Основные требования к проведению перепланировки квартиры
Критерии реконструкции объектов капитального строительства определены Градостроительным кодексом РФ. Между тем, в отношении жилых помещений (квартир) такой термин не применяется. Специальным законом, Жилищным кодексом РФ, для жилых помещений предусмотрена особая процедура, имеющая общие черты с реконструкцией, а именно – перепланировка.
Определение перепланировки содержится в ст. 25 ЖК РФ. Под перепланировкой квартиры понимается проведение в квартире таких работ, в результате которых возникает необходимость внесения изменений о такой квартире в ЕГРН. В этом заключается главное отличие перепланировки от переустройства, под которым понимается проведение работ по переносу, замене или установке каких-либо коммуникаций (электрическое оборудование, инженерные сети и т. п.), в результате которых необходимо внести изменения в техпаспорт помещения.
Конкретный перечень работ, которые бы входили в состав перепланировки, законом не определен. Законодательно лишь определен критерий отнесения работ к перепланировке. В п. 2.2 приложения 1 к постановлению Правительства Москвы от 25.10.2011 № 508-ПП (далее – ПП № 508) определен некоторый перечень работ по перепланировке квартиры (например, устройство несущих стен или перенос кухонь). Однако, этот перечень является примерным и открытым, иные работы также могут быть квалифицированы в качестве перепланировки, если в результате их проведения возникает необходимость внесения изменений в ЕГРН, так как ст. 25 ЖК РФ имеет большую юридическую силу, чем ПП № 508.
По общему правилу для проведения перепланировки ограничения не установлены. Однако, для проведения перепланировки ее необходимо прежде согласовать с соответствующим органом власти (ст. 26 ЖК РФ), в г. Москве согласующим органом выступает Мосжилинспекция. Порядок согласования регламентирован приложением 2 к ПП № 508 (далее – Административный регламент).
Ограничения для проведения перепланировки перечислены в п. 9 к ПП № 508. Основной критерий, по которому определенные работы запрещаются к проведению, это риск нарушения прав других собственников помещений в МКД, их безопасности, жизни, здоровья, имущества и т. д.
Кроме того, подрядная организация, разрабатывающая проект перепланировки и проводящая такие работы, должна состоять в СРО.
Дополнительным условием в случаях, когда перепланировка затрагивает общее имущество собственников помещений в МКД, является наличие 100%-го согласия собственников помещений в МКД с такой перепланировкой, выраженное в соответствующем решении (ст. 40 ЖК РФ).
Необходимые для проведения перепланировки документы
Для проведения перепланировки потребуется минимум трижды взаимодействовать с Мосжилинспекцией. Впервые – для получения разрешения на проведение таких работ. Во второй раз – в целях согласования визита приемной комиссии. В третий раз – в целях оформления акта о завершенной перепланировке.
Взаимодействие с Мосжилинспекцией осуществляется исключительно через Портал государственных и муниципальных услуг (функций) г. Москвы (п. 2.4.3 Административного регламента).
Для согласования проведения перепланировки необходимо к заполненной на соответствующей странице Портала госуслуг г. Москвы приложить:
правоустанавливающие документы на помещение (например, свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН),
· письменное согласие иных собственников помещения,
· письменное согласие собственников помещений, которые будут затронуты при перепланировке,
· учетно-техническую документацию на помещение,
· проект перепланировки квартиры,
· решение общего собрания собственников помещений в МКД, если при перепланировке планируется использование или уменьшение общего имущества МКД.
Это обычный перечень документов, представляемых для согласования перепланировки квартиры. В некоторых случаях может потребоваться иной состав документов (например, если права на квартиру еще не зарегистрированы в ЕГРН, могут потребоваться ДДУ, акт приема передачи и пр.). Однако, если никаких особых обстоятельств при проведении перепланировки не имеется, руководствоваться следует именно таким перечнем документов.
Интересно также то, что органы власти г. Москвы периодически утверждают каталоги проектов перепланировки для квартир домов определенных серий. В случае, если планируется перепланировка квартиры в доме типовой застройки, имеет смысл обратиться к соответствующим материалам на сайте mos.ru. Тогда не потребуется дополнительная разработка проекта перепланировки квартиры, а будет достаточно лишь указать на соответствующий выбор в заявлении.
Судебная практика по спорам о проведении перепланировки квартиры
В п. 4 обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, разъясняется, что в случае, если перепланировка подразумевает разрушение несущей стены дома в целях оборудования отдельного входа, такие работы следует также квалифицировать в качестве реконструкции, для которой предусмотрен градостроительным законодательством специальный порядок ее осуществления.
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2023 № 307-ЭС23-16625 – суд сохранил помещение в перепланированном виде даже при отсутствии 100% согласия собственников помещений в МКД (проголосовало 73,7% собственников, «за» - 72,64%), указав, что согласно результатам проведенной экспертизы сохранение помещения в таком виде не нарушает права собственников помещений в МКД и не несет угрозы их жизни и здоровью.
Определение СКГД Верховного Суда РФ от 30.05.2023 № 18-КГ23-40-К4 – Верховный Суд направил на новое рассмотрение дело, по которому были удовлетворены требования о продаже на публичных торгах самовольно перепланированных помещений. Верховный Суд напомнил, что судам следует обращать особое внимание вопросу возможности сохранения недвижимого имущества в перепланированном состоянии. Так, если проведенная по делу судебная экспертиза приводит к выводу о том, что перепланировка не угрожает жизни и здоровью, судам следует рассматривать возможность сохранения помещения в таком состоянии.
Определение Второго КСОЮ от 19.03.2024 по делу № 88-6848/2024 – суд удовлетворил требования о признании ОСС МКД недействительным, признании согласительной документации недействительной и другие. Благодаря удовлетворению иска стороны добились отмены решения о переводе помещения из жилого в нежилое. Суд также разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по такому виду исков – со дня, когда заявителю стало известно о незаконном решении собрания.
Выводы
Таким образом, проведение перепланировки квартиры не составляет больших трудностей. Вполне вероятно, что больше юридических вопросов может возникнуть в отношениях с подрядчиками, чем с органами власти при проведении реконструкции. Согласование перепланировки не требует большого количества документов - требуются лишь те документы, которые будут использоваться собственником для её осуществления. При этом важно тщательно подойти непосредственно к согласованию и дальнейшим введением в эксплуатацию, так как помимо административной ответственности, имеется риск принятия судом решения об обязании собственника восстановить квартиру в состоянии до проведения перепланировки.
15.04.2024 Новиков В.
