Коммерческий найм жилых помещений является распространенной практикой, позволяющей собственникам получать дополнительный доход, а арендаторам – возможность временного проживания без приобретения недвижимости.
Одним из важных аспектов данных отношений является обеспечение исполнения обязательств сторонами договора, в частности, путем внесения обеспечительного платежа. Данный платеж представляет собой денежную сумму, передаваемую арендатором арендодателю в качестве гарантии надлежащего исполнения условий соглашения.
Однако нередко возникают ситуации, требующие возврата или удержания обеспечительного платежа, что порождает правовые споры между участниками сделки.
Дифференциация коммерческого и социального найма.
Важно отметить, что любое жилое помещение может предоставляться по договору либо социального найма, либо коммерческого. Различия между данными видами договоров существенны и влияют на права и обязанности сторон, условия заключения и расторжения договора, а также порядок оплаты.
Социальный найм:
1. Регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации и предназначен для предоставления жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий;
2. Предоставление жилплощади осуществляется государственными органами или муниципальными образованиями;
3. Оплата производится по установленным государством тарифам, зачастую значительно ниже рыночных цен;
4. Договор заключается бессрочно, но может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным законом;
5. Права нанимателя защищены законодательно, ему предоставляется право приватизировать жилое помещение.
Коммерческий найм:
1. Договор заключается между физ. лицами или юр. лицами на основании Гражданского кодекса Российской Федерации;
2. Жилое помещение передается частными собственниками или коммерческими структурами;
3. Размер арендной платы определяется соглашением сторон и зависит от рыночной стоимости аренды аналогичного жилья;
4. Срок действия договора оговаривается отдельно, чаще всего устанавливается период от одного года до пяти лет;
5. Расторжение договора возможно досрочно по согласованию сторон или по инициативе одной стороны при нарушении условий договора;
6. Право приватизации жилого помещения отсутствует.
Условия возврата и основания удержания обеспечительного платежа.
Обеспечительный платеж по договору коммерческого найма служит гарантией добросовестного исполнения обязанностей со стороны арендатора. Он покрывает потенциальные убытки собственника, возникающие вследствие нарушения условий договора, повреждения имущества или неоплаты коммунальных услуг.
Возврат обеспечительного платежа возможен при соблюдении следующих условий:
1. Исполнение всех обязательств по договору, включая своевременную оплату аренды и соблюдение порядка использования помещения.
2. Отсутствие претензий к состоянию сдаваемого имущества.
3. Передача ключей и подписание акта приема-передачи помещения в надлежащем состоянии.
Собственник вправе удержать часть или весь обеспечительный платеж в случаях:
1. Нарушение сроков уплаты арендной платы или коммунальных услуг.
2. Повреждения или порчи имущества, находящегося в помещение.
3. Несоблюдение условий эксплуатации жилого помещения, приведшее к ухудшению состояния помещения.
4. Одностороннего досрочного прекращения договора по вине арендатора.
Судебная практика в г. Москва.
Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2023 по делу № 33-9222/2023.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) П. на решение Тверского районного суда города Москвы от 20.10.2022 года, которым постановлено:
Исковые требования М. к П. о взыскании депозита и предоплаты по договору найма жилого помещения удовлетворить. Взыскать с П. в пользу М. сумму удержанного депозита в размере 120 000 руб., внесенную предоплату по договору найма 30 645 руб. 16 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами на дату 20.10.2022 в сумме 17 761 руб. 68 коп., и далее по день фактической уплаты долга в сумме 150 645 руб. 16 коп., исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды, расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 995 руб. 26 коп., почтовые расходы 483 руб., расходы по оплате юридических услуг 40 000 руб., расходы по оплате экспертизы 55 000 руб. Взыскать с М. в пользу П. в счет возмещения ущерба, причиненного квартире, 1 524 руб. 90 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 29 руб. 57 коп. В удовлетворении остальной части встречного иска П. - отказать, установила:
М. подал в суд на П. иск о взыскании депозита (120 000 руб.), предоплаты по найму (30 645,16 руб.), процентов и судебных расходов, т.к. П. не вернул депозит при расторжении договора. П. подал встречный иск о взыскании ущерба квартире (340 500 руб.), штрафа за досрочное расторжение и судебных расходов (6 605 руб.).
П. обжаловал решение суда первой инстанции, ссылаясь на: правки в договоре, отсутствие уведомления о расторжении по указанному адресу, сомнения в экспертном заключении.
Суд установил, что между М. (наниматель) и П. (наймодатель) был заключен договор найма (29.06.2019) до 29.06.2022. Ежемесячная плата составляла 120 000 руб., затем 95 000 руб. М. внес депозит 120 000 руб. Договор расторгнут 19.08.2021, квартира возвращена. Депозит не возвращен. М. переплатил за 10 дней найма (30 645,16 руб.).
Суд, основываясь на договоре, взыскал с П. в пользу М.: депозит, переплату, проценты (17 761,68 руб. + далее), госпошлину, почтовые расходы, расходы на юриста и экспертизу. Экспертиза оценила ущерб квартире в 25 394,30 руб., указав на естественный износ, кроме разбитого плафона. Суд взыскал с М. в пользу П. 1 524,90 руб. (стоимость плафона) и госпошлину.
Требование П. о взыскании штрафа за досрочное расторжение отклонено, т.к. правка в договоре ограничивала действие этого пункта сроком до 29.06.2020. Доводы П. об отсутствии уведомления о расторжении отклонены, т.к. переписка в WhatsApp подтверждает уведомление.
Судебная коллегия определила: Решение Тверского районного суда города Москвы от 20.06.2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2022 по делу № 33-41379/2022.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, заслушав в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя ответчика Д. на решение Тушинского районного суда города Москвы от 03 июня 2022 года, которым постановлено: исковые требования В. к Д. о взыскании денежных средств удовлетворить частично. Взыскать с Д. в пользу В. сумму депозита в размере 50 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 5 529 руб. 79 коп., расходы на оплату государственной пошлины в размере 1 700 руб. и почтовые расходы в сумме 925 руб. 85 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований В., а также в удовлетворении встречных исковых требований Д. к В. о взыскании денежных средств отказать, установила:
В. обратилась в суд с иском к Д. о взыскании страхового депозита (50 000 руб.) и других расходов, связанных с договором найма жилья. Д. подал встречный иск о возмещении ущерба имуществу (101 800 руб.).
Между В. и Д. заключен договор найма с 10.02.2020 по 09.02.2021. В. внесла страховой депозит 50 000 руб. для гарантии оплаты услуг и сохранности имущества. По окончании договора депозит не возвращен, несмотря на претензию. В. требует возврат депозита, моральный вред, проценты за пользование чужими деньгами, почтовые и юридические расходы.
Д. ссылается на то, что В. нарушила условия договора найма, не поддерживая чистоту и исправность помещения. Требует возмещения расходов на дезинфекцию (41 800 руб.) и ремонт (60 000 руб.), а также возмещения расходов на услуги представителя (60 000 руб.).
Суд первой инстанции решил удовлетворить иск В. частично: взыскал страховой депозит (50 000 руб.) и проценты за пользование чужими денежными средствами (5 529,79 руб.); отказать во встречном иске Д.: представленные им доказательства (акты осмотра, договоры на дезинфекцию и ремонт) признаны недопустимыми из-за противоречий в датах, отсутствия указания на вид работ и составления актов в отсутствие, а также акт осмотра квартиры был составлен без участия В., которая не была приглашена.
Судебная коллегия определила: решение Тушинского районного суда г. Москвы от 03 июня 2022 года, оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Вывод
Таким образом, социальный и коммерческий найм различаются условиями предоставления жилья, размером оплаты, сроками и основаниями расторжения договора.
Важно отметить, что конкретные основания удержания должны быть четко прописаны в договоре найма, чтобы избежать возможных споров и судебных разбирательств. Помимо этого, для защиты интересов обеих сторон следует зафиксировать состояние помещения перед началом срока найма посредством составления акта осмотра с указанием всех дефектов и повреждений, так как это позволит объективно оценить степень ответственности каждой стороны и минимизировать возникновение споров при возврате обеспечительного платежа, а также рекомендуем зафиксировать состояние помещения посредством фотографий и направить копии другой стороне.
