Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формы платы: земельный налог, арендная плата, иная плата, предусмотренная ЗК РФ.
Статья 39.7 ЗК РФ предусматривает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленной Правительством РФ.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.
Согласно ст. 17 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее – Закон № 48) использование земли в городе Москва является платным.
Таким образом за использование земли, находящейся в собственности города Москва необходимо платить арендную плату.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков устанавливаются Правительством Москвы.
При определении размера арендной платы учитывается разрешенное использование земельных участков (далее - ВРИ), вид осуществляемой на них деятельности, а также дополнительные условия использования земельных участков, установленные для решения социальных задач и задач развития города.
Сам размер арендной платы устанавливается на основании кадастровой стоимости или рыночной стоимости земельного участка.
В случае если право на заключение договора аренды приобретено на торгах, размер арендной платы устанавливается по результатам проведения торгов.
Ставки арендной платы установлены постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москва».
Согласно постановлению № 273-ПП основными параметрами, влияющими на размер арендной платы, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.
Вышеназванные положения согласуются с принципом предельно допустимой простоты расчета арендной платы, согласно которому предусматривается возможность определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка.
Кадастровая стоимость земель города Москвы установлена постановлением Правительством Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2015), № 791-ПП (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2017), а также распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557 (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2019).
В случае отсутствия конкретного земельного участка в вышеуказанных актах, кадастровая стоимость определяется на основании среднего значения удельных показателей кадастровой стоимости земель в городе Москве в разрезе кадастровых кварталов и в разрезе ВРИ земельного участка (постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2020 № 09АП-82814/2019-ГК).
В данном случае средний показатель кадастровой стоимости за квадратный метр, который зависит от ВРИ земельного участка и кадастрового квартала, умножается на площадь земельного участка.
Порядок определения размера арендной платы
Размер арендной платы зависит от кадастровой стоимости земельного участка, ВРИ земельного участка, вид деятельности арендатора.
Приложением № 1 к постановлению № 273-ПП устанавливаются ставки арендной платы. Ставки указываются в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и зависят от ВРИ земельного участка.
Применяемая методика определения размера арендной платы зависит от целей аренды земельного участка и наличия (отсутствия) договора аренды земельного участка
1) При определении арендной платы за земельный участок, занятый зданиями или сооружениями, в случае использования земельного участка без правовых оснований, используется метод исчисления от площади застройки здания (Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2018 № 305-ЭС18-5987 по делу № А41-86539/2016, Постановление Президиума ВАС РФ от 29.06.2010 № 241/10 по делу № А43-5234/2009-17-117, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 14.08.2017 № Ф05-10459/2017 по делу № А41-86539/2016).
Согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Такой же метод применяется при использовании части земельного участка в нарушение ВРИ земельного участка.
Размер годовой арендной платы в таком случае можно представить в виде формулы:
АП = (КС * САП / Sзу) * Sстроения
Где,
АП – размер арендной платы;
КС – кадастровая стоимость земельного участка;
САП – ставка арендной платы согласно Приложению № 1 постановления № 273-ПП;
Sзу – площадь земельного участка;
Sстроения – площадь земельного участка занятой зданием, сооружением и необходимая для их использования.
Например, здание занимает площадь равную 300 кв.м на земельном участке площадью 1000 кв. м с ВРИ для размещения офисных и административных зданий и кадастровой стоимостью 10 000 000 рублей.
В таком случае ставка арендной платы будет равняться 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.
В данном случае годовая арендная плата за земельный участок составит 45 000 рублей (45 000 = (10 000 000 * 0,015 / 1000) * 300.
2) При определении размера арендной платы в случае наличия договора аренды земельного участка необходимо руководствоваться положениями договора аренды.
Наиболее частой формулировкой размера ежегодной арендной платы в договоре аренды земельного участка, находящегося в собственности города Москвы, является указание на то, что размер ежегодной арендной платы изменяется и подлежит обязательной уплате Арендатором в каждом случае централизованного изменения (введения) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы (в том числе коэффициентов индексации) полномочным (уполномоченным) органом государственной власти Российской Федерации и/или города Москвы без согласования с Арендатором и без внесения изменений и/или дополнений в настоящий Договор. При этом, в случае принятия таких актов исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании Договора и письменного уведомления Арендодателя об изменении (введении) ставок арендной платы и/или коэффициентов к ставкам арендной платы, в том числе коэффициентов индексации и /или уведомления с расчетом платежей либо с указанием коэффициентов, начиная с момента введения этих ставок, коэффициентов, в действие правовым актам и без внесения изменений, дополнений в настоящий Договор. Уведомление может быть сделано Арендодателем и через средства массовой информации неопределенному кругу лиц, обязательное для Арендатора (постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.09.2021 № Ф05-21840/2021, от 24.08.2021 № Ф05-15516/2021, от 06.08.2021 № Ф05-17177/2021).
Централизованным изменением ставок арендной платы и или коэффициентов в данном случае является внесение изменений в постановление № 273-ПП.
Таким образом, методика расчета размера ежегодной арендной платы за земельные участки занятые зданиями, сооружениями при наличии договора аренды не сильно отличается от методики расчета в случае занятия земельного участка без правовых оснований.
Вместе с тем, следует иметь в виду, что в данном случае размер платы за аренду будет исчисляться не из площади земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для его эксплуатации, а исходя из площади арендуемого земельного участка, указанной в договоре.
Таким образом данную методику можно представить в виде следующей формулы:
АП = (КС * САП / Sзу) * Sаренда
Где,
АП – размер арендной платы;
КС – кадастровая стоимость земельного участка;
САП – ставка арендной платы согласно Приложению № 1 постановления № 273-ПП;
Sзу – площадь земельного участка;
Sаренда – площадь арендуемого земельного участка, согласно договору аренды.
3) Методика расчета размера арендной платы для земельных участков, предоставленных для определенных целей.
Расчет размера арендной платы для земельных участков, в соответствии с основными видами разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, предоставленные в аренду по результатам проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определяется в следующем порядке:
За первый, второй и третий годы срока аренды земельного участка годовой размер арендной платы устанавливается в размере, определенном по результатам проведения аукциона и указанном в протоколе о результатах аукциона.
За четвертый год срока аренды земельного участка годовой размер арендной платы устанавливается в размере годовой арендной платы, с применением корректирующего коэффициента 1,1.
За пятый год срока аренды земельного участка годовой размер арендной платы устанавливается в размере годовой арендной платы, с применением корректирующего коэффициента 1,2.
За шестой год срока аренды земельного участка годовой размер арендной платы устанавливается в размере годовой арендной платы, с применением корректирующего коэффициента 1,3.
За седьмой год срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере годовой арендной платы, с применением корректирующего коэффициента 1,4.
За восьмой и последующие годы срока действия договора аренды годовой размер арендной платы устанавливается в размере годовой арендной платы, с применением корректирующего коэффициента 1,5.
В данном случае методика расчета будет представлена следующей формулой:
АП = ((КС * САП / Sзу) * Sаренда) * КК
Где,
АП – размер арендной платы;
КС – кадастровая стоимость земельного участка;
САП – ставка арендной платы согласно Приложению № 1 постановления № 273-ПП;
Sзу – площадь земельного участка;
Sаренда – площадь арендуемого земельного участка, согласно договору аренды;
КК – корректирующий коэффициент.
Постановлением № 273-ПП установлены отдельные ставки для строительства и реконструкций объектов для решения социальных задач и задач развития города.
Кроме того, постановлением № 273-ПП устанавливаются отдельные ставки арендной платы за земельные участки, предоставляемые по итогам торгов для целей строительства и эксплуатации зданий, сооружений (Приложение 3 к постановлению № 273-ПП), за аренду земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (Приложение 6 к постановлению № 273-ПП).
В выше перечисленных случаях ставка арендной платы зависит от значения показателя плотности застройки земельного участка.
Показатель плотности застройки определяется как отношение общей площади объектов капитального строительства (в кв. м) к общей площади земельного участка (в кв. м), указанных в утвержденном в установленном порядке градостроительном плане земельного участка.
4) Отдельно предусмотрен порядок определения ставки арендной платы по договорам аренды, предусматривающим строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства (Приложение 8 к постановлению № 273-ПП).
Так, ставка арендной платы определяется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка по формуле:
n - количество видов функционального назначения помещений в объекте(ах) капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
Si - общая площадь помещения i-го вида функционального назначения в объекте(ах) капитального строительства (кв. м);
i - вид функционального назначения объекта(ов) капитального строительства и (или) помещения i-го вида функционального назначения в объекте(ах) капитального строительства в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
Pi - базовый стоимостной показатель помещения i-го вида функционального назначения в объекте(ах) капитального строительства (рублей за один квадратный метр помещения i-го вида функционального назначения).
КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
k - коэффициент ренты;
k1 - коэффициент местоположения, равный:
- 1,0 - для жилого здания;
- 0,5 - для объекта строительства (реконструкции), расположенного в пределах внутренних границ Третьего транспортного кольца города Москвы.
k2 - коэффициент доходности земельного участка равняется 1, а в случае, если кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости, определяется по формуле:
PА1 - рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг по городу Москве для вида экономической деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий» в первом квартале года, в котором кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости (%). Ежеквартально публикуется в открытых данных Федеральной службой государственной статистики;
PА2 - рентабельность проданных товаров, продукции, работ, услуг по городу Москве для вида экономической деятельности «Строительство жилых и нежилых зданий» в первом квартале года, предшествующего году, в котором кадастровая стоимость земельного участка установлена в размере его рыночной стоимости (%). Ежеквартально публикуется в открытых данных Федеральной службой государственной статистики;
КСЗУ1 - кадастровая стоимость земельного участка, установленная в размере его рыночной стоимости в рублях;
КСЗУ2 - кадастровая стоимость земельного участка, установленная в порядке, определенном ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в рублях.
5) Вместе с тем, полагаем, что некоторые вопросы сторнирования платежей по арендной плате требуют дополнительной проработки. Департамент городского имущества (далее – ДгигМ) может взыскивать арендную плату за весь земельный участок, тогда как собственник здания, сооружения объективно не может использовать земельный участок в его границах. Применяемая методика начисления ДгигМ приводит к необоснованному завышению суммы арендных платежей.
Так, например, ДгигМ обратилось с исковым заявлением о взыскании арендных платежей, исходя из площади земельного участка, которая составляла 27 769 кв. м., тогда как здания, сооружения ответчика занимали площадь 10 386 кв.м. Первоначально требования ДгигМ были удовлетворены в полном объёме, однако суд кассационный инстанции отменил указанное решение, и определил, что размер арендной платы должен взыскиваться исходя из площади (пятна застройки), занимаемой строениями (постановление Арбитражного суда Московского округа от 21.03.2018 № Ф05-10459/2017).
Таким образом, в случае если пятно застройки занимает площадь меньшую, чем площадь земельного участка, производить расчеты необходимо исходя из площади застройки. Обратное приведет к неосновательному обогащению на стороне арендодателя.
Вывод.
Исходя из вышесказанного, можно заключить, что методика определения размера арендной ставки платежей за земельные участки не является сложной, однако для понимания какая именно методика должна применятся в каждом конкретном случае необходимо изучить большой массив данных. Необходимо знать ВРИ земельного участка, кадастровую стоимость земельного участка на каждый период времени спорного периода, наличие или отсутствие корректирующих коэффициентов, наличие договора аренды и многое другое.
Кроме того, методика начисления арендной платы, применяемая государственным органами, не всегда является верной и подлежит тщательной проверке в каждом конкретном случае. Такая проверка, в случае некорректно использованной методики начисления платы за аренду земельного участка, поможет как минимум удостовериться в правильности и обоснованности применения расчетов, а как максимум снизить размер арендных платежей от 10 до 30% от изначальной суммы.
Юристы «РБ Интеллект» специализируются на представлении интересов клиентов в земельных спорах как на стадии досудебного производства, так и на стадии судебного разбирательства.
