Введение.
Согласно ст. 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли является платным. Формы платы: земельный налог, арендная плата, иная плата, предусмотренная ЗК РФ.
Статья 39.7 ЗК РФ предусматривает, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с принципами определения арендной платы, установленной Правительством РФ.
Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности установлены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 № 582.
Согласно ст. 17 Закона г. Москвы от 19.12.2007 № 48 «О землепользовании в городе Москве» (далее – Закон № 48) использование земли в городе Москва является платным.
Как было сказано выше, основными формами платы за земельный участок являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 2 ст. 388 НК РФ организации и физические лица не признаются налогоплательщиками земельного налога в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного пользования, или переданных им по договору аренды.
Таким образом существует четкое разграничение, земельный налог уплачивают только собственники земельных участков.
Что касается аренды государственного имущества, то основы заключения договоров аренды установлены Федеральным законом от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – ФЗ № 135).
Так, согласно ч. 1 ст. 17.1 ФЗ № 135 заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Порядок определения арендной платы за земельный участок.
Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности города Москвы, и за земельные участки собственность на которые не разграничена установлен статьей 20 Закона № 48.
Размер арендной платы за землю в г. Москва определяется постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 № 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее – постановление № 273-ПП).
Согласно постановлению № 273-ПП основными параметрами, влияющими на размер арендной платы, является вид деятельности арендатора и кадастровая стоимость самого земельного участка.
Данное положение согласуется с принципом предельно допустимой простоты расчета арендной платы, согласно которому предусматривается возможность определения арендной платы исходя из кадастровой стоимости участка.
Кадастровая стоимость земель города Москвы установлена постановлением Правительством Москвы от 21.11.2014 № 687-ПП (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2015), № 791-ПП (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2017), а также распоряжением Департамента городского имущества г. Москвы от 29.11.2018 № 40557 (применяется к отношениям, возникающим с 01.01.2019).
Ставки арендной платы за землю в г. Москве установлены Приложением 1 к постановлению № 273-ПП.
Согласно Приложению 1, ставка указывается в процентах от кадастровой стоимости земельного участка и зависит от вида разрешенного использования земельного участка (далее – ВРИ).
Например, ставка для земельного участка, предназначенного для размещения домов многоэтажной жилой застройки равняется 0,1 процента от кадастровой стоимости участка.
Ставка для земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий равняется 1,5 процента от кадастровой стоимости участка.
Согласно п. 2.7 постановления № 273-ПП ежегодная арендная плата за земельный участок с более чем одним ВРИ определяется на основании максимального значения кадастровой стоимости.
В случае если для ВРИ земельного участка установлено несколько ставок, для расчета арендной платы применяется максимальная ставка из соответствующих указанному ВРИ земельного участка.
Таким образом, в случае если земельный участок предназначен для размещения домов многоэтажной застройки и для размещения административных и офисных зданий, то ставка будет равняться 1,5 процентам от кадастровой стоимости участка.
Кроме того, в постановлении № 273-ПП устанавливаются особенности определения ставок для земельных участков для отдельных целей.
Так, ставки арендной платы за земельные участки, предоставляемые по итогам торгов для целей строительства и эксплуатации зданий, сооружений установлены Приложением 2 к постановлению № 273-ПП, а ставки арендной платы, подлежащие уплате в первый год аренды земельного участка, предоставленного для размещения объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения установлены Приложением 3 к постановлению № 273-ПП.
Арендная плата за аренду государственного имущества, находящегося в собственности г. Москвы.
Ставки арендной платы в городе Москва устанавливаются постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 809-ПП «Об основных направлениях арендной политики по предоставлению нежилых помещений, находящихся в собственности города Москвы» (далее – постановление № 809-ПП).
Согласно п. 2 постановления № 809-ПП минимальная ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне г. Москвы равняется 4750 рублей в год. Ставка арендной платы за 1 кв. метр нежилых помещений, находящихся в имущественной казне города Москвы, не может быть ниже минимальной, если иное не установлено правовыми актами Правительства Москвы.
Абзацем 2 п. 2 постановления № 809-ПП установлено, что начальная (минимальная) цена договора аренды объекта нежилого фонда, расположенного в подвальном этаже, и включенного в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства равняется 1000 рублей за 1 кв. метр в год.
Согласно п. 3 при расчете ставки арендной платы по договорам аренды (за исключением договоров аренды, заключенных по результатам торгов) ежегодно с 1 января текущего года применять коэффициент-дефлятор с учетом индекса 1,05.
Согласно п. 3(1) ставка арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, заключенным по результатам торгов, ежегодно с 1 января текущего года увеличивается на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период.
Перечень случаев установления ставки арендной платы по договорам аренды нежилых помещений, находящихся в собственности г. Москвы, на льготных условиях установлен Приложением 1.
Кроме того, постановлением Правительства Москвы от 25.12.2012 № 800-ПП установлены меры имущественной поддержки субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда, находящихся в имущественной казне г. Москвы.
Согласно п. 1 постановления № 800-ПП ставка арендной платы для субъектов малого предпринимательства, арендующих объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м установлена в размере 4750 рублей за кв. метр в год.
Судебная практика.
Споры, связанные с арендной платой как за земельные участки, так и за аренду государственного имущества происходят не редко. В данной статье выделим основные виды возникающих споров.
Для аренды земельных участков характерны следующие споры:
1) Споры о взыскании неосновательного обогащения.
1.1) Споры о взыскании неосновательного обогащения с арендатора земельного участка (постановления Арбитражного суда Московского округа от 01.10.2021 № Ф05-20946/2021, от 23.09.2021 № Ф05-17623/2021).
Данные споры возникают из факта использования арендатором арендуемого земельного участка не в соответствии с целями и условиями предоставления земельного участка, а также из факта использования земельного участка в отсутствие договора аренды.
1.2) Споры о взыскании неосновательного обогащения с арендодателя земельного участка (постановления Арбитражного суда Московского округа от 13.09.2021 № Ф05-17493/2021, от 09.09.2021 № Ф05-20142/2021).
Этот вид споров возникает из-за применения арендодателем неверной ставки арендной платы, в связи с чем арендатор уплачивает излишние суммы по аренде земельного участка.
2) О взыскании задолженности, неустойки (постановления Арбитражного суда Московского округа от 03.06.2021 № Ф05-11757/2021, от 24.05.2021 № Ф05-11492/2021).
Данная категория споров возникает из-за неуплаты арендатором арендных платежей, а также, нередко, из-за ошибочного применения ставки арендодателем, из-за чего арендодатель считает, что арендатором внесена не вся сумма платежей.
Основные споры по аренде государственного имущества составляют:
1) Споры о признании права на применение льготной ставки (постановления Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2021 № Ф05-21925/2021, от 28.09.2021 № Ф05-21150/2021).
Споры возникают из-за нежелания Департамента городского имущества устанавливать льготную ставку по аренде субъектам, которые на это имеют право.
2) Споры о взыскании задолженности по договору аренды (постановление Арбитражного суда Московского округа от 30.06.2021 № Ф05-12590/2021).
3) Споры о взыскании неосновательного обогащения в виде излишне уплаченных сумм (постановление Арбитражного суда Московского округа от 27.07.2021 № Ф05-14439/2021).
Вывод.
Таким образом, определение арендной платы за земельные участки или за аренду государственного имущества является непростым процессом. Необходимо учитывать много нюансов, такие как ВРИ земельного участка, заключен ли договор по результатам аукциона. Необходимо знать кадастровую стоимость участка отдельно на каждый период времени. При аренде государственного имущества необходимо учитывать минимальную ставку арендной платы, место расположения имущества, коэффициент-дефлятор и иные тонкости. Крайне важно знать, есть ли право на льготную ставку при аренде имущества.
ООО «РБ Интеллект» специализируется на представлении интересов индивидуальных предпринимателей и юридических лиц в арендных правоотношениях. У юристов ООО «РБ Интеллект» есть огромный опыт разрешения данных видов споров.
