Способы использования имущества, находящегося в общей долевой собственности
Не вызывает вопросов использование имущества собственником – любое лицо, в собственности которого находится какое-либо имущество, может использовать такое имущество любым способом, лишь бы такое использование не нарушало закон. Однако, имущество может находиться не только в собственности одного лица. Так, наш правопорядок признает общую собственность (ст.244 ГК РФ), которая, в свою очередь, разделяется на совместную и долевую.
Отличие этих двух подвидов общей собственности заключается в том, что в первой из них отсутствует какое-либо определение долей каждого из сособственников в праве собственности на некое имущество. Это может иметь значение тогда, когда встает вопрос об определении юридической судьбы имущества, а также о деньгах, получаемых сособственниками при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности.
Право собственности имеет три его составляющих: возможность распоряжаться имуществом, возможность владеть имуществом и возможность использовать имущество. В настоящей статье пойдет речь именно о пользовании имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Важность определения того, о чем в отношении имущества можно договориться, существует в силу того, что различного рода требования сособственников об определении порядка использования такого имущества могут не иметь какого-либо денежного выражения, а потому требования к такому определяемому порядку использования имущества являются достаточно абстрактными, из-за чего восприятие таких требований как обычными гражданами, так и правоприменителями, может быть совершенно различным. Статья не затрагивает рассмотрение вопросов, связанных со вселением, выселением и прочими процедурами, происходящими в результате развода и деления общего имущества супругами.
Границы определения порядка пользованием имуществом в общей собственности
В силу ст.209 ГК РФ собственник имущества может использовать ее по назначению. В случаях, когда имущество находится в общей собственности нескольких лиц, встает вопрос о необходимости определения порядка ее использования.
Определенно можно сказать, что практически при любом стечении обстоятельств ни один из сособственников не может быть лишен возможности использования своего имущества. Само по себе определение порядка использования имущества зачастую происходит у сособственников на некоем интуитивном уровне. Например, в случае с общей квартирой вполне обычным является порядок пользования ею по принципу «одна комната – твоя, вторая – моя, кухня – общая». Такой порядок вполне «привычен» и «логичен», так как нередко необходимость в определении порядка пользования квартирой, находящейся в общей собственности, возникает в случае развода мужа и жены, когда у них имеется доля в праве собственности на квартиру в размере ½, или в случае принятия наследства двумя наследниками в отсутствие иных указаний в завещании. Стороны, зачастую сами того не понимая, определяют порядок (режим) пользования вещью в полном соответствии со ст.247 ГК РФ, согласно которой участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.
Проблемным становится вопрос определения порядка пользования общим имуществом тогда, когда имеет место неравное распределение долей в праве собственности на общее имущество, или уже определенный порядок не соответствует тем долям, которые имеются у сособственников.
Так, вполне допустима ситуация, когда условный земельный участок площадью 6 соток находится в общей долевой собственности двух лиц с равными долями. Такие два сособственника, имея разные представления о желаемом способе использования такого земельного участка, определяют следующий порядок его использования: лицу А отводится в пользование весь огород/сад на данном участке, имеющий площадь 4,5 сотки, а лицу Б отводится более облагороженная территория, например, зона отдыха, но площадью гораздо меньшей. Нельзя запретить такой порядок пользования общей собственностью – оба сособственника пожелали, чтобы порядок использования участка был именно такой. Позже лицо Б продает свою долю в праве собственности лицу В. Позже лицо В негодует, что оно приобрело долю в праве собственности в ½, а фактически имеет возможность использовать лишь ¼ площади участка, и обращается в суд с требованием, которое у него имеется в силу п.2 ст.247 ГК РФ.
Как поступить суду в данной ситуации? Ответ на этот вопрос можно найти в абз.2 п.37 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", актуальным по настоящий день.
Так, суду предписано указанным выше постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ разрешать такой спор с ориентиром, в первую очередь, на сложившийся порядок пользования имуществом, что может привести к ситуации, когда при равных долях в праве собственности, второй сособственник может вовсе не иметь возможности использовать участок. Как критерии в определении порядка использования общего имущества выделяются также нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и действительная возможность совместного пользования.
Таким образом, в отсутствие соглашения между сторонами об определении порядка пользования общим имуществом, основным «маячком» для суда в целях правильного и справедливого определения порядка пользования будет служить сложившийся порядок использования общего имущества, а соглашение между сособственниками (или между бывшими сособственниками) будет служить лишь дополнительным доказательством того, что такой порядок имело место в судьбе данной вещи.
Но как быть сособственнику, которого фактически, при условии наличия у него доли в праве собственности, лишили возможности пользоваться и владеть своей собственностью (учитывая, что эффективно распорядиться, т.е. продать или сдать в аренду, такой собственностью он не сможет ввиду наличия фактических ограничений)?
Ответ на данный вопрос, должно быть, кроется в последнем предложении п.2 ст.247 ГК РФ, в которой указано, что такой «лишенный» сособственник может требовать компенсации своего «лишения». В отсутствие дополнительного нормативного регулирования, размер такой компенсации следует определять из тех же правил о неосновательном обогащении лица, занимающего чужой участок, в арендных отношения, с оговоркой на то, что занятие разных частей участка может иметь различную стоимость при их сдаче в аренду. Единственным надлежащим способом правильного определения такой компенсации можно считать выведение экспертом (специалистом) той суммы, которую бы такой сособственник пропорционально своей доли получал при сдаче участка в аренду. Правда, в зависимости от подхода эксперта и восприятия судьи (ввиду наличия различности представлений о предназначении участка и ценности отдельных его частей) такая стоимость будет крайне различной.
В отсутствие сложившегося порядка использования следует также учитывать, что каждая часть вещи, находящейся в общей собственности, может иметь различное функциональное значение, а некоторые ее части вовсе необходимы для использования такой вещи в целом. Данный довод имеет значение, например, в споре об определении порядка использования общей квартиры – при равных долях сособственников и равном их желании пользоваться данной квартирой любой из этих сторон будет крайне трудно убедить судью в том, что коридор, кухня или единственная уборная должны находиться в исключительном использовании лишь одной стороны, так как использование квартиры по ее назначению (т.е. в целях проживания в ней людей) невозможно исключительно в отсутствие в ней кухни, коридора и уборной.
Место порядка пользования общим имуществом в судебных спорах
Постановление АСМО от 12.02.2018 №Ф05-159/2018 – Истец приобрел помещение в здании, а соответственно и долю в праве собственности на общее имущество. Сособственниками ранее был установлен такой порядок использования общего имущества, при котором крыша здания использовалась для размещения рекламных конструкций. Истец не был согласен с имеющимся порядком использования имущества, находящегося в долевой собственности, и потребовал его определения через суд. Суды трех инстанций отказали истцу со ссылкой на ранее сложившийся порядок использования общего имущества.
Определение 1-го КСОЮ от 02.07.2020 №88-12189/2020 – Суд использовал для определения порядка использования общего имущества заключение эксперта. Заключение было составлено исходя из характеристик имущества, описанных в п.37 постановления Пленума Верховного Суда РФ №6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". Интересно то, что суд определил порядок использования общего имущества противным воле сторон спора.
Определение 1-го КСОЮ от 26.10.2022 №88-26746/2022 – Суд указал на необходимость учета соответствия предлагаемых сторонами вариантов использования объекта общей долевой собственности с установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки. Так, нельзя принять такой порядок использования участка, квартиры или здания, когда будет иметься нарушение таких норм.
Постановление 9ААС от 27.04.2022 №09АП-24822/2022 по делу №А40-27487/2018 - суд рассматривал дело по иску конкурсного управляющего с требованием об обеспечении беспрепятственного доступа в жилье, принадлежащее банкротящемуся должнику, и о выдаче ключей. Суд первой инстанции удовлетворил требование управляющего со ссылкой на то, что при формировании конкурсной массы (собирании всего имущества должника для дальнейшей реализации) в ее интересах от имени должника выступает именно конкурсный управляющий, он имеет те же права, что и должник. Суд апелляционной инстанции акт отменил в части обязания выдать ключи, указав, что несмотря на то, что у управляющего в соответствии со ст.252 имеется право пользования имуществом должника, находящимся в общей долевой собственности, особенности регулирования отношений в жилищной сфере не позволяют ему, а также действующим от его имени представителям, использовать такое жилое помещение. Суд указал, что удовлетворение требования об обязании выдать ключи нарушит не только гарантированные Конституцией РФ права второго сособственника, но и самого должника, как лица, проживающего в таком жилье.
Постановление АСМО от 10.11.2014 №Ф05-11670/2013 по делу №А41-42765/12 - суд рассматривал дело о понуждении к выплате стоимости доли вторым сособственником и прекращении права собственности первого сособственника. Доказательством, послужившим основанием для удовлетворения требований истца, послужило экспертное заключение, в котором эксперт указал, что использование имущества и определение порядка его использования невозможно без нанесения несоизмеримого ущерба имуществу. Так, под несоизмеримым ущербом имуществу эксперт обозначил необходимость переоборудования помещений для совместного использования, а также невозможность использовать имущество по его назначению.
Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 16.03.2023 №88-6765/2023 - истец обратился в суд с требованием о взыскании компенсации с ответчика за невозможность им использовать имущество, находящееся в их общей долевой собственности. Суды отказали в требованиях истца, указав, что истцом не доказан факт чинения препятствий со стороны ответчика в пользовании общим имуществом, а также то, что истец не предпринял попытку определить порядок использования общего имущества с ответчиком, в том числе в судебном порядке. Кроме того, суды отметили, что истец был осведомлен об исключительном использовании ответчиком имущества в целях проживания, что суды расценили в качестве сложившегося порядка использования имущества, находящегося в общей долевой собственности - истцу требовалось попробовать его пересмотреть, а уже после - требовать компенсацию за невозможность использования.
Выводы
Порядок использования общего имущества определяется исходя из трех основных параметров: имеющийся порядок использования имущества, возможность использовать вещь совместно и необходимость какого-либо лица в таком использовании. Существенным доказательством в таком споре будет являться заключение эксперта, свидетельствующее о «законности» использования имущества определенным заявителем способом, подкрепленное соответствующим расчетом «пропорциональности» используемого имущества праву в общей долевой собственности. Кроме того, даже в случае полного лишения возможности использовать вещь совместно лицу будет назначена компенсационная выплата, однако, ее получение (удовлетворение требования о ее присуждении) требует неоспоримых доказательств того, что такая невозможность использования имеет место.
Также судебная практика, несмотря на относительный характер отношений между сособственниками и устанавливаемый ими порядок использования общего имущества, который по своей природе является обязательством лиц А и Б перед друг другом, считают сложившийся порядок использования общего имущества достаточным основанием для отказа новому сособственнику в его требованиях об определении порядка использования имущества, а также о выплате компенсации за невозможность такого использования.
Тем не менее, использование вещи, находящейся в общей долевой собственности, является весьма затруднительным. Более разумным решением спора об использовании такого имущества будет являться выдел доли в имуществе в натуре или получение компенсации за невозможность такого выдела, что требует отдельного рассмотрения.
28.04.2023 Новиков В.
