Понятие недвижимого имущества
Легальное определение недвижимости содержит Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) в п. 1 ст. 130 ГК РФ. Для определения вещи недвижимостью, необходимо установить наличие соответствующих признаков, которые способны в силу природных свойств или на основании закона отнести вещь к категории недвижимости (определение Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.2016 № 304-КГ16-761). Одним из таких признаков – прочная связь с землей. Данный признак можно считать основным, но не единственным. Для выяснения правового статуса вещи, необходимо учитывать её назначение и обстоятельства, связанных с её созданием. Помимо прочной связи с землей, необходимо выяснить вопрос, была ли создана данная вещь именно как недвижимость в установленным законом и иными нормативными правовыми актами порядке с получением необходимой документации и с соблюдением законодательства (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.02.2022 № Ф01-7752/2021 по делу № А11-5061/2020).
Залог недвижимого имущества (ипотека) как способ обеспечения обязательств
Понятие залога недвижимого имущества (ипотеки) закреплено в п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон № 102-ФЗ). Закон термины «залог недвижимого имущества» и «ипотека» признает синонимами. Ипотека представляет собой особый вид залога, предметом которого являются недвижимые вещи и право арендатора по договору об аренде такого имущества. Закон № 102-ФЗ предусматривает ряд особенностей для отдельных видов недвижимого имущества, в том числе для зданий и жилых помещений. Отдельные правила для ипотеки зданий и жилых помещений содержатся в XII и XIII главах Закона № 102-ФЗ. Залог же является способом обеспечения обязательств: мера, предназначенная для защиты интересов кредитора от ненадлежащего исполнения обязательства должником и побуждения должника к исполнению обязательства.
Особенности залога недвижимого имущества (ипотеки)
Характеризуя особенности ипотеки зданий, следует подчеркнуть следующее:
1. Ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение (абз. 2 ст. 69 Закона № 102-ФЗ).
2. Если залогодатель владеет земельным участком на праве аренды, при ипотеке находящихся на данном земельном участке зданий заложенным считается право аренды земельного участка (абз. 3 ст. 69 Закона № 102-ФЗ).
3. На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое здание лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества (абз. 4 ст. 69 Закона № 102-ФЗ).
4. Если иное не предусмотрено Законом № 102-ФЗ или кредитным договором либо договором займа, здание с земельным участком, на котором он расположен, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение указанных объектов недвижимости, находятся в залоге у кредитора по такому обязательству с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. Залогодержателями по данному залогу являются указанные в части первой настоящей статьи банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо (ст. 69.1 Закона № 102-ФЗ). То есть возникает ипотека в силу закона.
Характеризуя особенности ипотеки жилых помещений, следует подчеркнуть следующее:
1. Может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами, и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается (ст. 76 Закона 102-ФЗ)
2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов, и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (п. 2 ст. 74 Закона № 102-ФЗ).
2. В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке применяются правила Закона № 102-ФЗ (п. 4 ст. 74 Закона № 102-ФЗ).
3. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством Российской Федерации для совершения сделок с имуществом подопечных (п. 5 ст. 74 Закона № 102-ФЗ).
4. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом (ст. 75 Закона № 102-ФЗ).
5. При предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может прекращается (ст. 76 Закона № 102-ФЗ).
6. Жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости (п. 1 ст. 77 Закона № 102-ФЗ). То есть возникает ипотека в силу закона.
Особо следует отметить установленную в ст. 10 Закона № 102-ФЗ обязанность государственной регистрации договора ипотеки. В связи с принятием более позднего акта, государственной регистрации договор ипотеки не подлежит, а подлежит сама ипотека, как обременение (п. 4 обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2019) (утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019). Такой подход законодателя вносит неопределенность для лиц, не обладающих специальными познаниями в праве.
Вывод
Таким образом, ипотека – это особый вид залога, предметом которого являются недвижимые вещи и право арендатора по договору об аренде такого имущества. Залог по своей правовой природе является способом обеспечения обязательств.
Залогу недвижимых вещей (ипотеке) свойственны ряд особенностей, установленные в главах XII и XIII Закона № 102-ФЗ.
Юристы «РБ Интеллект» окажут квалифицированную юридическую помощь по вопросам залога недвижимого имущества (ипотеки).
