Скрытые недостатки жилого помещения как основание для расторжения договора.
Под жилым помещением в соответствии со ст. 15 ЖК РФ понимается изолированные помещения, которые являются пригодной для постоянного проживания граждан недвижимостью и отвечают законодательным требованиям, в том числе, установленным санитарными и техническими правилами и нормами.[1] Следовательно, главным отличием жилого помещения от другой недвижимости в части вопроса качества недвижимого имущества, являются дополнительные характеристики, без которых невозможно отнесение того или иного объекта к жилому помещению. Такими характеристиками могут выступать, например: доступность, пригодность для проживания, изолированность.
Договор купли-продажи жилого помещения регулируется отдельным параграфом ГК РФ, посвященному договору купли-продажи недвижимости. В данном параграфе дополнительно установлены требования непосредственно при заключении договора, так и гарантии для уже заключивших его сторон. При этом последствия передачи продавцом жилого помещения ненадлежащего качества регламентируются общими нормами о договоре купли-продажи. Так, в случае выявления скрытых недостатков после заключения договора купли-продажи жилого помещения у покупателя есть возможность соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству, к которым относятся неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков, у покупателя есть право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы.[2] Интересно, что в отличие от других предметов договоров купли-продажи, у покупателя по договору купли-продажи недвижимости, коим является жилое помещение, нет права требовать замену товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.
Обязательным условием для реализации вышеперечисленных прав является соблюдение гарантийного срока, в течение которого покупателем могут быть заявлены требования. Такой срок может быть предусмотрен самим договором. В случае отсутствия гарантийного срока, применятся правило ч.2 ст. 477 ГК РФ о двухлетнем сроке обнаружения недостатков.
Актуальные судебные решения по скрытым недостаткам жилого помещения
Нарушение срока предъявления требований, а также неправильное разграничение между продавцом в договоре купли-продажи квартиры и застройщиком стало предметом рассмотрения коллегии по гражданским делам Верховного суда в 2022 году.[3] Как установлено в материалах дела, супруги, являющиеся покупателями квартиры, обратились к обществу с ограниченной ответственностью, являющемуся продавцом квартиры с требованием возмещения денежных средств, необходимых для устранения выявленных недостатков в квартире. Согласно договору от 2016 года, покупатель произвел осмотр объекта недвижимости и претензий к техническому состоянию объекта не имел. Однако спустя 4 года в квартире были обнаружены скрытые недостатки, которые были подтверждены в результате проведенной экспертизы.
Суд первой инстанции удовлетворил требования истца, а суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменений, не обратив внимание на тот факт, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи недвижимого имущества от 6 июня 2016 года , в котором ООО выступает продавцом, а супруги - покупателями. Отношения между продавцом и покупателем регулирует глава 30 ГК РФ и глава 2 Закона РФ "О защите прав потребителей". Суд ошибочно при рассмотрении спора руководствовался п.3 ст.29 Закона РФ "О защите прав потребителей", находящимся в главе 3 этого Закона и подлежащим применению при защите прав потребителей при выполнении работ (оказания услуг), и пришел к ошибочному выводу о том, что требования, связанные с недостатками в недвижимом имуществе, могут быть предъявлены к продавцу недвижимости, не являющемуся застройщиком, в течение пяти лет после заключения договора купли-продажи.
Договором купли-продажи квартиры гарантийный срок не установлен, а законом не оговорены специальные сроки, в течение которых покупатель мог предъявить требование по качеству приобретенного недвижимого имущества, то в силу п.2 ст. 477ГК РФ и абз.2 п.1 ст. Закона РФ "О защите прав потребителей" истцы как покупатели были вправе предъявить к продавцу требование в отношении недостатков товара в том случае, если недостатки были обнаружены в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю. На основании несоблюдения срока предъявления требований о ненадлежащем качестве квартиры, Верховный суд отменил решения нижестоящих инстанций.
Следует отметить, что во избежание неблагоприятных последствий для покупателя, следует включать требование к качеству жилого помещения в договор купли -продажи. Так, Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение суда первой инстанции и определение суда апелляционной инстанции об удовлетворении требований истца о взыскании в счет расходов на устранение недостатков приобретенной у ответчика квартиры.[4] Суд кассационной инстанции мотивировал свое решение тем, что в соответствии со ст.469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу ст.15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В заключенном между истцом и ответчиком договоре купли-продажи квартиры не были согласованы условия о качестве квартиры, причем переданная истцу квартира была введена в эксплуатацию решением суда и была признана пригодной для проживания. На основании перечисленных доводов, Второй кассационный суд отменил решение первой инстанции и определение апелляционной инстанции.
Выводы
Подводя итог, следует отметить, что у покупателя после заключения договора купли-продажи квартиры при обнаружении скрытых недостатков есть право на возможность соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара, а также право на отказ от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы в случае обнаружения неустранимых недостатков. Как подтверждается судебной практикой, несоблюдение условий о сроке предъявления требований и отсутствие в договоре характеристик качества жилого помещения влечет отказ в удовлетворении требований.
31.03.2023. младший юрист ООО «РБ Интеллект» Сангулия Аляс
