Основные принципы образования земельного участка под МКД

 

В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом (далее – МКД) и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, любой собственник помещения в МКД вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен МКД.

Со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в МКД не требуется.

Оформление земельного участка дает массу преимуществ, вот только некоторые из них:

·         без согласия жителей невозможно использовать земельный участок;

·         невозможно изъять участок для государственных нужд бесплатно;

·         возможно получать прибыль от сдачи частей участка в аренду;

·         возможно использовать участок для нужд жителей: благоустройство, парковка, детские площадки и т.п.

 

Правовое регулирование формирования земельного участка, уточнения и согласования границ

 

Федеральным закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон №189-ФЗ) принят Жилищный кодекс Российской Федерации, которым установлено, что собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, а также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Границы и размер земельного участка, на котором расположен МКД, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Определение местоположения границ земельных участков, занятых МКД регулируется Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) и Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ).

Порядок согласования местоположения границ земельных участков урегулирован Федеральным законом от 24.07.2007 №221-ФЗ "О кадастровой деятельности"

Осуществления государственного кадастрового учета земельного участка и учета при уточнении границ земельных участков определено в Федеральном законе от 13.07.2015 №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Так же Минстрой РФ подготовил приказ от 07.03.2019 №153/пр «Об утверждении методических рекомендаций по проведению работ по формированию земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома» (далее – Приказ Минстроя) с методическими рекомендациями органам государственной власти и местного самоуправления при проведении работ по образованию земельных участков

В соответствии со ст. 12 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее - Закон № 48) уполномоченный орган исполнительной власти города Москвы осуществляет по заявлению собственника помещения в МКД формирование земельного участка МКД, обращается с заявлением о проведении его государственного кадастрового учета в федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный в сфере проведения государственного кадастрового учета, и передает полученный кадастровый план заявителю.

 

Порядок формирования и согласования границ земельного участка с органами исполнительной власти и иными заинтересованными лицами

 

Формирование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления на основании положений ст.16 Закона №189-ФЗ по заявлению любого собственника помещения в МКД, в органы государственной власти или органы местного самоуправления об образовании земельного участка, на котором дом расположен.

К заявлению необходимо приложить:

·         копию технического паспорта на МКД;

·         реестр собственников помещений в МКД;

·         протокол общего собрания собственников помещений в МКД, подтверждающий принятие решения о формировании земельного участка под домом.

В целях образования такого земельного участка уполномоченными органами государственной власти или органами местного самоуправления совершаются все необходимые действия, предусмотренные законом, в том числе обеспечиваются утверждение в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, проекта межевания территории, подготовка межевого плана земельного участка, обращение с заявлением о государственном кадастровом учете в отношении такого земельного участка в орган регистрации прав, в случае приостановления осуществления государственного кадастрового учета по этому заявлению указанными органами обеспечивается устранение причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета.

С заявлением о государственном кадастровом учете образованного земельного участка вправе также обратиться кадастровый инженер, выполнивший кадастровые работы в целях образования такого земельного участка, без получения доверенности или иного уполномочивающего документа от уполномоченного органа.

Ни специального решения органов публичной власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок в реестре прав на недвижимое имущество (далее - ЕГРН) с ним не требуется.

При этом, Федеральным законом от 01.03.2015 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» внесены изменения в ст.11.3 ЗК РФ, согласно которой образование земельных участка в границах элемента планировочной структуры, застроенного МКД, осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории.

Таким образом, при отсутствии утвержденного проекта межевания территории сформировать земельный участок не удастся.

При наличии межевого плана кадастровый инженер на основе утвержденного проекта межевания территории (руководствуясь приведенными в проекте местоположением, площадью и конфигурацией) подготавливает схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Указанная схема согласовывается органом власти отдельным нормативно-правовым актом и после прилагается к межевому плану.

Согласно Приказу Минстроя в целях формирования земельных участков, на которых расположены МКД, органам государственной власти и органам местного самоуправления рекомендуется проводить следующие мероприятия:

·         подготовить и утвердить проект межевания территории;

·         провести работы по подготовке документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета;

·         представить в орган исполнительной власти, осуществляющий государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка.

Так же в Приказе Минстроя указано, что с учетом требований, предусмотренных пп. 4 п.3 ст. 11 ЗК РФ определение местоположения границ земельных участков, занятых МКД, рекомендуется осуществлять в рамках подготовки проекта межевания территории.

Определение местоположения границ земельного участка, на котором расположен МКД, рекомендуется осуществлять при образовании такого земельного участка с учетом следующих особенностей:

·         под каждым МКД рекомендуется образовывать отдельный земельный участок;

·         границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы не нарушить права и законные интересы неограниченного круга лиц, правообладателей иных земельных участков;

·         границы образуемого земельного участка рекомендуется определять таким образом, чтобы все объекты, входящие в состав общего имущества собственников помещений в МКД, были расположены в границах образуемого земельного участка;

·         в границы образуемого земельного участка не рекомендуется включать земли или земельные участки, в отношении которых у третьих лиц имеются права (собственности или иное законное право);

·         не рекомендуется включать земли или земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства, не относящиеся к общему имуществу собственников, а также территории, которыми пользуется неограниченный круг лиц, в том числе площади, проезды, улицы, береговые полосы и набережные, водные объекты общего пользования, бульвары, скверы и т.п.;

Размер образуемого земельного участка рекомендуется определять исходя из:

·         площади МКД, то есть суммарной общей площади всех квартир в таком доме, площади всех нежилых помещений и помещений вспомогательного использования в таком доме;

·         территории, необходимой для обеспечения функционирования (обслуживания) площади МКД, с учетом соблюдения требований градостроительных нормативов, противопожарной безопасности, санитарных разрывов между зданиями и иных норм, обеспечивающих нормальные условия проживания и пребывания граждан в МКД, обслуживания данного дома и иных объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, а также доступ к такому дому и иным подобным объектам;

·         плотности застройки элемента планировочной структуры, в границах которого расположен соответствующий МКД;

·         наличия на прилегающей к МКД территории элементов благоустройства, созданных при финансовом участии собственников помещений в МКД в рамках федерального проекта «Формирование комфортной городской среды», с учетом утвержденного органами местного самоуправления дизайн-проекта благоустройства дворовой территории.

При образовании земельного участка, на котором расположен МКД, учитываются объекты, принадлежащие собственникам помещений в МКД на праве общей долевой собственности. В границы такого земельного участка целесообразно включать земли и земельные участки, на которых расположены трансформаторные подстанции, тепловые пункты, объекты инженерной инфраструктуры, в том числе сети инженерно-технического обеспечения, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, площадки для сушки белья, площадки для отдыха, площадки для размещения контейнеров для сбора твердых коммунальных отходов, предназначенные для обслуживания МКД.

При образовании земельных участков учитываются и будущее градостроительное развитие территорий, на которых расположены МКД, зафиксированное в документах территориального планирования, градостроительного зонирования и иных документах, определяющих направления развития соответствующей территории.

Важно отметить, что на практике случается так, что земельный участок под МКД прошел государственный кадастровый учет, при этом не отображается на публичной кадастровой карте: в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельного участка. Это происходит из-за некорректного переноса данных технической инвентаризации или землеустроительной документации в информационную систему государственного кадастрового учета объектов недвижимости. В этом случае кадастровые работы проходят по процедуре уточнения границ. Наличие проекта планировки территории не требуется. Кадастровый инженер, ориентируясь на указанную в ЕГРН площадь земельного участка, подготавливает Акт согласования границ земельного участка. Акт согласовывается со смежными землепользователями или с местной администрацией. После своего подписания Акт согласования приобщается в межевое дело, которое направляется в ФКП Росреестра.

Местоположение границ земельного участка подлежит обязательному согласованию, если уточнили:

·         положение границ смежных с ним участков, сведения о которых внесены в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 закона № 221-ФЗ);

·         положение границ участка, в отношении которого выполняли соответствующие работы.

С 16.09.2019 года при уточнении границ земельного участка их местоположение определяют на основании сведений:

·         документа, который подтверждает на участок;

·         из документов, в которых определили границы при образовании участка, если документ о праве ответствует.

Действующим законодательством РФ предусмотрено использование земельного участка МКД, границы которого сформированы, также для извлечения дополнительных доходов, которые будут расходоваться на данный конкретный дом.

Но необходимо учесть, что с момента возникновения права общей долевой собственности на земельный участок, бремя содержания этого имущества ложится на собственников помещений в МКД, т.е. собственники помещений в МКД должны самостоятельно финансировать работы, связанные с содержанием включенной в границы земельного участка придомовой территории, к числу которых относится ремонт асфальтового покрытия, уборка территории от мусора, льда и снега, вывоз мусора, а также уход за зелеными насаждениями и др.

С учетом того, что на собственников помещений в МКД возлагаются дополнительные расходы, связанные, в том числе с содержанием прилегающей территории, при формировании земельного участка под МКД необходимо решать вопрос, связанный с выбором границ земельного участка.

Формирование границ земельного участка под МКД возможно по следующим вариантам:

·         в габаритах здания, с учетом обеспечения минимизации обременения и ограничений по его использованию;

·         в максимальных границах, определенных по проекту межевания территории квартала.

При этом, важно отметить, что, при отказе собственников помещений МКД от формирования границ земельного участка данного дома с придомовой территорией и утверждении границ указанного земельного участка в минимальных размерах, необходимых для эксплуатации МКД, в дальнейшем дополнительных территорий, необходимых для данного дома, бесплатно предоставляться не будет. Дополнительное предоставление вновь сформированного земельного участка к имеющемуся землепользованию будет возможно только за плату (по выкупной цене) или через торги (аукцион). Участником торгов может стать любое физическое или юридическое лицо, изъявившее желание приобрести предлагаемый к продаже земельный участок.

 

 

Судебная практика по спорам, не урегулированным в результате установления и согласования границ земельных участков

В процессе проведения кадастровых работ инженер может выявить пересечение границ земельного участка с границами смежных участков, сведения о которых уже содержатся в ЕГРН. Это нередко порождает разногласия между владельцами смежных участков.

Если спорные границы нельзя согласовать добровольно, необходимо обратиться в суд. В этом случае подают иск об установлении границ и исправлении кадастровой ошибки. Все виды споров о границах земельных участков рассматривают в исковом производстве (п. 1. ч. 1 ст. 22 ГПК РФ).

Иск об установлении границ земельного участка представляет собой самостоятельный способ защиты нарушенного права, он направлен на устранение неопределенности в прохождении границ земельного участка и разрешение спора о принадлежности той или иной его части. Ответчиком по такому иску является смежный землепользователь.

Результатом разрешения судом требования об установлении границ земельного участка является установление: границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, если судом будет установлено, что истец обладает данным земельным участком на законном праве; границ смежного земельного участка, принадлежащего ответчику.

К предмету доказывания по делам об установлении границ земельных участков относятся в том числе: факт и момент возникновения у истца права на смежный земельный участок; факт наложения границ смежного земельного участка, принадлежащего истцу, и земельного участка, принадлежащего ответчику.

В деле № А40-91617/21 истец обратился в суд с иском о признании недействительными результатов межевания земельного участка ответчика; об установлении границы земельного участка истца и земельного участка ответчика по координатам поворотных точек. Истец указал следующее.

Управлением Росреестра по Москве по заявлению ответчика в ЕГРН внесены сведения о ранее учтенном земельном участке ответчика.

Сведения о данном земельном участке были внесены в ЕГРН без определения местоположения его границ, без указания координат характерных точек земельного участка.

В результате уточнения границы земельного участка образовалось наложение уточняемой части границы земельного участка истца на границу земельного участка ответчика, так как ранее спорная территория вошла в границу земельного участка ответчика при его уточнении.

Суды, удовлетворяя требования истца, согласились с доводами о том, что включение спорной территории в границу земельного участка ответчика являлось злоупотреблением правом, поскольку данная территория находится за забором, разделяющим территории земельных участков МКД и нежилого здания, истец пользуется спорной территорией с момента приобретения в собственность нежилого здания и формирования земельного участка под ним, то есть на протяжении более 16 лет, в течение которых на данной территории находится контрольно-пропускной пункт и ворота, жильцы МКД данной территорией не пользуются.

В деле №А40-176816/17 истец обратился в суд с иском с заявлением о признании незаконным бездействия Департамента городского имущества города Москвы по формированию и постановке на кадастровый учет земельного участка под МКД, в общую долевую собственность собственников помещений в МКД; о признании недействительным распоряжения Департамента «Об утверждении проекта межевания территории земельного квартала» в части установленной площади и границ спорного земельного участка; об обязании Департамента сформировать и поставить на кадастровый учет земельный участок под МКД для предоставления в общую долевую собственность собственников помещений в границах по представленным координатам. Судами было отказано, так как в силу ч. 4 ст. 43 ГрК РФ при подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности. В данном случае проект межевания разработан и утвержден в соответствии с действующим законодательством, следовательно, границы рассматриваемого и смежных к нему земельных участков установлены уполномоченным органом с учетом действующего законодательства и баланса интересов землепользователей в рамках соответствующего квартала.

По делу №33-23272/2019 Суд отказал в удовлетворении требований граждан к Департаменту городского имущества города Москвы об обязании согласовать схему расположения земельного участка под МКД на кадастровом плане территории, обязании сформировать земельный участок, обязании заключить договор аренды земельного участка. Как указал суд, Департаментом был направлен истцам отказ в удовлетворении их требований, мотивированный тем, что согласно ст. 11.3 ЗК РФ, ст. 36 ЖК РФ, ст. 43 ГрК РФ, ч. 2 ст. 6 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ и ст. 12 закона г. Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в г. Москве" границы и размер земельных участков, на которых расположены МКД, определяются на основании проекта межевания территории. В данном случае проект межевания территории квартала, в границах которого расположен рассматриваемый жилой дом, до настоящего времени не разработан. При этом указанный отказ органа государственной власти истцами в административном порядке оспорен не был. При таких обстоятельствах истцами избран ненадлежащий способ защиты права, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

В деле № А56-46060/2019 истец обратился с иском о признании незаконным распоряжения Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга «Об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории», как вынесенного с нарушением п. 2 пп. 4 п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ без утверждения проекта межевания территории. Суд первой и апелляционной инстанций согласились с доводами истца и обязали Комитет устранить нарушение прав истца.

Суд кассационной решение отменил и в иске отказал, указав, что действительно, в момент принятия Комитетом проект межевания территории, на которой расположен МКД, не был утвержден. То есть условия, необходимые для образования земельного участка под указанным МКД, отсутствовали. В такой ситуации Комитету следовало отказать истцу в удовлетворении его заявления о формировании земельного участка, сославшись на положения пп. 3 ст. 11.3 ЗК РФ. Вместо этого Комитет удовлетворил его, так как действовал максимально в интересах Товарищества. Последующее поведение Товарищества свидетельствовало о том, что Товарищество воспринимало Распоряжение Комитета не как нарушающее его интересы, а как отвечающее его интересам, следовательно со стороны Комитета не было нарушения прав истца.

В деле №А40-2094/20 истец обратился к ответчику с иском об установлении границы земельного участка под МКД, обосновывая тем, что граница между участком под МКД и земельным участком ответчика не соответствует фактическому использованию. В результате чего часть земельного участка истца вошла в территорию участка ответчика. Данная часть участка - подъездная дорога, которая предназначена к подъезду жилых домов на земельном участке истца и должна входить в границы земельного участка под МКД.

В обоснование исковых требований истец полагает, что формирование земельного участка ответчика осуществлено с нарушением требований закона, нарушает права истца как собственника общего имущества МКД.

В рамках рассмотрения дела была проведена землеустроительная экспертиза. Экспертами установлено, что было допущено нарушение, и границы земельного участка ответчика образованы с наложением на уточняемые (фактические) границы земельного участка истца.

Суд удовлетворил исковые требования основываясь на результатах проведенной экспертизы. Суд апелляционной инстанции поддержал доводы.

Суд кассационной инстанции с выводами судом не согласился, и передал дело на новое рассмотрение, указав что резолютивная часть решения суда первой инстанции не содержит кадастрового номера земельного участка, в отношении которого установлены границы, а также не определены координаты характерных точек границ земельного участка с кадастровым номером 77:07:0004004:9138, из которого исключена часть земельного участка площадью 438 кв. м. Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнимости судебного акта. Судам надлежало также проверить, каким образом были соблюдены требования действующего законодательства при постановке на учет спорных земельных участков, а также момент возникновения прав на эти участки

Если классифицировать типовые споры по вопросу, рассмотренному в настоящей статье, можно привести такую таблицу:

 

Предмет иска	Истец/ответчик	Требования удовлетворены / отказано	Основания решения
О признании незаконным отказа в государственном кадастровом учете объекта недвижимости	Юр.лицо/Гос.орган	Удовлетворено	Истцом в регистрирующий орган представлено согласие департамента на перераспределение земельного участка, что исключало истребование от истца других документов.
Об установлении границы земельного участка под многоквартирным жилым домом	Юр.лицо/Гос.орган	Отказано	требования истца заявлены в обход установленной процедуры образования земельных участков при наличии утвержденной документации по планировке территории, что не может быть признано обоснованным.
О признании незаконными постановления и бездействия в согласовании проекта планировки и проекта межевания территории	Юр.лицо/Гос.орган	Удовлетворено	Проект был одобрен общим собранием членов товарищества. Указанное заявление было подано повторно после исправления всех замечаний, изложенных ранее в заключении административного ответчика. Между тем указанное заявление о рассмотрении и согласования проекта планировки и проекта межевания территории Товарищества административным ответчиком не рассмотрено. Данные обстоятельства являются бездействием административного ответчика,
о признании незаконным бездействия администрации, возложении обязанности разработать и утвердить проект планировки и проект межевания территории.	Юр.лицо/Гос.орган	Ота	Образование земельного участка уже произведено на основании межевого плана в составе приложения, в которое включена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Указанный межевой план соответствовал требованиям, действующего на момент регистрации, законодательства и являлся достаточным документом для постановки объекта недвижимости на кадастровый учет.
Об утверждении документации по планировке территории (проекта планировки территории и проекта межевания территории)	Юр.лицо/Гос.орган	Отказано	уже имеется документация по планировке территории, которая разрабатывалась в соответствии с заданием на проектирование, при разработке документации по планировке территории учтены требования строительных норм и правил, согласно заключению экспертизы, расчеты для проекта планировки не противоречат существующим нормативным требованиям
О признании незаконным постановления администрации города об отклонении и направлении на доработку проекта межевания территории	Юр.лицо/Гос.орган	Отказано	проект межевания не содержит сведений о границах зон с особыми условиями использования территорий (санитарно-защитной зоны АЗС), что предусмотрено положениями ст. 43 Градостроительного кодекса РФ и п. 7.1.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 В основном, судами действия госорганов признаются законными о обоснованными
Об установлении границ земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания многоквартирного жилого дома,	Юр.лицо/Гос.орган	Удовлетворено частично	Принимая во внимание выводы экспертного заключения, установившего площадь земельного участка, необходимого для обслуживания и эксплуатации здания жилого дома, суд первой инстанции частично удовлетворил заявленные истцами требования.

 

Исходя из представленной таблицы и анализа судебной практики можно сделать вывод, что суды в основном соглашаются с позицией гос.органов. Более 90% подобных исков остаются без удовлетворения.

 

 

Выводы

Согласно действующему законодательству собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом.

Границы и размер такого земельного участка, определяется в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Формирование земельного участка, на котором расположен МКД, осуществляется органами государственной власти заявлению любого собственника помещения,

При этом ни специального решения органов власти о предоставлении земельного участка, ни государственной регистрации права общей долевой собственности на данный земельный участок не требуется.

Законодательством предусмотрено использование земельного участка МКД, границы которого сформированы, также для извлечения дополнительных доходов, которые будут расходоваться на данный конкретный дом, что поможет благоустроить территорию и сократить расходы на содержание общего имущества, а также для иных нужд жителей.

В процессе формирования или уточнения границ земельных участком возникают споры с органами власти относительно их действий, так и с собственниками смежных участком.

И тут важно отметить, что в урегулировании подобных споров заинтересованы все: и органы исполнительной власти в целях более эффективного налогообложения, так как сформированный участок будет облагаться налогом, так и собственники участков, которые смогут наиболее выгодно распоряжаться принадлежащим им имуществом.

Если вы хотите начать извлекать прибыль из своего имущества, обратитесь в РБ Интеллект. Наши юристы, обладая огромным опытом работы по представлению интересов собственников и ТСЖ, помогут не только согласовать все спорные вопросы с органами власти и поставить земельный участок на кадастровый учет, но и защитить ваши интересы в суде при возникновении споров со смежными землепользователями.