо из вышеперечисленных причин разделение невозможно или нецелесообразно, сособственники могут выплатить владельцу выделяемой части имущества компенсацию, соразмерную доле.
В некоторых случаях для выдела доли в натуре необходимо ко всему прочему получить согласие третьих лиц, в противном случае поставить на кадастровый учет и зарегистрировать права на образующиеся в результате раздела нежилые помещения не получится (п. 5 ч. 1 ст. 26, ч. 1 ст. 27, п. 10 ч. 8 ст. 41 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Например, если нежилое помещение является предметом ипотеки, то по общему правилу потребуется получить письменное согласие залогодержателя (п. 4 ст. 334, п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ).
В остальных случаях выдел доли в натуре из недвижимого имущества возможен, поскольку в гражданском законодательстве действует принцип разрешено все, что прямо не запрещено законом.
Внесудебный порядок раздела имущества
В случае, если с сособственником не удается достичь единого мнения по поводу судьбы недвижимого имущества, прежде чем обращаться в суд, необходимо попытаться заключить соглашение о выделе доли в праве общей долевой собственности.
При разделе нежилого помещения между сособственниками (как по соглашению между ними, так и в судебном порядке) может сложиться ситуация, когда часть нежилого помещения, выделяемая участнику долевой собственности, несоразмерна его доле. Устранить такую несоразмерность можно выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсации (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
Условие о компенсации стороны могут согласовать в соглашении о разделе нежилого помещения. А если соглашения достигнуть не получится, сторона, имеющая права на компенсацию, может, в частности, предъявить самостоятельное требование к сособственникам о ее выплате. Такая позиция встречается в судебной практике (постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 26.06.2019 № Ф07-6377/2019).
Для раздела имущества, находящегося в долевой собственности, по соглашению сторон рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
1. Определить части недвижимого имущества для раздела.
Если речь идет о жилом доме или квартире, то образуемые в результате раздела объекты недвижимости должны быть изолированными, пригодными для проживания, иметь отдельный вход и независимые коммуникации (пп. "а" п. 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4; п. 12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 №8; письмо Минэкономразвития России от 07.04.2017 № ОГ-Д23-3939).
Таким образом, перед разделом понадобиться провести работы по переустройству и (или) перепланировке. После того как образующиеся в результате раздела объекты недвижимости будут сформированы, следует обратиться к кадастровому инженеру для проведения кадастровых работ, в результате которых будут подготовлены технический и (или) межевой планы, отображающие характеристики образуемых объектов (ч. 1 ст. 29, ч. 1 ст. 35 Закона от 24.07.2007 №221-ФЗ; ст. ст. 22, 24 Закона от 13.07.2015 №218-ФЗ).
2. Заключить соглашение о разделе недвижимого имущества со всеми собственниками.
В соглашении указываются адрес, кадастровый номер и иные характеристики объекта недвижимости, сведения о собственниках, а также порядок раздела. По общему правилу стоимость имущества, выделяемого каждому из сособственников, должна быть пропорциональна его доле. Если стоимость выделяемого имущества несоразмерна доле, разница может быть компенсирована соответствующей денежной выплатой или иной компенсацией. Условие о компенсации должно быть отражено в соглашении.
Соглашение оформляется в письменной форме по количеству собственников имущества и должно быть подписано каждым из них. Обязательного нотариального удостоверения такое соглашение не требует, кроме случая, когда документы в Росреестр будут представлены по почте (п. 1 ст. 160, п. 4 ст. 252 ГК РФ; п. 2 ч. 12 ст. 18 Закона №218-ФЗ).
3. Обратиться в Росреестр
Для государственного кадастрового учета и регистрации прав собственности на образованные в результате раздела объекты недвижимости, а также прекращения права общей долевой собственности и снятия с кадастрового учета исходного объекта недвижимости в Росреестр следует представить следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8, 12 ст. 18, ст. 21, ч. 1, 2, 3, п. 2 ч. 8, ч. 11 ст. 41 Закона №218-ФЗ):
1) документы, удостоверяющие личность заявителей;
2) заявления от каждого из сособственников;
3) соглашение о разделе объекта недвижимости;
4) правоустанавливающие документы на исходный объект недвижимости;
5) нотариально заверенную доверенность на представителя (если документы подает представитель).
Внесудебный порядок раздела имущества возможен, только если остальные собственники готовы обсуждать условия такого раздела и возможно достижение договоренностей по выделу конкретных частей имущества в счет долей каждого из участников (п. 1 ст. 252 ГК РФ).
Судебный порядок раздела имущества
Если соглашения о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, достичь не удалось, заинтересованный собственник вправе требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества в судебном порядке. Другие собственники также вправе подать встречные требования о выделении их долей в натуре с прекращением права долевой собственности на имущество (п. п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ).
Для раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в судебном порядке рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
1. Подготовить исковое заявление и необходимые документы
В исковом заявлении следует идентифицировать объект недвижимого имущества (указать кадастровый номер, адрес, площадь, иные характеристики), описать сложившийся между собственниками характер пользования имуществом, обозначить, какую часть имущества следует выделить истцу, а какую ответчику, а также размер и расчет компенсации (в случае несоразмерности доли).
К исковому заявлению следует приложить следующие документы (ст. ст. 131, 132 ГПК РФ; пп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ; п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4):
1) документы, подтверждающие возможность раздела (выдела) недвижимого имущества, например заключение строительно-технической организации о возможности предполагаемого раздела (выдела);
2) правоподтверждающие документы на недвижимое имущество;
3) квитанцию об уплате госпошлины за рассмотрение дела в суде, размер которой, как правило, рассчитывается исходя из цены иска.
4) копии искового заявления по числу ответчиков и третьих лиц.
В зависимости от обстоятельств дела могут также потребоваться иные документы.
2. Подать исковое заявление в суд
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по месту нахождения объекта недвижимости (ч. 1 ст. 30 ГПК РФ). В процессе судебного разбирательства для решения вопроса о возможности предлагаемого выдела и соразмерности выделяемой части доле собственника суд может назначить проведение по делу судебной строительно-технической, землеустроительной и оценочной экспертиз (ч. 1 ст. 79 ГПК РФ; п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ №4).
Для разрешения судебного спора может потребоваться квалифицированная юридическая помощь. Расходы на оплату услуг представителя в случае заявления соответствующего письменного ходатайства суд может полностью или частично взыскать с ответчика (ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. п. 2, 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 №1).
3. Обратиться в Росреестр
По аналогии с внесудебным урегулированием вопроса в случае положительного решения суда о разделе имущества либо выделе в натуре доли в недвижимом имуществе необходимо осуществить кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на имущество.
Для этого следует представить в Росреестр следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона №218-ФЗ):
1) документ, удостоверяющий личность заявителя;
2) заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации;
3) вступившее в законную силу решение суда в двух экземплярах;
4) нотариально удостоверенную доверенность (если документы подает представитель).
Нередко юристы ошибочно указывают на императивный характер соблюдения досудебного порядке по данной категории споров, в связи с этим следует отметить, что согласно определению ВС РФ от 13.11.2018 № 18-КГ18-174 по категории дел о выделе доли в натуре в законе «не содержатся требования по исполнению какого-либо обязательного досудебного порядка урегулирования спора».
При соблюдении требований закона обычно не возникает проблем по удовлетворению искового заявления о выделе доли в натуре из недвижимого имущества в праве общей долевой собственности. Так примерам положительных решений судов могут служить определение ВС РФ от 17.01.2020 N 307-ЭС19-25602 по делу № А66-5486/2018, определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 03.12.2020 по делу № 88-26510/2020, 2-219/2019, Решение Красноярского районного суда № 2-7/2020 от 15 января 2020 г. по делу № 2-699/2019, согласно которым исковые требования о выделе доли в натуре были удовлетворены, поскольку соглашение сторонами не было достигнуто, имелась техническая возможность изменения части объекта недвижимости и при этом не нарушались законом установленные нормы.
Отказные решения возникают в большей степени из-за установленных законом ограничений в отношении выделяемого имущества. Так, определение ВС РФ от 17.01.2022 № 306-ЭС21-25921 по делу № А65-31489/2020 истцу было отказано в удовлетворении исковых требований поскольку в целях выдела в натуре доли необходима было бы существенно изменить границы и параметры объекта недвижимости, в связи с чем выделить долю в натуре не представлялось технически возможным. Согласно определению Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30.11.2021 по делу № 88-23450/2021, а также определению Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 14.10.2020 № 88-14740/2020 по делу № 2-58/2020 в удовлетворении исковых требований было отказано, поскольку «выдел доли в натуре приведет к несоразмерному ущербу имуществу, находящемуся в общей собственности и существенному ухудшению его технического состояния.
Выводы
Исходя из вышесказанного следует отметить, что процедура выдела доли в натуре содержит в себе необходимость соблюдения большого количества законом установленных требований, прежде всего, это касается запретительных норм в отношении самого выделяемого объекта. В случае, если отсутствуют законом установленные ограничения необходимо будет попытаться заключить с другим собственником соглашение о выделе доли в натуре либо при недостижении согласия выделить долю в судебном порядке. Сотрудники ООО «РБ Интеллект» имеют многолетний опыт по ведению дел в части раздела имущества, находящегося в долевой собственности, и выдела из него доли и успешно отстаивают права и законные интересы обратившихся за правовой помощью граждан.
