Обременение недвижимости ипотекой представляет собой существенный юридический факт, ограничивающий право собственности владельца имущества. Однако возникают ситуации, когда необходимость в сохранении ипотечного обязательства отсутствует либо оно было наложено неправомерно. Признание такого обременения недействительным имеет серьезные правовые последствия и требует тщательного анализа всех обстоятельств дела.
Основания возникновения ипотечного обязательства.
Ипотечное обязательство возникает на основании договора залога недвижимого имущества (ипотеки). Согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», основаниями возникновения ипотечного обязательства являются:
1. Заключение договора об ипотеке;
Ипотека оформляется путем заключения письменного договора между залогодателем (собственником недвижимости) и залогодержателем (кредитором). Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).
2. Передача имущества в ипотеку законом;
В некоторых случаях закон предусматривает автоматическое возникновение ипотеки независимо от наличия отдельного договора. Например, имущество, приобретенное с использованием кредитных средств банка, автоматически становится предметом ипотеки в пользу кредитора.
3. Решение суда;
Суд может установить наличие ипотеки в рамках судебного разбирательства, если стороны заключили договор, однако не зарегистрировали его надлежащим образом или возникли споры относительно действительного существования ипотечного обязательства.
4. Исполнение обязательств третьим лицом.
Иногда ипотека может возникать в результате исполнения обязательств третьим лицом перед кредитором, если такое исполнение предусмотрено договором или законом.
Классификация оснований для обращения в суд о признании обременения отсутствующим.
Обращение в суд с требованием о признании обременения отсутствующим осуществляется при наличии определенных юридических фактов, свидетельствующих о нарушении законных прав собственника или отсутствии самого обременения. Основания для подачи иска классифицируются следующим образом:
1. Юридически значимые обстоятельства, подтверждающие отсутствие обременения:
a. Неверная регистрация обременения;
Отсутствие юридического факта, подтверждающего установление обременения (например, незаключенный договор ипотеки, прекращение залога вследствие погашения задолженности).
b. Ошибка в регистрационных документах;
Несоответствие сведений ЕГРН фактическим обстоятельствам (например, неверно указаны реквизиты документа-основания, собственник или предмет обременения).
c. Самовольное снятие обременения одной стороной сделки;
Случаи, когда одна сторона необоснованно прекратила регистрацию обременения без согласия второй стороны, нарушая её права.
d. Недействительность договора, послужившего основанием для обременения;
Если сделка признана недействительной (ничтожной или оспоримой), установленное ею обременение также считается несуществующим.
e. Отсутствие предмета обременения;
Недвижимое имущество физически уничтожено или преобразовано таким образом, что первоначальное обременение невозможно сохранить.
f. Истечение срока исковой давности.
Срок исковой давности прошел, и взыскатель утратил право требовать восстановления обременения.
2. Правовые категории, используемые судом для оценки обоснованности требований:
a. Материально-правовая категория;
Оцениваются юридические факты, относящиеся непосредственно к существованию обременения (правомерность установления, соблюдение условий договора и т.п.).
b. Процессуальная категория;
Суд проверяет соблюдение процессуальных норм при подаче искового заявления (компетенция суда, форма и содержание иска, доказательства и т.д.).
c. Правоприменительная практика.
Учитываются решения высших судебных инстанций, позволяющие суду применить единообразный подход к рассмотрению аналогичных дел.
Судебная практика в г. Москве.
Апелляционное определение Московского городского суда от 4 марта 2025 г. № 33-3684/2025.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2199/2024 по апелляционной жалобе ответчика Управления Росреестра на решение Зеленоградского районного суда от 26.08.2024, которым постановлено: исковые требования В. к Управлению Росреестра адрес о снятии записи об ипотеке с квартиры удовлетворить. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в пользу В. недвижимого имущества - квартиры, установила:
В. обратилась в суд с иском к Росреестру о снятии записи об ипотеке с квартиры, так как задолженность перед Банком "Пересвет" отсутствует, а владелец закладной (ООО "РИА "Адмирал-ипотека") ликвидирован. Росреестр приостановил регистрацию из-за отсутствия закладной. Банк заявил, что не является владельцем закладной.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку задолженность погашена, а владелец закладной ликвидирован, что делает невозможным получение закладной.
Апелляционная коллегия согласилась с решением, указав, что Росреестр является надлежащим ответчиком, поскольку предъявление иска к ликвидированному лицу невозможно. Истец выбрал законный способ защиты права, и основания для сохранения ипотеки отсутствуют.
Судебная коллегия Московского городского суда определила:
Решение Зеленоградского районного суда от 26.08.2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Управления Росреестра - без удовлетворения.
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.03.2025 по делу № 33-5642/2025.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1856/2024 по апелляционным жалобам ответчика АКБ "Пересвет" (ПАО), третьего лица Управления Росреестра по г. Москве на решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 31 июля 2024 г. в редакции определения суда об исправлении описки от 7 ноября 2024 г., которым постановлено: исковые требования Ш. к АКБ "Пересвет" (ПАО) о признании обременения отсутствующим - удовлетворить. Признать отсутствующим обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры № 19, установленное в пользу АКБ "Пересвет" (ПАО). Настоящий судебный акт является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости сведений об ипотеке в силу закона в отношении квартиры № 19, установленной в пользу АКБ "Пересвет" (ПАО). Взыскать с АКБ "Пересвет" (ПАО) в пользу Ш. расходы по оплате государственной пошлины, установила:
Истец Ш. обратилась в суд с требованием снять обременение (ипотеку) с квартиры, поскольку кредит, выданный банком "Пересвет" на ее приобретение, полностью погашен. Банк отказался снимать ипотеку, ссылаясь на передачу закладной третьему лицу.
Суд первой инстанции вынес следующее решение: исковые требования удовлетворены, обременение признано отсутствующим.
Банк "Пересвет" и Росреестр подали апелляционную жалобу в которых банк настаивал на ненадлежащем способе защиты права. Росреестр указывал на неисполнимость решения в части исключения записи из ЕГРН.
Суд апелляционной инстанции установил: кредит полностью погашен, что является основанием для прекращения ипотеки; передача закладной третьему лицу не является препятствием для снятия обременения при отсутствии задолженности; иск о признании обременения отсутствующим является надлежащим способом защиты права в данной ситуации; однако, для исполнимости решения, формулировка должна быть уточнена, чтобы исключить запись из ЕГРН.
Судебная коллегия Московского городского суда определила:
Решение Зеленоградского районного суда г. Москвы от 31 июля 2024 года изменить, указав, что решение суда является основанием для погашения записи в Едином государственном реестре недвижимости сведений об ипотеке в силу закона в отношении квартиры № 19, установленной в пользу АКБ "Пересвет" (ПАО). В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Апелляционное определение Московского городского суда от 22.07.2025 по делу № 33-29349/2025.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 02-1800/2023 по иску ПАО "Сбербанк России" в лице Московского банка ПАО Сбербанк к Л., С. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога, по встречному иску С. к ПАО "Сбербанк России" в лице Московского банка ПАО Сбербанк о признании кредитного договора прекратившим свое действие, признании отсутствующим права залога, по апелляционной жалобе истца ПАО "Сбербанк России", подписанной представителем по доверенности фио, на решение Солнцевского районного суда адрес от 26 октября 2023 г., которым в удовлетворении иска ПАО "Сбербанк России" отказано, встречный иск фио удовлетворен, установила:
Сбербанк потребовал расторгнуть кредитный договор с заемщиком С. и взыскать задолженность, а также обратить взыскание на квартиру, являющуюся залогом. Ответчик С. настаивал на прекращении договора из-за досрочного погашения.
Солнцевский районный суд вынес решение, в котором постановил: отказать Сбербанку, удовлетворить встречный иск С., признать договор прекращенным с 02.07.2020 г. и право залога отсутствующим.
Московский городской суд определил: оставить решение первой инстанции без изменения.
Второй кассационный суд определил: отменить апелляционное определение, направив дело на новое рассмотрение, указав на необходимость оценки добросовестности действий банка.
Московский городской суд определил: отменить решение первой инстанции, частично удовлетворить иск Сбербанка: расторгнуть договор, взыскать задолженность с С., но отказать во встречном иске С.
Второй кассационный суд определил: отменить определение апелляции в части взыскания задолженности со С., направить дело на новое апелляционное рассмотрение, указав на обязательность указаний вышестоящего суда.
Суд установил, что 02.07.2020 г. на счете С. имелась достаточная сумма для полного погашения кредита. С. уведомил банк о досрочном погашении и дал согласие на списание средств. Банк, как профессиональный участник рынка, должен был проинформировать заемщика о полной сумме задолженности и обеспечить ее погашение.
Суд пришел к следующим выводам: обязательства С. по кредитному договору от 12.07.2017 г. считаются исполненными; Кредитный договор № 92428308 от 12.07.2017 г. признан прекращенным; Сбербанку отказано во взыскании задолженности с С.; встречные требования С. удовлетворены.
Судебная коллегия Московского городского суда определила:
решение Солнцевского районного суда от 26 октября 2023 г. в части отказа в удовлетворении требований ПАО "Сбербанк России" к С. о взыскании задолженности по кредитному договору оставить без изменения, апелляционную жалобу ПАО "Сбербанк России" - без удовлетворения.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.08.2025 N 8Г-18112/2025, 88-17768/2025.
Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску К.Л.В. к М. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, по встречному иску М. к К.Д. о признании договоров недействительными (номер дела, присвоенный судом первой инстанции 2-35/2023), по кассационной жалобе представителя М. по доверенности и ордеру адвоката Шварева Алексея Борисовича на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 10 марта 2025 года. Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции, установила:
Истец К.Д. (правопреемник К.Л.В.) требовал взыскать с ответчика М. задолженность по договору займа (4 млн руб.) и проценты (42% годовых), пени, а также обратить взыскание на заложенную квартиру.
М. подал встречный иск о признании договоров займа и ипотеки недействительными, ссылаясь на алкогольную зависимость и неспособность руководить своими действиями.
Суд первой инстанции вынес решение: отказать в иске К.Л.В., признала договоры недействительными на основании экспертизы, показавшей, что М. не мог понимать своих действий.
Московский городской суд вынес определение: отменить решение в части отказа во взыскании, взыскать основной долг 4 млн руб.
Второй кассационный суд определил: отменить апелляционное определение, направить дело на новое рассмотрение.
На новом рассмотрении Московский городской суд вынес определение: отменить решение первой инстанции, частично удовлетворить иск К.Л.В.: взыскать с М. основной долг (4 млн руб.), проценты (6,5 млн руб.), пени (1 млн руб.), проценты после решения суда, госпошлину и расходы на экспертизу; обратить взыскание на квартиру (начальная стоимость 8,7 млн руб.). В удовлетворении встречного иска М. отказать.
В кассационной жалобе М. просит отменить апелляционное определение, ссылаясь на: неправильное применение норм материального и процессуального права; несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам; неправильную оценку доказательств; неучтенные доводы о кабальности сделок (ст. 179 ГК РФ); завышенные проценты и заниженную стоимость залога.
Кассационный суд не нашел оснований для удовлетворения жалобы М. в связи с тем, что: суд первой инстанции установил факт заключения договора займа, передачи денег и обеспечения ипотекой; первоначальная экспертиза показала, что М. не мог руководить своими действиями, однако, дополнительная экспертиза установила, что психические нарушения М. (алкогольная зависимость) не были столь значительными, чтобы лишить его способности понимать значение своих действий при подписании договоров.
На основании этой экспертизы, суд апелляционной инстанции правомерно взыскал с М. задолженность по договору займа и обратил взыскание на заложенное имущество. Суд апелляционной инстанции также правомерно отказал во встречном иске М.
Судебная коллегия Второго кассационного суда общей юрисдикции определила: апелляционное определение судебной коллегии Московского городского суда от 10 марта 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу заявителя - без удовлетворения.
Вывод.
Таким образом, можно выделить следующую классификацию оснований для признания обременения в виде ипотеки отсутствующим:
1. Фактическое отсутствие обязательств;
2. Отсутствие законных оснований возникновения ипотеки;
3. Невозможность идентификации предмета ипотеки;
4. Недостоверность сведений в реестре прав на недвижимость;
5. Досрочное прекращение обязательств по договору ипотеки.
Судебная практика по вопросу признания обременения отсутствующим за 2024-2025 года в Московском городском суде носит положительный характер в 48% случаях.
