Кто несет ответственность за сохранность арендованного имущества?
По общему правилу арендодатель обязуется передать арендатору во владение или пользование имущество, отвечающее требованиям договора и его назначению, а также обеспечить его спокойное владение (ст. 607 ГК РФ). По окончание договора аренды арендатор обязан возвратить арендованное имущество в состоянии, в котором оно было получено (ст. 622 ГК РФ).
В период, пока имущество передано по договору аренды арендатору, оно претерпевает, как минимум, естественный износ. Если договором или законом не устанавливается иное, обязанность по его содержанию (текущему ремонту) лежит на арендаторе, а обязанность осуществлять капитальный ремонт – на арендодателе (ст. 616 ГК РФ). Вопросы могут возникнуть при попытке разграничить обе категории – что относится к работам по капитальному ремонту, и к работам по текущему ремонту имущества. Говоря о недвижимости, принято обращаться к п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ и постановлению Госстроя СССР от 29.12.1973 № 279 (ныне утративший силу), устанавливающие общие правила о разграничении работ на текущие и по капитальному ремонту.
То есть, ответственность за арендованное имущество лежит именно на арендаторе, если только его повреждение/уничтожение не вызвано действиями/бездействием арендодателя.
Влияние действий арендодателя на его ответственность за сохранность имущества арендатора
Говоря об ответственности арендодателя, следует оговориться, что всегда вред, причиненный арендатору его же действиями/бездействием (например, вследствие залива помещения при проведении некачественного ремонта коммуникаций), не будет подлежать возмещению (в силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред подлежит возмещению с лица, его причинившего, а в силу ст. 413 ГК РФ обязательство прекращается совпадением должника и кредитора в одном лице).
В то же время у арендодателя имеется обязанность по передаче имущества, отвечающего условиям договора аренды и назначению имущества (ст. ст. 607, 611 ГК РФ). Тот факт, что на арендатора возлагается обязанность по осуществлению текущего ремонта (т. е. поддержания имущества в обычном состоянии), не отменяет обязанности арендодателя по осуществлению капитального ремонта и созданию условий, позволяющих использовать имущество по его назначению – как следует из ст. 612 ГК РФ, арендодатель отвечает перед арендатором за невозможность использования арендованного имущества.
Ситуации, в которых имущество арендатора могло бы пострадать, представляются такие: пожар или залив, кража или повреждение преступником, скачок напряжения в сети арендованного помещения и другие.
В случае с пожаром или заливом можно однозначно говорить о том, что надлежащее содержание имущества (в частности, для отдельных видов имущества могут устанавливаться специальные правила его содержания, например, Правила содержания общего имущества в МКД, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) не могло бы привести к таким обстоятельствам и, следовательно, не привело бы к порче имущества арендатора. В случае же, если бы такие обстоятельства были вызваны поведением третьих лиц (например, подрядной организацией или соседями), на месте арендодателя все так же было бы нарушение обязательства перед арендатором (в силу ст. 401 ГК РФ наличие вины не имеет значения в отношениях между предпринимателями), однако, у арендодателя было бы требование о возмещении вреда (в т. ч. в размере компенсированных арендатору убытков) к нарушителю. Аналогичная ситуация, хотя и имеющая свои особенности, обстояла бы в случае с кражей или повреждением имущества арендатора преступником (обычным является включение условия об охране при аренде помещения, например, в торговом центре).
Условный скачок напряжения вызвал бы большее количество спорных ситуаций, так как в таких арендных отношений точно не определен статус арендатора (является ли он субабонентом по договору энергоснабжения между ресурсоснабжающей организацией и арендодателем, ст. 545 ГК РФ). Кроме того, значение будет иметь соответствие требованиям к техническому состоянию энергетических сетей, за которое в соответствии со ст. 543 ГК РФ ответственен именно абонент.
Таким образом, арендодатель отвечает перед арендатором за сохранность его имущества постольку, поскольку целью договора аренды является именно спокойное использование арендованного имущества по его назначению; арендатор, заключая такой договор, явно не имеет намерения уничтожить свое имущество при помощи дефектов арендованной вещи (ее части), вызванных ее ненадлежащим содержанием.
Судебная практика по спорам о возмещении ущерба арендатору
Определение Верховного Суда РФ от 16.07.2021 по делу № А07-2932/16 – суды взыскали с арендатора в пользу арендодателей стоимость материалов, потраченных на возведение самовольной постройки, так как вследствие ненадлежащей эксплуатации возник пожар, уничтоживший эту самовольную постройку. Однако, суды снизили вдвое размер исковых требований, сославшись на наличие вины не только арендатора, но и арендодателей в возникновении пожара (это следовало из того, что имущество являлось самовольной постройкой).
Определение Верховного Суда РФ от 13.12.2021 № 303-ЭС21-22917 – суды взыскали с собственника здания, арендодателя, стоимость причиненного пожаром арендатору имущества, указав, что собственник несет безусловную ответственность за повреждение чужого имущества вследствие пожара. Примечательно, что суд первой инстанции достаточно подробно описал обоснование вины ответчика, игнорируя то, что предприниматели отвечают по своим обязательствам на началах риска.
Постановление АСМО от 23.05.2023 № Ф05-7320/2023 – суды первой и апелляционной инстанции отказали во взыскании причиненного пожаром арендатору ущерба, указав, что невозможно установить действительный размер ущерба. Суд кассационной инстанции указал, что у арендодателя имеется безусловная обязанность по обеспечению противопожарной безопасности, а, следовательно, он отвечает за причиненный пожаром ущерб. Дело было направлено на новое рассмотрение для установления размера ущерба.
Постановление АСМО от 29.06.2021 № Ф05-14179/2021 – суды отказали во взыскании убытков от кражи имущества арендатора в торговом центре арендодателя (около 50 млн. рублей), указав, что договором между сторонами была разграничена ответственность сторон по обеспечению охраны – арендодатель должен был обеспечивать охрану мест общего пользования, а арендатор – охрану арендуемого помещения. При таком разграничении обязательств суды пришли к выводу, что нарушений со стороны арендодателя не имелось.
Постановление АСМО от 02.06.2022 № Ф05-11215/2022 – суды удовлетворили требование о взыскании ущерба, причиненного пожаром арендатору, указав, что собственник (арендодатель) несет бремя содержания своего имущества и риск, наступление которого связано с таким содержанием.
Выводы
Исходя из природы арендных отношений, у арендатора имеется интерес в спокойном пользовании арендованным имуществом. Невозможность пользоваться им (например, хранить в офисе рабочий компьютер) представляет из себя нарушение обязанности арендодателя по обеспечению такого пользования, за что в соответствии со ст. 393 ГК РФ он несет ответственность. Однако, такая обязанность арендодателя может быть уточнена договором между сторонами или законом – путем разграничения зон ответственности сторон. Например, разграничение ответственности по охране или содержанию арендованного имущества, поддержанию его рабочего состояния. Заключая договор аренды, следует уделить этому особое внимание, так как закон прямо не возлагает на какую-либо сторону отдельные обязанности, а судебная практика однозначного подхода выявить не смогла.
31.01.2024 Новиков В.
