Истребование жилого помещения из чужого незаконного владения является важным правовым институтом, направленным на защиту права собственности, а также иных вещных прав на недвижимое имущество.
В случае, когда жилое помещение находится во владении лица, которое не имеет законных прав для его использования, собственник или иной титульный владелец вправе требовать возврата имущества через суд.
Данный механизм позволяет восстановить нарушенные права и вернуть законному владельцу жилое помещение.
Субъекты чужого незаконного владения жилым помещением
Рассматривая вопрос об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, следует отметить, что законом закреплены такие субъекты, как:
1. Собственник;
2. Лица, владеющие жилым помещением на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором
3. Добросовестный приобретатель;
4. Недобросовестный приобретатель.
Собственник - лицо, осуществляющее права владения, пользования, распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.
Добросовестным приобретателем, в соответствии с ст. 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, является приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что приобретает жилое помещение у лица, которое не имело право отчуждать имущество.
Недобросовестным приобретатель, в соответствии с п. 1 ст. 303 Гражданского кодекса Российской Федерации, который знал или должен был знать о том, что приобретает жилое помещение у лица, которое не имело право отчуждать имущество и является незаконным владельцем.
Основания для подачи иска об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения
Важно отметить, что основаниями для подачи искового заявления об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения являются, например:
1. Жилое помещение было утрачено или похищено и в последствие обнаружено владение у третьих лиц;
2. Незаконное владение вследствие действий третьих лиц, которые не имели право на пользование и распоряжение жилым помещением;
3. Отказ в добровольном возвращении жилого помещения от незаконного собственника.
По общим правилам срок исковой давности составляет 3 года, в соответствии с ст. 196 ГК РФ.
Срок начала течения исковой давности по недвижимости - со дня, когда истец узнал или должен был узнать, что имущество незаконно выбыло из его владения. В частности, когда он узнал, что в ЕГРН есть недостоверная запись о том, что имущество принадлежит другому лицу (Обзор судебной практики, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015, п. 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010).
При этом важно, что срок не начинает течь, пока собственник фактически владеет имуществом, хотя недостоверная запись в ЕГРН уже есть (Постановление Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 10715/12).
Также необходимо отметить, что на начало срока исковой давности не влияет:
1. изменение фактического владельца имущества, то есть, когда оно переходит от одного лица к другому (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 № 126);
2. переход права собственности на имущество к правопреемнику либо передача полномочий от одного органа власти другому (п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 № 43).
При истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения собственник вправе потребовать также от недобросовестного приобретателя возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения.
От добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.
Как и добросовестный владелец, так и недобросовестный вправе требовать от собственника возмещения всех произведенных им необходимых затрат с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.
Помимо этого, добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения в случае, если они могут быть отделены без повреждения жилого помещения. В случае, если отделение невозможно, то добросовестный владелец вправе потребовать возврата суммы, затраченной на произведенные улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости жилого помещения.
Собственник вещи, которая была сдана в аренду неправомочным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании ст. 303 ГК РФ предъявить арендатору иск о взыскании всех доходов, которые последний извлек или должен был извлечь, если, заключая договор аренды, он действовал недобросовестно, т.е. знал или должен был знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду, в соответствии с п. 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73
Судебная практика в г. Москве
Апелляционное определение № 33-5897/2025
Московский городской суд рассмотрел апелляционную жалобу ответчика Г. на решение Симоновского районного суда от 17.04.2024 года. Решением суда первой инстанции были удовлетворены исковые требования К.И. о признании Г. и К. С. утратившими право пользования жилым помещением.
К.И. обратился в суд с исковым заявлением к Г., К.С. о признании утратившими права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении. В обосновании искового заявление К. И. указал, что является собственником квартиры; в которой в настоящее время зарегистрированы и проживают Г. и К. С. Каких-либо соглашений, дающих ответчикам право пользования квартирой, между ними нет. Квартира была предметом ипотеки, и по решению суда на нее было обращено взыскание. После реализации квартиры на торгах, К.И. стал новым собственником, что влечет прекращение права пользования квартирой у ответчиков.
Суд первой инстанции установил, что К.И. является собственником указанной квартиры на основании выписки из ЕГРН и договора купли-продажи от 10 августа 2023 года. Ранее, решением Головинского районного суда от 5 сентября 2022 года, было обращено взыскание на эту квартиру, принадлежавшую Г., как на заложенное имущество. Квартира была продана на торгах, где победителем стал К.И., с которым и был заключен договор купли-продажи. Согласно жилищным документам, в квартире зарегистрированы Г. и К.С., фактически проживает Г.
Суд также подчеркнул, что закон не предусматривает сохранения права пользования жилым помещением, обремененным ипотекой, после обращения на него взыскания. Оспаривание сделки, на основании которой было обращено взыскание, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска. В случае удовлетворения требований, ответчики не лишены возможности защитить свои права законными способами.
Суд, установив, что истец стал собственником квартиры, обоснованно заключил, что ответчики больше не имеют права ею пользоваться. Поскольку ответчик Г. продолжает проживать в квартире, она нарушает права истца как собственника. При этом, регистрация ответчиков по данному адресу сохраняется. Суд удовлетворил иск, подчеркнув, что решение о признании ответчиков утратившими право пользования жильем является основанием для снятия их с регистрационного учета в соответствии с законом о свободе передвижения.
Довод апелляционной жалобы о необходимости приостановления производства по делу до рассмотрения другого дела, касающегося оспаривания договора займа, не является основанием для отмены решения суда.
Судебная коллегия определила: Решение Симоновского районного суда адрес от 17 апреля 2024 года в редакции определения об исправлении описки от 22 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Дело № 33-4372/2025
Судебная коллегия Московского городского суда рассмотрела дело по апелляционным жалобам, поданным представителями лиц, чьи интересы были затронуты решением Перовского районного суда от 31 октября 2023 года. Решением районного суда были признаны недействительными выписка из распоряжения и договор социального найма на квартиру, а право собственности на нее было признано за Российской Федерацией в лице Минобороны России. Суд также лишил определенных граждан права пользования и распоряжения этой квартирой. Основанием для такого решения послужило установление факта отсутствия зарегистрированных прав на квартиру в ЕГРН и признание документов, на основании которых эти граждане претендовали на право пользования, поддельными. Суд также установил, что квартира должна была быть передана Минобороны России, но была похищена с использованием подложных документов, что подтверждается приговорами Московского гарнизонного военного суда.
Суд первой инстанции установил, что Г.И. и члены его семьи не имели права на заключение договора социального найма, так как отсутствовали законные основания. Выписка из распоряжения и договор социального найма были признаны недействительными на основании статьи 168 ГК РФ, поскольку были получены в результате преступных действий. В результате, право собственности на квартиру было восстановлено за Российской Федерацией (Минобороны России). Поскольку право на проживание фио, Г.В. и фио основывалось на этих незаконно полученных документах, суд признал их утратившими право пользования квартирой и обязал освободить ее.
Проанализировав все представленные по делу доказательства, включая объяснения сторон и письменные документы, судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о том, что ФИО и его семья не имели законных оснований для получения спорной квартиры и не состояли на учете в Министерстве обороны РФ как нуждающиеся в жилье. Кроме того, приговором суда с ФИО были взысканы денежные средства в качестве компенсации ущерба, связанного с этой квартирой. ФИО не предоставил никаких доказательств, опровергающих эти обстоятельства, как того требует статья 56 Гражданского процессуального кодекса РФ. В связи с этим, суд обоснованно признал недействительными выписку из распоряжения начальника ФИО РФ от 11.08.2010 г. № 155/8/78 и договор социального найма от 17.08.2010 г. № 650007347.
Судебная коллегия постановила: решение Перовского районного суда от 31 октября 2023 года оставить в силе, а апелляционную жалобу представителя ФИО отклонить. Апелляционная жалоба представителя лица, не являющегося участником дела, оставлена без рассмотрения по существу.
Апелляционное определение от 22.07.2020 г. по делу № 33-13504/2020.
Судебная коллегия Московского городского суда рассмотрела дело по апелляционным жалобам представителя ГУ ОТП НИИ по доверенности фио3, законного представителя ответчика фио1 фио2 на решение Пресненского районного суда г. Москвы от 17 июля 2019 года, которым постановлено: Исковые требования ГУП г. Москвы "ДЭЗ ИСК" к фио1 фио2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения, выселении, - удовлетворить. Истребовать отдельную девятикомнатную квартиру общей площадью 179,6 кв. м из незаконного владения фио1 фио2. Выселить фио1 фио2 из отдельной девятикомнатной квартиры общей площадью 179,6 кв. м.
Установила: Истец ГУП г. Москвы "ДЭЗ ИСК" обратился в суд с иском к ответчикам фио1 и фио2 об истребовании имущества из чужого незаконного владения и выселении из жилого помещения, занятого без правоустанавливающих документов мотивируя свои требования тем, что жилые помещения жилищного фонда города Москвы закреплены за государственным унитарным предприятием города Москвы.
На основании Акта приема-передачи от 23.04.2014 года ДГИ передал, а ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" принял жилые помещения.
В ходе проведения исполнительских действий по исполнению решения Пресненского районного суда г. Москвы от 10 марта 2016 года по гражданскому делу в части истребования имущества и выселении ответчиков установлено, что спорную квартиру занимают фио1, фио2 и несовершеннолетняя фио4. Документов, подтверждающих право пользования указанной квартирой, лицами, проживающими в спорном жилом помещении, не представлено. Несовершеннолетняя ответчик фио4. в лице своих законных представителей в добровольном порядке не освобождает незаконно занимаемую жилплощадь, в связи с чем истец был вынужден обратиться с настоящим иском в суд.
В ходе комиссионной проверки от 03.09.2015 года установлено, что в квартире № 8 проживают фио1, фио2.
Решением Пресненского районного суда г. Москвы от 10 марта 2016 года по гражданскому делу исковые требования ГУП города Москвы "ДЭЗ, ИСК" о выселении родителей несовершеннолетнего ответчика фио4. – фио1 и фио2, об истребовании имущества в виде спорной квартиры и выселении фио1 и фио2 были удовлетворены.
Указанное решение было обжаловано ответчиками, однако судом апелляционной инстанции решение оставлено без изменения, в связи с чем вступило в законную силу 10 октября 2017 года.
В производстве ОСП по Центральному АО № 1 УФССП России по Москве находится исполнительное производство от 17.07.2018, возбужденное на основании исполнительного листа от 29.06.2018, выданного Пресненским районным судом г. Москвы.
Из акта о совершении исполнительных действий от 21 ноября 2018 года судебным приставом-исполнителем ОСП по Центральному АО N 1 УФССП России по Москве фио5 усматривается, что на неоднократный стук и звонки в квартиру 8, никто не открыл, на мобильный телефон, принадлежащий фио1, осуществляла звонок в 09 часов 13 минут, ответа не последовало; При вскрытии жилого помещения, выяснилось, что должник в квартире, совместно с ней в квартире находится ребенок (фио4). Вместе с тем, в отношении указанного несовершеннолетнего ребенка решение суда о выселении отсутствует, возможность осуществить выселение не имеется.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из того, что несовершеннолетний ответчик проживает в спорной квартире без законных на то оснований.
Судебная коллегия определила: Решение Пресненского районного суда г. Москвы от 17 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы представителя ГУ ОТП НИИ по доверенности фио3, законного представителя ответчика фио1 фио2 - без удовлетворения.
Вывод.
Чужое незаконное владение жилым помещением распространено и в настоящее время. В таких случаях истребование жилого помещения из чужого незаконного владения является эффективным правовым инструментом для защиты имущественных прав собственников и владельцев.
Предъявление виндикационного иска допустимо при наличии следующих условий: наличие у истца права собственности или иного вещного права на спорную вещь; строго индивидуальная направленность требования (требование предъявляется к лицу, у которого имущество фактически находится в незаконном владении); истребуемая вещь на момент предъявления требования существует в натуре, есть возможность ее индивидуализировать и идентифицировать; утрата истцом фактического владения вещью; отсутствие обязательственных правоотношений или правоотношений, связанных с последствиями недействительности сделки.
Как видно из представленной выше судебной практики в случаях, когда в квартире незаконно проживают также несовершеннолетние, суд встает на сторону собственников жилых помещений и удовлетворяет заявленные ими требования. Исключением в этом случае является, когда жилое помещение находится в социальном найме, в таком случае суд может отказать в удовлетворении заявленных требований.
