info@rbintellekt.ru
Обратный звонок
Обратный звонок Оставьте свои контактные данные и мы перезвоним вам в ближайшее время
*
*
Закрыть окно

Государственная регистрация недвижимого имущества, принадлежавшего ликвидированному или реорганизованному юридическому лицу

В соответствии с ФЗ о государственной регистрации недвижимости таковая включает государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Им предусмотрена возможность осуществления такой регистрации, в частности, по заявлению собственника соответствующего объекта. Однако возможна ситуация, когда юридическое лицо-собственник было прекращено и, в связи с этим, подать соответствующее заявление не может. Правовые последствия подобной ситуации будут зависеть от того, было ли оно прекращено посредством

  • реорганизации
  • ликвидации

Регистрация недвижимости, принадлежавшей реорганизованному юридическому лицу

Как известно, при реорганизации имеет место правопреемство. Соответственно, осуществление государственной регистрации в данном случае возможно по заявлению правопреемников прекращенного в связи с реорганизацией лица. При этом, необходимо отметить следующее. Как разъяснено, в частности, в Обзоре ВС РФ № 2 (2019), преемнику юридического лица право собственности на соответствующее имущество переходит с момента завершения реорганизация независимо от его государственной регистрации. В связи с этим, предварительная регистрация права собственности в данном случае не является обязательным условием для совершения по его заявлению иных действий по регистрации данного имущества. Можно привести следующий пример. ОАО «Волга-Телеком» было присоединено к ОАО «Ростелеком». Последнее обратилось с заявлением о снятии с кадастрового учета здания, принадлежавшего ОАО «Волга-Телеком». Ему было отказано в связи с сохранением регистрации права собственности данного ОАО. Однако суды признали такой отказ незаконным в связи с переходом всех прав ОАО «Волга-Телеком» к ОАО «Ростелеком» (см. постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03 декабря 2014 года по делу № А55-9888/2014).

Отметим при этом, что от реорганизации необходимо отличать переименование. В данном случае смены собственника имущества не происходит. Соответственно, доказательств правопреемства, в отличие от случая с реорганизацией, представлять не требуется, так как таковое в данном случае отсутствует. Так, был признан незаконным отказ в снятии с кадастрового учета объекта, принадлежавшего ПАО «Т Плюс» (ранее «Волжская ТГК») (в передаче кассационной жалобы на соответствующие судебные акты на рассмотрение ВС РФ было отказано определением от 13 февраля 2017 года № 301-КГ16-20207)

А вы знали что мы предоставляем юридические услуги для юридических лиц ?

Регистрация недвижимости, принадлежавшей ликвидированному юридическому лицу

В отличие от реорганизации, при ликвидации правопреемство отсутствует. Соответственно, осуществление регистрации по заявлению правопреемников лица невозможно. Однако, в качестве лиц, по управомоченных на подачу соответствующих заявлений рассматриваются:

  • приобретатели данного имущества по договору
  • бывшие участники ликвидированного лица
  • собственники земельного участка, на котором расположены соответствующие объекты
  • органы государственной власти и местного самоуправления

Остановимся на каждой из данных категорий более подробно.

В отношении покупателей данного имущества разъяснения даны в Постановлении Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010. А именно, высшие суды указали, что если договор, в том числе в части передачи имущества, уже был исполнен сторонами, а продавец ликвидирован, то покупатель вправе подать заявление о государственной регистрации его права собственности на соответствующее имущество.

Более сложным является вопрос о регистрации прав бывшего участника юридического лица. Так как в соответствии с ГК РФ при ликвидации коммерческого юридического лица его передается его участникам, данные лица, не будучи прямо управомоченными на то законом, часто подают заявления о регистрации их права собственности на данное имущество. При рассмотрении споров, связанных с отказом в таковой регистрации, суды, во-первых, учитывают невозможность подачи заявления ликвидированным юридическим лицом, а во-вторых применяют аналогию с вышеуказанными разъяснениями высших судов.

В связи с этим, возможность регистрации права собственности бывшего участника юридического лица на принадлежавшее ему имущество признается при соблюдении хотя бы одного условия

  • при ликвидации юридического лица соответствующее имущество было передано данному участнику (см., например, постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.03.2013 г. по делу № А63-11007/2012, постановление Восемнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2012 № А76-21690/2011)
  • данный участник являлся единственным участником лица, исключенного из ЕГРЮЛ как недействующего (см., например, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2016 по делу А41-14029/16)

Как и в случае с реорганизацией, в данном случае возникает вопрос, возможна ли до осуществления регистрации права собственности данного участника подача им заявлений о совершении иных регистрационных действий в отношении данного имущества. Так, например, ВС РФ отменил судебные акты, которыми был признан законным отказ бывшему участнику ликвидированного юридического лица в регистрации прекращения залога на принадлежавшее данному лицу имущество (определение ВС РФ от 18.07.2017 по делу №78-КГ 17-46). При новом рассмотрении дела Санкт-Петербургский городской суд указал, что с момента ликвидации юридического лица его бывший единственный участник являлся собственником ранее принадлежавшего ему участнику, и, соответственно, мог подать заявление о погашении записи об обременении (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10.10.2017 N 33-19633/2017).

Что касается собственников земельных участков и органов публичной власти, то их право на подачу соответствующих заявлений было закреплено недавно. Соответствующие изменения в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» были внесены Федеральным законом от 13.07.2020 № 202-ФЗ. Данные изменения предусматривают возможность регистрации прекращения права собственности на прекративший существование объект недвижимости и снятие его с кадастрового учета по заявлению

  • собственника земельного участка, на котором был расположен данный объект
  • органа государственной власти или местного самоуправления, если собственник земельного участка ликвидирован 

Хотя, как сказано выше, данная норма была введена недавно, и, соответственно, практика ее применения еще не сложилась, надо отметить, что ранее аналогичное право собственника земельного участка было предусмотрено ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Впрочем, в отличие от нынешней нормы, данная норма не ставила право собственника земельного участка на подачу соответствующего заявления в зависимость от ликвидации юридического лица. При этом, в некоторых случаях соответствующее право признавалось не только за собственником земельного участка, но и за его арендатором. Так, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд, признал незаконным отказа арендатору в снятии с учета расположенного на участке объекта, указав, что арендатор осуществляет права собственника участка на его использование, а собственник участка против снятия объекта с учета не возражал (постановление от 09 апреля 2015 года по делу №А56-32004/2014).

Вывод

Итак, государственная регистрация в отношении недвижимого имущества, которое ранее принадлежало прекращенному юридическому лицу, возможна по заявлению не только тех лиц, чье право на подачу соответствующего заявления прямо предусмотрено специальными нормами, но и ряда иных лиц. Юристы ООО «РБ Интеллект» готовы дать консультации по данному вопросу, а в случае возникновения соответствующих споров - осуществлять представительство в суде.


Нужна консультация?

РБ Интеллект поможет решить ваши юридические проблемы

image