Актуальные вопросы реновации в Российской Федерации

В 2017 году в Закон РФ «О статусе столицы РФ» были внесены нормы о реновации жилищного фонда в Москве. С 30.12.2020 вступили в силу изменения в Градостроительный Кодекс РФ (ГРК РФ) о комплексном развитии территории (КРТ), неофициально получившие название «Всероссийской реновации». В данной статьей будет проведено сравнение между программой КРТ и программой реновации в Москве (далее – программа), будут рассмотрены некоторые возникшие в связи с реализацией последней спорные вопросы, аналогичные которым могут возникнуть и при проведении «Всероссийской реновации».

Критерии для включения МКД в программу

В программу реновации в Москве могут быть включены многоквартирные дома (МКД) первого периода индустриального домостроения (1957 – 1968), а также иные, аналогичные им дома. Так, было признано правомерным включение в программу дома 1896 года постройки (апелляционное определение Московского городского суда (МГС) от 30.11.2018 по делу № 33-48165/2018).

В отличие от Закона РФ, ГРК прямо не устанавливает, дома какого периода домостроения подлежат включению в программу, а отсылает к законодательству субъектов РФ.

Кроме того, во «Всероссийскую реновацию» МКД могут быть включены по ряду иных критериев, таким как:

• физический износ или стоимость капитального ремонта МКД превышает установленное значение;
• ограниченно работоспособное техническое состояние МКД;
• отсутствие централизованных систем инженерно-технического обеспечения.

Голосование собственников

Как в случае с реновацией в Москве, так и в случае со «Всероссийской реновацией» само по себе соответствие МКД данным критерием его включение в программу не влечет. Для этого необходимо решение органа власти и решение самих собственников помещений МКД (принимается такое решение 2/3 голосов).

В Москве его принятие было возможно в двух формах:

• Голосование в электронной форме (на сайте «Активный гражданин») или в МФЦ;
• Голосование на общем собрании собственников (ОСС).

В первом случае проведение голосования регулировалось Постановлением Правительства Москвы от 02.05.2017 № 245-ПП, во втором – общими нормами ГК РФ и ЖК РФ.

Голосование в электронной форме и в МФЦ обладало рядом особенностей. Среди них надо отметить следующие:

• Голоса, приходящиеся на квартиры, собственники которых не голосовали, учитывались пропорционально голосам по квартирам, принявшим участие в голосовании (то есть, например, 2/3 от принявших участие в голосование фактически приравнивались к 2/3 от общего числа собственников);
• Результат голосования по каждой квартире признавался равным одному голосу, независимо от ее площади.

Если собственники МКД проголосовали как в электронной форме или через МФЦ, так и на ОСС, то приоритет имело волеизъявление на ОСС (апелляционное определение МГС от 08.04.2019 по делу № 33а-2241/2019).

В отличие от реновации в Москве, решения о включение МКД в программу «Всероссийской реновации» будут приниматься только на ОСС, иных форм голосования не предусмотрено.

Признание недействительным решения общего собрания

Как сказано выше, проведение ОСС по вопросу о включении МКД в программу (или, напротив, об исключении из нее), а равно и признание их решений недействительными по требованию собственников помещений в МКД регулируется общими нормами ЖК РФ и ГК РФ. Соответственно, к ним применялась и норма о невозможности признания решения недействительным по требованию лица, голосование которого не могло повлиять на принятие решения, если последнее не повлекло для него существенных неблагоприятных последствий. Как правило судами признавалось, что принятие решений о включении в программу или исключении из нее «существенных неблагоприятных последствий» не влечет (апелляционное определение МГС от 10.10.2018 по делу № 33-44595/2018).

При этом, судами учитывается, что, во-первых, собственнику предоставляется возмещение, во-вторых, собственники имеют возможность в дальнейшем одной третью голосов принять решение об исключении МКД из программы (апелляционное определение МГС от 08.11.2018 по делу № 33-40073/2018), и, в третьих, что решение ОСС не влечет обязательного включения МКД в программу (так как окончательное решение по данному вопросу принимается уполномоченным органом) (апелляционное определение МГС по делу № 33-44595/2018).

Хотя органы власти и не наделены полномочиями по оспариванию решения ОСС, в случае его ничтожности (то есть недействительности независимо от признания таковым), например, в связи с отсутствием необходимого кворума, они вправе отказать, соответственно, во включении или исключении МКД из программы (апелляционное определение МГС от 08.04.2019 по делу № 33а-2241/2019).

Предоставление нового помещения взамен освобождаемого

При реновации в Москве собственнику может быть предоставлено:

• Равнозначное жилое помещение (далее – помещение);
• Равноценное помещение;
• Помещение большей площадью;
• Возмещения в денежной форме.

При «Всероссийской реновации» будет возможно предоставлено лишь равнозначного помещения или денежного возмещения.

Кроме того, в данном случае являются менее благоприятными для собственника критерии равнозначного жилого помещения: если в Москве один из критериев – нахождение помещения в том же районе г. Москвы (отметим, что речь идет именно о районах, а не об административных округах), то при «Всероссийской реновации» - нахождение в том же городском округе или поселении (в остальном критерии идентичны).

Предоставление помещения или денежного возмещения осуществляется на основании договоров между собственником и уполномоченным органом. При уклонении собственника от заключения такого договора, возможно его понуждение к заключению последнего в судебном порядке. Более того, имеют место случаи обращения соответствующих решений к немедленному исполнению в связи с возможностью наступления значительного ущерба вследствие просрочки их исполнения. Так, например, в определении от 14.05.2019 по делу № 33-20320/2019 МГС указал, что проживание уклонившегося от заключения договора лица в подлежащем реновации МКД, из которого иные жильцы уже были отселены, приводит к значительному ущербу в виде нарушения графика сноса домов.

Заключение

Таким образом, к основным отличиям между реновацией в г. Москве и Всероссийской реновацией относится следующее:

• Более широкий перечень критериев для включения МКД программу;
• Решение о включении МКД в программу принимается исключительно на ОСС;
• Нормы о предоставлении жилого помещения взамен освобождаемого менее благоприятны для собственника.