1. Что такое земельный участок?
Земельный участок — это ограниченная по площади и местоположению часть земельной поверхности Земли, которая может иметь определенное назначение и использоваться для различных целей. Земельные участки обычно выделяются и регистрируются в соответствии с законодательством и правилами участкового планирования, которое закреплено в п. 3 ст. 6 ЗК РФ. Важные характеристики земельных участков могут включать в себя: площадь – это размер земли, который включен в участок. Площадь участка может быть разной и зависит от его назначения и местоположения. Местоположение: участок имеет определенное местоположение и географические координаты, которые могут быть указаны с использованием адреса, координат GPS или других методов. Назначение: Земельный участок может быть предназначен для различных целей, таких как жилая застройка, коммерческая деятельность, сельское или садоводческое хозяйство, промышленность, рекреация и т. д. Назначение участка определяется земельным законодательством и участковым планированием. Права собственности: участок может находиться в частной или государственной собственности. Права на земельный участок регулируются законами и могут быть оформлены в соответствующих документах. Земельный участок имеет свои территориальные характеристики, которые определяют его контур и границы. Границы могут быть отмечены на местности или указаны в кадастровых и топографических планах, также земельные участки могут использоваться для строительства жилых или коммерческих зданий, для сельскохозяйственных целей, для организации приусадебных участков, для промышленных или рекреационных целей, в зависимости от их назначения и законодательства. Управление земельными участками, их продажа и использование подчиняются законам и регуляциям, установленным в каждой стране.
2. Основания и условия изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Земельный участок изымается для обеспечения интересов государства или муниципального образования. Здесь под изъятием подразумевается выкуп земельного участка у собственника, который осуществляется органом исполнительной власти федерального, регионального или муниципального уровня.
О принятом решении правообладатель извещается в письменном виде. В извещении указывается наименование органа, принявшего соответствующее решение, причины по которым участок изымается из пользования, а также контактные данные, по которым лицо может получить ответы на все вопросы, что закреплено в п. 5 ст. 279 ГК РФ. Причины, по которым изымается участок, указаны в ст. 49 ЗК РФ, в их числе находятся:
выполнение обязательств, предусмотренных международными договорами;
строительство или реконструкция важных объектов — железнодорожная инфраструктура, автомобильные дороги, объекты стратегического назначения, федеральные и региональные энергетические системы, инженерно-технические сооружения. Если участок изымается в принудительном порядке, в этом случае согласие собственника не требуется. При этом правообладатель получает возмещение стоимости участка, расположенных на нем объектов, а также ему компенсируется упущенная выгода. Сроки, размер и порядок выплаты возмещения определяются судом закреплены в п. 6 ст. 279, п. 4 ст. 281 ГК РФ.
3. Судебная практика о признании незаконным изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
Вопросы изъятия земель для государственных нужд из состава федеральных земель.
В соответствии с определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.04.2024 №305-ЭС23-23811 по делу № А40-185034/2022, Государственной компанией "Российские автомобильные дороги" 06.05.2021 направлено в адрес Федерального дорожного агентства (далее - Росавтодор) предложение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020611:32 для государственных и муниципальных нужд. Распоряжением Росавтодора от 22.06.2021 № 2304-р "Об изъятии для нужд Российской Федерации земельного участка в целях обеспечения реализации проекта "Строительство Центральной кольцевой автомобильной дороги (с последующей эксплуатацией на платной основе), Московская область, пусковой комплекс N 1" в соответствии с государственной программой Российской Федерации "Развитие транспортной системы", утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 20.12.2017 № 1596, принято решение об изъятии земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020611:32
На основании распоряжения Федерального дорожного агентства от 22.06.2021 №2304-р осуществлен раздел земельного участка с кадастровым номером 50:27:0020611:32, занятого зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные силы Российской Федерации, в результате которого образован земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020611:886.
Согласно передаточному акту от 26.08.2011 о передаче имущества от Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения "192 квартирно-эксплуатационная часть района" Минобороны Российской Федерации к ФГУ "Центральное ТУИО" на первоначальном земельном участке размещены: караульное помещение, котельная, насосная, очистные сооружения. При этом спорный земельный участок является частью единственной подъездной дороги от автодороги А-197 к действующему военному объекту, используемому в интересах 1 армии противовоздушной и противоракетной обороны (особого назначения).
Полагая, что оспариваемое распоряжение Росавтодора от 22.06.2021 № 2304-р является незаконным, нарушающим права и законные интересы Министерства обороны Российской Федерации (далее - Минобороны РФ), последнее обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением по настоящему делу.
В соответствии с пунктом 10 статьи 1 Федерального закона от 31.05.1996 № 61-ФЗ "Об обороне" земли и другие природные ресурсы, предоставленные для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации, других войск, воинских формирований и органов, находятся в федеральной собственности. Спорный земельный участок с кадастровым номером 50:27:0020611:886 является федеральной собственностью и относится к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения.
Согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Подпунктом 2 пункта 4 статьи 27 ЗК РФ предусмотрено, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы.
Отказывая в удовлетворении требований Минобороны РФ, суды исходили из того, что Росавтодор является органом, уполномоченным на принятие решений об изъятии для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения, но суды при этом не учли правовое положение Минобороны РФ, не исследовали в связи с этим Положение о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 №1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации".
Отказывая в удовлетворении требований Минобороны РФ, суды исходили из того, что Росавтодор является органом, уполномоченным на принятие решений об изъятии для федеральных нужд земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества для строительства и реконструкции автомобильных дорог федерального значения.
Однако суды при этом не учли правовое положение Минобороны РФ, не исследовали в связи с этим Положение о Министерстве обороны Российской Федерации, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 16.08.2004 №1082 "Вопросы Министерства обороны Российской Федерации"
Подпунктом 71 пункта 7 указанного Положения установлено, что Минобороны РФ осуществляет в пределах своей компетенции правомочия собственника имущества Вооруженных Сил, имущества, которое составляет государственную казну Российской Федерации и управление которым осуществляет Минобороны России, а также правомочия в отношении земель и других природных ресурсов, предоставленных для нужд Вооруженных Сил. В соответствии с подпунктом 71 пункта 7 Положения о Минобороны РФ осуществляет правомочия собственника федерального имущества, находящегося у подведомственного учреждения.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 23.03.2023, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.06.2023 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 29.09.2023 по делу №А40-185034/2022 отменить.
Делая анализ данной судебной практики, можно сказать, что согласно пункту 2 статьи 27 ЗК РФ земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством. Закреплено, что из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами: зданиями, сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы (за исключением случаев, установленных федеральными законами), но между тем Распоряжением Росавтодора от 22.06.2021 №2304-р спорный земельный участок, являющийся федеральной собственностью и отнесенный к землям изъятым из оборота, изъят для нужд Российской Федерации в целях строительства автодороги. Минобороны РФ также в обоснование требования по делу указывало, что изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности и используемого им для общественно значимых нужд и обороны государства, другим публичным собственником влечет прекращение использования им для соответствующих первоначальных публичных нужд. Установленные правила об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд не подлежат применению в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности. Изъятие земельного участка, находящегося в федеральной собственности, используемого для общественно-значимых нужд, другим публичным собственником повлекло бы прекращение его использования для соответствующих публичных нужд, что невозможно осуществить в порядке, урегулированном гражданским законодательством. Следовательно, можно сделать вывод, что решения судов, которые рассматривали данное дело были неправомерны и противоречили нормам российского законодательства.
Вопросы изъятия земель для государственных нужд из состава частных земель.
Министерство земельных и имущественных отношений Республики Тыва утвердило акт выбора земельного участка в целях реконструкции автомобильной дороги путем расширения. В границы выбранного участка также вошли части земельных участков предпринимателя. Несмотря на переговоры об изъятии участков, которые велись между предпринимателем и учреждением, осуществившим работы по реконструкции, решение об изъятии участков (части участков) предпринимателя для государственных нужд в порядке, установленном ЗК РФ и ГК РФ, уполномоченным органом не принято. Спорный участок реконструированной автомобильной дороги был введен в эксплуатацию и безвозмездно передан в собственность муниципального района. Предприниматель, ссылаясь на то, что реконструкция автомобильной дороги была осуществлена за счет части принадлежащих ему земельных участков, обратился в суд к учреждению, муниципальному образованию в лице администрации и Министерству земельных и имущественных отношений Республики Тыва с иском о взыскании с них солидарно причиненных убытков в виде расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления нарушенного права в виде реконструкции находящейся на его участке автозаправочной станции и переноса топливораздаточных колонок на минимальное противопожарное расстояние от края дороги.
Суд первой инстанции отказал в иске. Суды апелляционной и кассационной инстанции также оставили решение суда первой инстанции без изменения.
Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение. Судебная коллегия Верховного Суда РФ при принятии решения опиралась на ст. 12 ГК РФ, в которой закреплено, что возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права. Также согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Судами установлено, что части принадлежащих предпринимателю на праве собственности земельных участков фактически изъяты для государственных нужд в целях строительства (реконструкции) автомобильной дороги, однако при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество предпринимателю не предоставлено. Учреждение, осуществившее реконструкцию дороги, не отрицало факта размещения на части земельных участков предпринимателя реконструированной дороги, из-за чего был нарушен противопожарный норматив удаленности топливных колонок АЗС от края проезжей части реконструированной дороги. Данное лицо само указало на нарушение норматива удаленности и предложило согласовать перенос колонок. Стороны вели переписку по данному вопросу, однако не достигли согласия. Кроме того, была представлена копия заключения судебной экспертизы, выполненной в рамках другого дела, которой было установлено, что после реконструкции автодороги путем расширения полос произошло наложение ее границ на земельные участки предпринимателя. В результате чего расстояние от автомобильной дороги до топливных колонок сократилось и перестало соответствовать установленным нормативам. Предприниматель, указывая на то, что дальнейшее использование АЗС в связи с нарушением противопожарных нормативов удаленности колонок является нарушением законодательства, требует переноса колонок и других элементов АЗС, в обоснование иска о взыскании убытков в размере стоимости переноса элементов АЗС в границах оставшейся площади его участков представил проектную документацию реконструкции АЗС, выполненную специализированной организацией, со сводным сметным расчетом стоимости работ, которые необходимо произвести для восстановления нарушенного права.
Не может служить основанием для отказа в данном иске о взыскании убытков вывод судов о том, что, предприниматель приобрел земельные участки и АЗС незадолго до реконструкции дороги, поэтому его действия нельзя признать разумными и добросовестными. Согласно материалам дела предприниматель после приобретения в апреле 2021 года участков и АЗС использовал станцию по назначению, ни до начала реконструкции дороги, ни в период работ уполномоченный орган не принимал решения об изъятии для государственных нужд земельных участков, попавших в границы расширения существовавшей двухполосной дороги до четырех полос. Доказательств того, что собственники земельных участков и иные лица были проинформированы уполномоченными органами о том, какие участки попадут в границы реконструируемой дороги, в материалы дела не было представлено. Решение об утверждении акта выбора участка под реконструкцию существующей автодороги было принято в июле 2021 года, а решение о вводе реконструированного участка дороги - в мае 2022 года.
4. Вывод
Земельный участок используется как частными собственниками, так и государством для различных нужд. Его изъятие позволяет государству и муниципалитетам обеспечить инфраструктурное развитие, а также социальные гарантии. Кроме того, законодательство Российской Федерации обеспечивает правовую защиту прав собственников, чьи земельные участки подлежат изъятию. Предусмотрена процедура обязательного согласования условий изъятия, справедливая компенсация рыночной стоимости земельного участка и имущества, а также возможность судебного обжалования действий органов государственной власти. Что касается практики, на практике, возникают сложности при реализации принципов справедливости при определении рыночной стоимости земельных участков, а также при применении процедуры оценки и выплаты компенсаций, так как отсутствует единый стандарт оценки земельных участков и имущества, что приводит к разнобою в практике применения норм законодательства. Справедливое и эффективное правовое регулирование изъятия земельных участков является важным фактором устойчивого развития, позволяющим сочетать интересы государства, муниципалитетов, а также собственников земли.
