Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, которая отражает ценность земельного участка на момент текущего использования.
Определяется государством на основании индивидуальных характеристик каждого участка, включая его территориальное расположение, площадь, категорию и особенности разрешенного пользования.
Следует отметить, что кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости и цены продажи участка.
Кадастровая стоимость необходима для расчета земельного налога.
Процедура определения кадастровой стоимости на земельный участок регулируется нормами законодательства Российской Федерации, а также актами органов местного самоуправления.
Оценку производят независимые оценщики, которые выбираются региональными органами власти или органами местного самоуправления.
Помимо этого, хотелось бы также отметить, что чаще всего при расчете кадастровой стоимости допускаются ошибки, которые существенно влияют на земельный налог.
Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Для того, чтобы рассмотреть вопрос об исправлении ошибок, которые были допущены при определении кадастровой стоимости следует разобраться что же является ошибкой.
Ст. 21 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ (ред. от 23.11.2024) "О государственной кадастровой оценке" закреплено, что ошибками, которые были допущены при определении кадастровой стоимости являются: несоответствие определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о государственной кадастровой оценке и описка, опечатка, арифметическая ошибка или иная ошибка, повлиявшие на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости.
В случае, если ошибки при определении кадастровой стоимости были допущены необходимо подать заявление об исправлении ошибок. В данном аспекте следует отметить, что заявление необходимо подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о соответствующей кадастровой стоимости.
Заявление об исправлении ошибок подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.
Бюджетное учреждение рассматривает заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.
Также следует отметить, что решение о необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, может быть принято уполномоченным органом субъекта Российской Федерации без заявлений об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости.
Обжалование результатов определения кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в размере рыночной.
К сожалению, распространены случаи, когда для изменения кадастровой стоимости приходится идти в суд. Что же делать в таких случаях?
В административном исковом требование должно содержаться одно из двух требований: либо об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии, либо требование о пересмотре кадастровой стоимости, в частности об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об исправлении технической и (или) реестровой ошибки.
По общему правилу суд должен рассмотреть административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости в течение двух месяцев, а заявление об оспаривании решения или действий (бездействия) комиссии - в течение месяца
Истец должен доказать величину кадастровой стоимости. Это делается через обращение к независящим оценщикам. Также суд может затребовать заключения судебной экспертизы.
Так, если судом будет принято решение об удовлетворении исковых требований, то копия вступившего в силу решения суда направляется в орган регистрации прав для внесения сведений о кадастровой стоимости в ЕГРН.
Судебная практика по определению кадастровой стоимости земельного участка в г. Москва.
Дело № 3А-2873/2024.
Московский городской суд, рассмотрев административное дело по административному иску АО "Мосстройпрогресс" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, установил:
административный истец является арендатором земельного участка с кадастровым номером ЗУ, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 714 618 729 рублей 30 копеек, что подтверждается выпиской из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В соответствии с постановлением Правительства Москвы от 25 апреля 2006 года № 273-ПП "О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве" исчисление арендной платы за земельный участок производится в процентах от его кадастровой стоимости.
Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимого имущества влияют на права и обязанности АО "Мосстройпрогресс" как плательщика арендной платы.
АО "Мосстройпрогресс" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка представило в суд отчет, подготовленный ООО "КорпоратФинанс", в котором рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 1 января 2022 года определена в размере 502 810 000 рублей.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ "БТИ Московской области".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ по состоянию на 1 января 2022 года по результатам судебной экспертизы определена в размере 680 440 000 рублей.
Оценивая заключение судебной экспертизы, а также представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости спорного объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО "КорпоратФинанс", и достоверности определенной в нем рыночной стоимости объекта оценки.
Московский городской суд решил: Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 680 440 000 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 7 мая 2024 года.
Взыскать с АО "Мосстройпрогресс" в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы.
Дело № 3А-430/2025.
Московский городской суд, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО "ЭПРМ" об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и нежилых зданий, установил:
В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником нежилых зданий с кадастровыми номерами ОКС1, ОКС2, ОКС3 кадастровая стоимость которых по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 1 января 2023 года определена в размере 375 619 204 рублей 22 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 34 962 634 рублей 19 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 101 335 910 рублей 84 копеек в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3. Также административный истец является собственником земельного участка с кадастровым номером ЗУ1, кадастровая стоимость которого по состоянию на 1 января 2022 года установлена в размере 29 815 069 рублей 13 копеек.
Поскольку общество является собственником нежилых зданий и земельного участка, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика налога, размер которого исчисляется исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости.
ООО "ЭПРМ" в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий и земельного участка представило в суд отчеты, подготовленные частнопрактикующим оценщиком Т.П.С., в которых по состоянию на 1 января 2023 года рыночная стоимость определена в размере 153 117 110 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС1, в размере 23 019 860 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС2, в размере 70 435 090 рублей в отношении нежилого здания с кадастровым номером ОКС3; по состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость в отношении земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 определена в размере 32 675 000 рублей.
В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленных в материалы дела отчетов судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ГБУ "БТИ Московской области".
Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчеты об оценке рыночной стоимости нежилых зданий и земельного участка, представленные административным истцом, не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на 1 января 2023 года действительная рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 по результатам судебной экспертизы определена в размере 277 339 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 - в размере 28 663 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 - в размере 91 797 000 рублей. По состоянию на 1 января 2022 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 определена в размере 22 334 000 рублей.
Московский городской суд решил: Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером ОКС1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2023 года, в размере 277 339 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС2 в размере 28 663 000 рублей, нежилого здания с кадастровым номером ОКС3 в размере 91 797 000 рублей.
Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ЗУ1 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 1 января 2022 года, в размере 22 334 000 рублей.
Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 24 июля 2024 года.
Взыскать с ООО "ЭПРМ" в пользу Департамента городского имущества города Москвы расходы по проведению судебной экспертизы.
Вывод.
Кадастровая стоимость земельного участка – расчетная величина, которая указывает представление о ценности земельного участка при нынешнем пользовании. Определяется по определенной методике и заносится в кадастровое дело данного участка. Также следует отметить, что может отличаться от рыночной стоимости и цены продажи участка.
Что же влияет на кадастровую стоимость? 1. Площадь; 2. Территориальное размещение; 3. Категория земельного участка; 4. Особенности разрешенного использования участка.
Оценка производится специальными компаниями, которые занимаются независимой оценкой.
К сожалению, при оценке могут быть допущены ошибки, которые следует исправлять. В противном случае можно столкнуться с слишком высоким земельным налогом.
В течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН данных о кадастровой стоимости или с момента обнаружения ошибок, необходимо подать заявление об исправлении ошибок при определении кадастровой стоимости. Бюджетное учреждение рассматривает поданное заявление в течение 30 календарных дней.
В случае, если возникает ситуация, когда необходимо определить кадастровую стоимость через суд, то необходимо произвести свою оценку и предоставить результаты в суде. Для того, чтобы удостовериться в правильности проведенной оценки, суд может назначить судебную экспертизу, которой будет определена реальная кадастровая стоимость земельного участка.
