Понятие залога
Понятие залога раскрывается в статье 334 ГК РФ, так в соответствии с пунктом 1 данной статьи, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Однако остается вопрос о его правовой природе. Данная дискуссия, на первый взгляд, кажется сугубо теоретической, однако, это совсем не так.
Существует две основных позиции, касаемо определения природы залога в российской системе права. Одни считают, что у залога обязательственная природа (залог рассматривается именно как договор, порождающий обязательственные отношения), другие, что залог являет собой ограниченное вещное право. В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда РФ (от 08.07.2022 № 308-ЭС18-11184(4) по делу № А32-18217/2012), ВС РФ постановил, что природа залога заключается в том, что юридический интерес залогодержателя, в первую очередь, направлен не на саму вещь (предмет залога), а на ценность этой вещи. Следовательно, залог должен сохраняться до тех пор, пока может быть обнаружен фактический или юридический заменитель предмета залога как преемник соответствующей ценности (принцип эластичности залога).
Таким образом, Верховный суд РФ поддержал позицию о том, что природа залога именно вещная. Возвращаясь к вопросу о месте дискуссии природы залога, можно констатировать, что существует масса казусов, которые решаются разными способами именно из-за разной позиции судей, касаемо его природы. В данной статье речь пойдет именно о правовой природе объектов незавершённого строительства (далее – ОНС, объект незавершенного строительства), как об одной из наиболее интересных, на наш взгляд, тем в контексте залогового права.
Залог объектов незавершенного строительства
Стоит уточнить, что не любой объект незавершенного строительства может являться предметом договора ипотеки, так ОНС можно заложить в случаях, когда:
· ОНС обладает признаком фундаментальности (завершено возведение фундамента);
По общему правилу, ОНС является недостроенное здание, на которое получено разрешение на строительство и не получено соответственно разрешение на ввод в эксплуатацию. Но на практике возникает вопрос: на какой стадии строительства должен быть объект, чтобы признать его ОНС. Верховный суд в п. 38 постановления Пленума от 23 июня 2015 г. № 25 постановил, что при признании здания или иного сооружения объектом недвижимости, строительство которого не завершено, надо установить, что на земельном участке, как минимум, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы. Таким образом, при отнесении объекта к ОНС и дальнейшей регистрации его в качестве недвижимости, надо установить факт прочной связи объекта с землей (квалифицирующий признак недвижимости). Данный факт подтверждается общим правилом - наличием фундамента здания.
· ОНС зарегистрирован в ЕГРН.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 ст. 339.1 ГК РФ, залог объекта незавершенного строительства подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 8.1 ГК РФ.
Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. Таким образом, следующий вопрос, требующий внимания, - это распространение залога на земельный участок под строящимся объектом.
Как было указано выше, права на незавершенный строительством объект возникают с момента государственной регистрации и с этого же момента собственник зарегистрированного незавершенного объекта имеет право совершать сделки как с объектом недвижимого имущества, в том числе и передавать в залог. Согласно требованиям Земельного кодекса РФ, при определении правового режима прочно связанных с земельным участком объектов недвижимого имущества необходимо соотносить права на земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимого имущества. По общему правилу, вместе с правами на недвижимость, находящуюся на земельном участке, должны передаваться права на земельный участок. Так, ст. 27 Земельного кодекса РФ содержит ограничения оборотоспособности земельных участков. Следует учитывать при реализации предмета залога, что земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.
Исходя из требований ст. 5 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), правила данного Федерального закона применяются к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества, возводимого на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе зданий и сооружений при условии соблюдения правил ст. 69 Закона об ипотеке. Таким образом, правила, установленные для ипотеки зданий и сооружений, применимы и к залогу незавершенного строительством объекта, если законом не установлено иное.
Согласно ст. 79 Закона об ипотеке, при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами, и оборудованием, которые заготовлены для строительства. Закон не указывает, на какой стадии незавершенного строительства можно передавать объект в залог и может ли объект являться предметом действующего договора подряда. Представляется, что, если объект зарегистрирован как незавершенный строительством, данный объект может быть заложен как недвижимое имущество с применением соответствующих норм. Ответ на вопрос о том, может ли он являться действующим договором подряда, куда сложнее.
Актуальные вопросы правовой квалификации залога объектов незавершенного строительства судами
Практике известны случаи, когда лицо передало в ипотеку объект незавершенного строительства, однако к моменту обращения взыскания на данный объект оказалось, что он [объект] был достроен и уже введен в эксплуатацию. Если исходить из позиции, что залог – это обязательственный договор (и этот договор не устанавливает, что в залоге будет находиться измененный объект), то, по всей видимости, необходимо будет прийти к выводу, что залог прекратился в связи с прекращением предмета договора залога; в иске об обращении взыскания на предмет залога следует отказать.
Однако если рассматривать залог не как обязательство, а как (возникающее, в частности, из договора) вещное право – право на ценность вещи, то ответ должен быть совершенно другим. Очевидно, что в рассматриваемом казусе можно без труда обнаружить, что обещанная залогодержателю ценность предмета залога никуда не делась, просто она теперь имеет другую внешнюю форму – завершенное строительством здание. Поэтому при таком подходе иск должен быть удовлетворен, а взыскание обращено на здание.
Идентичная позиция содержится в пункте 1 приложения к информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «Если предметом ипотеки являлся объект незавершенного строительства, то по окончании его строительства ипотека сохраняет силу и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства».
Суды, поддерживая позицию ВАС РФ выносят соответствующие постановления, предписывая, что залог не прекращается после окончания строительства ОНС. Данная позиция отражена в ряде следующих судебных актов: постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.12.2021 № Ф02-6618/2021, Ф02-6850/2021 по делу № А33-5157/2010, постановление Арбитражного суда Центрального округа от 12.02.2021 № Ф10-4228/2020 по делу № А48-368/2019, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 02.12.2020 № Ф10-4079/2020 по делу № А09-8152/2019, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.10.2021 № Ф10-4313/2021 по делу № А48-3406/2016, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 12.10.2021 № Ф05-11182/2014 по делу № А41-32673/2014.
Таким образом, на основании вышеуказанного примера, видится правильным полагать, что вопрос о вещной или обязательственной природе залога не имеет сугубо доктринального значения.
Выводы
Во-первых, стоит отметить, что природа залога именно вещная, так как право требования кредитора на удовлетворение своего требования из ОНС, которое уже достроено и введено в эксплуатацию не исчезает, хотя и сам этот объект перестал существовать, но при этом, стал составной частью другой вещи (достроенного, введенного в эксплуатацию объекта).
Во-вторых, не следует заново регистрировать ипотеку на уже достроенный объект, так как, как было указано выше, залог сохраняется (п. 70 приложения № 1 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки» утвержденного Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии от 01.06.2021 № П/0241).
В-третьих, к ОНС применяются правила о залоге недвижимости, если иное не установлено законом.
