Понятие вида разрешенного использования земельного участка
В соответствии со ст. 7 ЗК РФ выделяются несколько видов (категорий) земель в соответствии с их целевым назначением: земли с/х назначения, земли населенных пунктов, земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, земли особо охраняемых территорий и объектов, земли лесного фонда, земли водного фонда и земли запаса. Для таких земель специально устанавливается их целевое назначение. При этом, в отношении всех земель и земельных участков устанавливается определенный правовой режим, который определяется отнесением земельного участка к одной из категорий земель и соответствующими данному земельному участку видами разрешенного использования.
Вид разрешенного использования присваивается участку в соответствии с градостроительным регламентом, действующим в соответствующей местности, а содержание градостроительного регламента в части видов разрешенного использования формируется в соответствии с территориальными зонами, которые описаны таким градостроительным регламентом (ст. 36, 37 ГрК РФ). Сами градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки.
Таким образом, видом разрешенного использования земельного участка (разрешенным использованием) является устанавливаемое в соответствии с федеральным законодательством ограничение использования конкретного земельного участка для осуществления на нем конкретного вида деятельности. Перечень видов разрешенного использования представлен в соответствующем классификаторе, утвержденном приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Стоит учитывать, что классификатора одно время в таком виде, каким мы можем увидеть его в настоящее время, вовсе не существовало, а также то, что содержание классификатора может подвергаться изменениям. В связи с этом вполне возможны ситуации, когда участок имеет наименование ВРИ совершенно отличное от тех, которые предусмотрены действующим классификатором. Однако, ВРИ в любом случае имеет как название, так и текстуальное описание (т. е. пояснение к названию), которое разъясняет, что можно строить или эксплуатировать на участке, а также каким образом это может осуществляться. Кроме того, законодательством предусмотрена процедура установления соответствия ВРИ, установленного раннее действовавшими классификаторами, актуальному классификатору. По этим причинам некорректно считать каким-либо недостатком установленный в соответствии с утратившими силу классификаторами ВРИ участка, наоборот, вполне вероятно, что такой «старый» ВРИ дает большую гибкость землепользователю при осуществлении деятельности на участке.
Последствия установления вида разрешенного использования
Как указывалось выше, разрешенное использование земельного участка определяет правовой режим земельного участка. В частности, осуществление на земельном участке деятельности в нарушение разрешенного использования земельного участка влечет привлечение виновного лица к административной ответственности в соответствии со ст. 8.8 КоАП РФ.
Кроме того, вне зависимости от статуса собственника земельного участка (федеральная собственность, собственность субъекта РФ, собственность местного самоуправления или собственность юридического или физического лица), использование земельного участка, находящегося в аренде, не в соответствии с его разрешенным использованием, является основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора аренды. В таком случае, при отсутствии иных обстоятельств (например, у арендатора имеется здание, находящееся в его собственности, на земельном участке, который он арендовал) арендатор может лишиться прав на такой земельный участок по инициативе собственника.
Помимо прочего, использование земельного участка в нарушение разрешенного использования является основанием для начисления неустойки по договору аренды (ст. 330 ГК РФ).
На практике соответствие использования земельного участка его разрешенному использованию устанавливается путем соотнесения фактически используемой площади для требуемой в соответствии с ВРИ деятельности арендатора с общей площадью, фактически используемой арендатором. Так, например, не будет нарушением использования участка использование 25% его площади (или 25% площади капитальных строений или некапитальных строений, расположенных на таком земельном участке) в соответствии со вспомогательным ВРИ земельного участка. Однако, стоит учитывать, что законом такое правило про допустимое до 25% площади использование земельного участка в соответствии с его вспомогательным ВРИ не установлено, а было установлено, в частности, в г. Москве Правилами землепользования и застройки г. Москвы (пп. 4 п. 3.3.5 Правил) в соответствие со смыслом ст. 37 ГрК РФ, согласно которой использование вспомогательного ВРИ допускается лишь в дополнение к основному или условно-разрешенному ВРИ. Таким образом, в иных субъектах РФ необходимо просмотреть актуальные правила землепользования и застройки и сложившуюся судебную практику, чтобы уточнить данное соотношение.
Применяемая методика расчета за пользование земли в Москве
В соответствии с ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, землепользование в Российской Федерации является платным, формами платы могут выступать, в частности, земельный налог и арендная плата. В случае, если арендодателем является частное лицо, размер платы по договору аренды напрямую зависит от переговорных возможностей сторон. В случае же, если арендодателем в отношениях сторон выступает орган государственной власти (когда участок находится в собственности Российской Федерации или субъекта Российской Федерации), в частности, в Москве им является Департамент городского имущества г. Москвы, то размер платы устанавливается в соответствии с нормативно-правовым актом соответствующего субъекта РФ. В Москве таким нормативно-правовым актом является Таблица ставок арендной платы за землю в г. Москве, утвержденная постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – ПП № 273).
Самим ПП № 273 установлены специальные условия определения платы за использование земельных участков (например, условия заключения договора аренды по результатам конкурса, условия определения платы в случае строительства здания на арендуемом участке). По общему правилу применяются ставки, указанные в Приложении 1 к ПП № 273 — Таблица ставок арендной платы за землю в г. Москве. Так, ставки определяются в виде определенного процента от кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от разрешенного использования земельного участка, а также некоторых других условий (например, льготные условия аренды в случае использования организацией труда инвалидов, численность которых составляет не менее 30% от общего числа работников, а фонд их оплаты труда составляет не менее 25% от общего).
В случае, если кадастровая стоимость для земельного участка не устанавливалась, применяется следующая форма определения арендной платы за землю:
САП х СУПКС х S = P,
где САП — ставка арендной платы в соответствии с Таблицей ставок ПП № 273, СУПКС — средний удельный показатель кадастровой стоимости, ежегодно утверждаемый ДГИ г. Москвы, S – площадь земельного участка.
Ниже будет приведен пример расчета размера арендной платы в отношении участка, находящегося в собственности г. Москвы. Для примера будет взят условный земельный участок, находящийся в кадастровом квартале 77:03:0001001 площадью 1 000 кв. м. В случае, если в отношении такого земельного участка установлен ВРИ с кодом 3.3 (Бытовое обслуживание), а недвижимость на таком земельном участке планируется эксплуатировать под размещение общественных бань, размер арендной платы за такой земельный участок можно посчитать следующим способом:
1. Уточнить СУПКС земельного участка при соответствующем целям правообладателя разрешенном использовании, если для него не устанавливалась кадастровая стоимость правовыми актами г. Москвы.
2. Уточнить САП для соответствующего целям правообладателя разрешенного использования.
3. Произвести расчет путем перемножения площади участка, СУПКС и САП.
|
Формула |
S * СУПКС * САП = P |
|
S |
1 000 кв. м. |
|
Назначение З-У в соответствии со СУПКС |
Земельные участки, предназначенные для размещения … бытового обслуживания, … , отдыха и развлечений, |
|
Размер СУПКС |
48 172,21 руб./кв. м. |
|
Назначение З-У в соответствии с САП |
(п. 5) Земельные участки, предназначенные для размещения ... бытового обслуживания, ... … (п. 5.6) Предоставления услуг бань в банях с залами общего пользования. |
|
Размер САП |
0,5 % |
|
Размер P |
1 000 кв. м. * 48 172,21 руб./кв.м. * 0,5 % = 240 861,05 руб. |
Проблемным может оказаться определение размера платы в связи с тем, что нередко разрешенное использование земельного участка не изменялось много лет, а также могло и вовсе не учитываться. Так, действовавшие в разное время классификаторы ВРИ имели несколько разные описания и состав ВРИ. В соответствии с ч. 13 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в ЗК РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации», лицо вправе, обратившись в уполномоченные на установление или изменение видов разрешенного использования земельного участка орган государственной власти или орган местного самоуправления, установить соответствие старого ВРИ новому. При этом, используется буквальное значение того, что указано в настоящее время и было указано ранее в классификаторе. Результаты процедуры установления соответствия могут быть обжалованы в судебном порядке. Однако, расчет арендной платы возможен и без изменения ВРИ или установления его соответствия новому классификатору, если правообладателя устраивает действующий ВРИ и соответствующий ему показатель СУПКС.
Проблема смены вида разрешенного использования в г. Москве
Правилами землепользования и застройки г. Москвы определена территориальная зона сохраняемого землепользования — зона с индексом «Ф». Это означает, что изменить какие-либо параметры земельного участка (ВРИ, параметры строительства и т. д.) на таком земельном участке нельзя. В случае, если на таких земельных участках была расположена застройка, правовой режим участка соответствует правовому режиму расположенной на нем застройки. Аналогичные меры применялись при формировании ЕГРН — данные о земельных участках, если отсутствовали в реестре, вносились туда по инициативе правообладателей, а сами участки имели пометку «раннее учтенные».
При выборе земельного участка это стоит учитывать. Однако, проблема неизменяемости правового режима участков, находящихся в территориальной зоне с индексом «Ф», смягчается тем, что в соответствии с п. 3.3.4 Правил землепользования и застройки г. Москвы вспомогательным ВРИ для земель, находящихся, в том числе, в территориальной зоне с индексом «Ф», является размещение коммерческих и социальных объектов (под это понятие подпадают как фитнес-залы, так и ночные клубы), а также множество иных видов разрешенного использования. То есть, до 25% площади земельного участка (площади всех капитальных и некапитальных строений, если таковые имеются) можно использовать в таких целях.
Судебная практика
Определение Арбитражного суда Московского округа от 14.02.2022 по делу № А40-186817/2021 — суд указал, что правообладателю земельного участка не требуется дополнительное согласование или внесение каких-либо изменений в ЕГРН для использования до 25% площади участка в соответствии со вспомогательным ВРИ данного земельного участка, так как такое разрешенное использование уже регламентировано Правилами землепользования и застройки, потому привлечение правообладателя к административной ответственности по ст. 8.8 КоАП РФ является незаконным.
Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2022 № 305-ЭС21-26712 — суд разъяснил, что принятие решения о внесении изменений в Правила землепользования и застройки г. Москвы (а, так как они издаются в соответствии с федеральным законодательством, то и такие Правила, действующие в отношении иных местностей) является правом, а не обязанностью органа государственной власти или местного самоуправления, а, потому, само по себе направление предложений по внесению в них корректировок не является основанием для подготовки и утверждения таких корректировок, и орган государственной власти или местного самоуправления самостоятельно принимает такое решение.
Определение Арбитражного суда Московского округа от 22.12.2021 по делу № А40-34538/2021 — суд указал, что является незаконным отказ регистратора осуществить регистрацию договора аренды земельного участка, в котором имеется упоминание об использовании его в соответствии со вспомогательным ВРИ земельного участка, даже если сведения о таком ВРИ не вносились в ЕГРН, так как Правилами землепользования и застройки г. Москвы уже определен соответствующий правовой режим земельного участка.
Определение Арбитражного суда Московского округа от 10.02.2022 по делу № А40-64090/2021 — суд разъяснил, что является безусловным право лица привести ВРИ земельного участка, находящегося в территориальной зоне с индексом «Ф», установленный раннее, в соответствие с действующим классификатором ВРИ, так как при таком приведении в соответствие, фактически, смены ВРИ как таковой не происходит.
Заключение
Стоит отметить, что смена ВРИ участка не всегда является необходимой для достижения целей правообладателя. Сама по себе территориальная зона с индексом «Ф» по сути представляет из себя реализацию программы недопущения злоупотреблений при использовании земельных участков в г. Москве и сохранения старого облика города. Между тем, в целях снижения кадастровой стоимости, если в отношении земельного участка указаны несколько ВРИ, имеет смысл и вовсе не добавить земельному участку ВРИ или изменить его, а, наоборот, исключить из перечня ВРИ самые обременительные для правообладателя ВРИ, так как арендная плата исчисляется по ВРИ, предполагающему наибольшую ставку арендной платы (это, в частности, проявление принципа эффективного использования земли), а при исключении ВРИ из соответствующего перечня его изменения по сути и не происходит. Кроме того, имеет смысл обратиться к архивам или предыдущим правообладателям земельных участков или зданий, находящихся на таких земельных участках, так как их старые ВРИ могут быть достаточно полезными для правообладателя, а территориальная зона «Ф», в свою очередь, предполагает соответствие ВРИ земельного участка тому ВРИ, который он имел до утверждения Правил землепользования и застройки.
Говоря о смене ВРИ в целом, следует отметить, что сама процедура, при отсутствии каких-либо специальных условий, является достаточно простой и не вызывает трудностей. Между тем, стоит учитывать, что не в отношении любого земельного участка можно установить любой ВРИ, так как конкретный перечень допустимых ВРИ описывается Правилами землепользования и застройки соответствующей местности, потому, если планируется аренда или приобретение земельного участка в конкретных коммерческих целях, следует прежде изучить местные Правила землепользования и застройки. Из данного документа можно также получить сведения об имеющихся обременениях соответствующей территории без получения выписки из ЕГРН (например, о том, что земля включена в состав какого-либо культурного ансамбля или иного памятника).
18.12.2023 Новиков В.
