Понятие и правовая природа договора коммерческого найма жилого помещения
Легальное определение договора найма жилого помещения закреплено в ст. 671 ГК РФ, согласно которому одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
Как мы видим, данная норма не дает нам представления об отличительных чертах именно коммерческого найма. Как следствие возникает вопрос по поводу соотношения категорий «договор найма», «договор коммерческого найма жилого помещения», «договор социального найма» и иных конструкций, регулирующих отношения по найму жилья. Существует ли единый тип договора жилищного найма, или обозначенные договоры являются самостоятельными и независимыми друг от друга конструкциями?
Этот вопрос является предметом многочисленных дискуссий: одни авторы считают, что договор социального найма жилого помещения и договор коммерческого найма жилого помещения – это две разновидности найма жилых помещений применительно к различным видам жилищных фондов, другие – что договор найма жилого помещения – основной договор жилищного права, договоры социального, коммерческого найма являются его особыми разновидностями. Многими критикуется концепция единого договора найма, объединяющего договоры коммерческого, некоммерческого и социального найма, в частности, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский утверждают, что если бы речь шла об одном типе и двух видах договоров, то законодатель в гл. 35 ГК обозначил бы три договорных модели, однако, как показывает структура и содержание главы, она рассчитана на два самостоятельных типа договоров: договор жилищного найма, или, что то же самое, – коммерческого найма, и параллельно с ним – договор социального найма. Этой же позиции придерживается Е.А. Суханов: он указывает на тот факт, что родство договоров социального и коммерческого найма весьма относительно, полагая что договоры социального и специализированного найма представляют собой лишь гражданско-правовое оформление административных актов распределения жилья, некие квазидоговоры, обусловленные не волей контрагентов, а императивными нормативно-правовыми актами, в то же время как коммерческий наем – это традиционный гражданско-правовой договор, оформляющий товарообмен.
Следует полагать, что договор коммерческого найма имеет безусловную гражданско-правовую природу, а как таковая систематизация договоров жилищного найма отсутствует – в гл. 35 ГК РФ нет общих положений о найме жилых помещений. Мнения ученых позволяют нам заключить, что существуют самостоятельные договорные формы межотраслевого характера, направленные на передачу жилого помещения во временное владение и пользование, ведущее место среди которых занимает коммерческий найм.
Оценивая юридическую природу договора коммерческого найма, нужно отметить, что данный договор является консенсуальным, двусторонним, возмездным и срочным. Договор заключается в простой письменной форме. Для заключения договора не требуется наличие публично-правовых предпосылок в виде нуждаемости, принятия на учет и пр. Стороны, устанавливая условия договора по своему усмотрению, не ограничены в вопросах определения срока договора, размера и порядок внесения платы за жилое помещение, расторжения отношений, а также распределения обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения. Им лишь следует достичь соглашения по существенным условиям договора (постановление Конституционного Суда РФ от 02.06.2022 № 23-П, определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.03.2021 № 88-3373/2021).
Законодательством установлено единственное существенное условие – предмет, а именно действия наймодателя по предоставлению нанимателю жилого помещения. ГК РФ не относит цену договора коммерческого найма к числу существенных условий–если стороны не предусмотрели данное условие, то цена определяется на основании положений ч. 3 ст. 424 ГК РФ. Это можно объяснить тем, что неоправданное увеличение числа существенных условий договора ставит под удар правовое положение его сторон, в том числе добросовестных, незнакомых с тонкостями гражданского законодательства. Срок также не является существенным условием, одновременно такой договор может быть лишь срочным: если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Смысл условия о максимальном пятилетнем сроке обосновывается спецификой жилищных отношений: срок выступает гарантом защиты прав собственника жилого помещения, возможного будущего приобретателя такого помещения. В случае если в течение пяти лет действия договора коммерческого найма изменится имущественное или семейное положение наймодателя, он сможет начать использовать данное помещение для личного проживания или проживания членов своей семьи. При наследовании правопреемник, получивший обремененное правами нанимателя жилое помещение и нуждающийся в жилье, также сможет приступить к его использованию по истечении разумного срока найма.
С целью учета интересов третьих лиц обременение права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации на основании заявления сторон договора, которое подается в орган регистрации прав не позднее чем через один месяц со дня заключения договора. Процедура регистрации урегулирована ст. 51 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». При этом отсутствие государственной регистрации обременения не может являться основанием для неисполнения достигнутого сторонами соглашения, но при этом права сторон при отсутствии такой регистрации не могут быть противопоставлены третьим лицам (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 января 2013 г. N 13 «О внесении дополнений в постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).
Краткосрочный наем, заключаемый на срок до одного года, требует лишь согласования существенных условий и соблюдение простой письменной формы. Касательно формы законом не предусмотрены правовые последствия в виде недействительности, напротив, - несоблюдение письменной формы сделки влечет лишь невозможность ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, в то же время между сторонами фактически сложились правоотношения по договору коммерческого найма (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 24.11.2021 № 88-26206/2021).
Что касается особенностей коммерческого найма в России в сравнении со схожими конструкциями в других странах, то, например, в Германии отношения, связанные с договором жилищного найма, регулируются в рамках договора аренды жилого помещения – категория «найм жилого помещения» в праве ФРГ отсутствует. Германское гражданское уложение 1896 г. (далее – ГГУ) закрепляет общие положения об аренде, а также содержит в себе специальные нормы о найме жилых посещений, а также об особенностях заключения и содержания договора. В первой книге ГГУ характеризуется понятие договора, возможные формы его заключения и порядок согласования всех его условий. Во второй книге прямо закрепляются нормы, регламентирующие отношения, вытекающие из договоров найма жилых помещений. В целом, многие исследователи пишут, что в Германии исторически сложилось социально направленное правовое регулирование отношений по найму жилых помещений, которое во многом продиктовано тем, что большинство немцев проживает в арендуемых жилых помещениях. В отличие от России в немецком законодательстве сформировался целый комплекс детализированных казуистичных норм ГГУ, с помощью которых образовалось «социальное наемное право», то есть «защищающее нанимателя», следовательно, в значительной степени ограничивающее договорную свободу наймодателя.
Содержание договорного обязательства коммерческого найма
Содержание договорного обязательства коммерческого найма раскрывается через субъективные права, обязанности и ответственность его сторон. Преимуществом коммерческого найма по сравнению с другими конструкциями в области найма жилья является отсутствие типовых форм: права и обязанности в договоре свободно конкретизируются сторонами. Согласно ст. 676 ГК РФ основные обязанности наймодателя состоят в передаче нанимателю свободного от обременений третьих лиц жилого помещения в состоянии, пригодном для проживания, а также в обеспечении предоставления ему за плату необходимых коммунальных услуг и ремонт общего имущества дома. При этом обязанность по проведению капитального ремонта диспозитивно урегулирована ст. 681 ГК РФ: по общему правилу обязанность капитального ремонта лежит на наймодателе, однако договором найма жилого помещения может быть установлено иное.
Наниматель же обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать его сохранность и поддерживать в надлежащем состоянии, включая производство текущего ремонта жилья (если иное не предусмотрено договором), а также своевременно вносить плату за жилье и коммунальные услуги, размер которой определяется по соглашению сторон (п. 1 ст. 682 ГК). Наниматель не вправе производить самовольные переустройство или перепланировку, для этого ему необходимо согласие наймодателя (определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 № 36-В11-8).
К числу прав нанимателя кроме владения и пользования жилым помещением относят возможность распоряжения им. Так, в соответствии со ст. 685 ГК с согласия наймодателя наниматель вправе передать нанятое им жилое помещение или его часть в поднаем на срок в пределах срока действия основного договора коммерческого найма. В найме, как в разновидности арендных отношений, также присутствует институт преимущественного права заключения договора на новый срок: не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от пролонгации договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 03.11.2020 по делу № 88-20379/2020). Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор коммерческого найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. Стоит учитывать некоторые особенности набора прав нанимателя в случае краткосрочного найма до одного года: у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок; такой наниматель не вправе сдавать жилое помещение в поднаем (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 09.03.2021 по делу № 88-5798/2021).
Расторжение договора коммерческого найма: теория и судебная практика
Основаниями изменения и расторжения договора коммерческого найма жилого помещения являются юридические обстоятельства (действия, бездействие, события), с которыми гражданско-правовые нормы связывают изменение правоотношения или его прекращение. Договор коммерческого найма на основании правопрекращающих или правоизменяющих фактов может быть расторгнут или изменен: по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ); по требованию одной из сторон в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 687 ГК РФ); в одностороннем порядке (ст. 310, п. 2 ст. 682, п. 1 ст. 687 ГК РФ). Глава 35 ГК РФ содержит статьи, относящиеся к изменению договора коммерческого найма жилого помещения: положения ст. 679 ГК РФ, регламентирующие порядок вселения граждан, постоянно проживающих с нанимателем, а также ст. 675, 686 ГК РФ, регулирующие порядок замены наймодателя и нанимателя в договоре.
При замене нанимателя основанием изменения договора коммерческого найма выступает изменение его субъектного состава, в то же время содержание данного договора остается прежним. Статья 686 ГК РФ предусматривает два варианта замены нанимателя: первый возникает в том случае, когда наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, достигнув соглашения, требуют замены нанимателя одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем; второй вариант предполагает ситуации, когда наниматель выбывает из жилого помещения, в том числе по причине смерти. Для первого случая замены требуется обязательное согласие наймодателя, во втором же замена происходит независимо от такого одобрения.
Изменение условий договора может иметь место в случае выхода из правоотношения по найму жилого помещения указанных в договоре постоянно проживающих с нанимателем отдельных граждан, например, при выезде таких граждан в другое постоянное место жительства. Здесь важно учесть, что временное отсутствие нанимателя или совместно проживающих с ним в жилом помещении граждан не служит самостоятельным основанием для изменения условий договора коммерческого найма и лишения права пользования жилым помещением. Анализ судебной практики показывает, что временное непроживание лица в жилом помещении само по себе не может свидетельствовать о ненадлежащем исполнении нанимателем своих жилищных прав и обязанностей, наоборот, права и обязанности по договору коммерческого найма временно отсутствующих в жилом помещении лиц сохраняются в прежнем объеме (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации). При этом временное отсутствие трактуется судами как «выбытие таких граждан в другое постоянное место жительства без намерения впоследствии возвратиться в ранее занимаемое жилое помещение и обеспеченность жильем по новому месту жительства, добровольное оставление жилого помещение ввиду отказа от своих прав и обязанностей по договору найма». То есть решающее значение имеют не сроки временного отсутствия, а обстоятельства и предпосылки такого отсутствия.
Правоотношения, возникающие из договора коммерческого найма жилого помещения, прекращаются при расторжении договора (по соглашению сторон, по требованию любой из сторон в договоре, стороной в одностороннем порядке), а также независимо от воли сторон вследствие жизненных обстоятельств, например, смерти одиноко проживавшего нанимателя, уничтожения жилого помещения, истечении срока действия договора, прекращение трудовых отношений с наймодателем (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 28.02.2017 № 59-КГ16-31).
По одностороннему решению нанимателя договор коммерческого найма расторгается в любое время, основания такого решения законом не установлены, а значит нанимателю не требуется обосновывать причины расторжения. Однако в целях защиты интересов наймодателя на нанимателя возлагается обязанность в письменной форме предупредить наймодателя за три месяца о расторжении договора (п. 1 ст. 687 ГК).
Наймодатель же существенно ограничен в возможностях по расторжению договора: здесь действует принцип судебного расторжения (п. 2 и 3 ст. 687 ГК), характерный и для других договоров жилищного найма. Досрочное расторжение договора коммерческого найма по требованию наймодателя и выселение нанимателя допускаются лишь в исключительных, установленных законом случаях, и после принятия необходимых мер по устранению нарушений. Расторжение договора коммерческого найма по инициативе наймодателя допускается при: невнесении нанимателем платы за жилое помещение в долгосрочном договоре коммерческого найма за шесть месяцев, если при этом договором не установлен более длительный срок; при краткосрочном – более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушении или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и другими гражданами, за действия которых он отвечает; использовании жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению; систематическом нарушении прав и интересов соседей со стороны нанимателя или других граждан, за действия которых он отвечает (п.2, п. 3 ст. 687 ГК РФ). В основном договоры коммерческого найма расторгаются в судебном порядке на основании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг со стороны нанимателя (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 02.03.2021 по делу № 88-4999/2021, определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 27.07.2021 по делу № 88-15765/2021), а также порчи жилого помещения (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 03.03.2020 № 33-5876/2020 по делу N 2-594/2019).
Нужно отметить, что на данный момент сложилась «пронанимательская» практика – суды часто отказывают в удовлетворении требований наймодателей о расторжении договора, мотивируя это тем, что выселение является исключительной мерой, а ненадлежащее исполнение обязательств по договору обусловлено наличием уважительных причин, например, размером пенсии нанимателя, возникновением пожара в спорном помещении, необходимостью оплаты обучения несовершеннолетнего ребенка (апелляционное определение Свердловского областного суда от 07.08.2015 по делу № 33-11321/2015, апелляционное определение Нижегородского областного суда от 20.08.2019 по делу № 33-9875/2019).
Нанимателю, как слабой стороне, закон предоставляет некоторые гарантии и преимущества. Суд вместо расторжения договора может установить срок не более года для устранения нанимателем нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения со стороны наймодателя (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 17.03.2020 по делу № 88-4350/2019). Если в течение этого срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд при повторном рассмотрении требования наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. Однако и в этом случае защищены жилищные права нанимателя – при повторном обращении суд может по просьбе нанимателя отсрочить исполнение решения на срок не более года с целью подыскания другого жилья (обзор судебной практики Верховного Суда РФ «О расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев» от 2000 г.)
Выводы
Договор коммерческого найма является весьма гибким и эффективным инструментом решения жилищной проблемы граждан. Благодаря отсутствию административных барьеров стороны могут самостоятельно и свободно устанавливать объем своих прав и обязанностей. Одновременно с этим, учитывая повсеместность применения данного договора широким кругом граждан, законодатель, в целях сохранения баланса интересов, установил ряд императивных правил, направленных, с одной стороны, на защиту пользующихся жилыми помещениями граждан, а с другой стороны, на защиту собственников жилых помещений.
